珠海经济特区物业管理条例知识问答（2021年10月8日修订版本）

　　一、什么是物业管理？

　　答：《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，或者以自行管理的方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、养护、维修，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　二、哪些人是业主？

　　答：《条例》第十九条规定：房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　三、房屋质量存在问题可以不交物业费吗？

　　答：物业服务费是指物业对房屋配套设施设备和相关场地进行管理、维护、养护、维修，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

　　物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业服务人与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业服务人交付物业费，从而引起更大的矛盾纠纷。物业服务人可以要求业主支付物业费，同时也可以向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题。

　　如房屋符合相关条件业主可以申请使用维修资金，也可通过法律诉讼的途径来解决。

　　四、我们小区想要成立业主大会，需要什么条件才可以申请？

　　答：《条例》第二十二条规定：符合下列情形之一的，业主可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求：

　　（一）占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的；

　　（二）物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的。

　　五、如果符合业主大会设立条件，下一步怎么做？

　　答：《条例》第二十四条规定：符合业主大会设立条件的，镇政府、街道办应当在接到业主书面要求后的三十日内，指导业主成立业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由镇政府或者街道办代表、居民委员会代表、建设单位代表、业主代表组成，组长由镇政府或者街道办代表担任。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，应当增加业主代表参加筹备组。

　　六、《民法典》出台后,对业主共同决议事项有哪些新规定？

　　答：《民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定:

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　七、如果在外出差，不能现场参与业主大会会议投票，怎么办呢？

　　答：《条例》第二十八条规定：业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决。     

　　《条例》第三十二条规定：业主可以委托代理人出席业主大会。代理人出席业主大会的，应当出具载明委托事项、权限及期限的委托书，并交业主大会存档。

　　由此可见，业主投票的途径日益丰富，可以借助网络通过物业管理电子投票系统行使投票权利，业主不需要为此额外负担费用；也可以委托代理人代为出席业主大会。

　　八、小区公告栏和电梯里投放的宣传广告收益归业主还是物业服务人？这些收益作为什么用途呢？

　　答：《条例》第七十六条规定：利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主共有收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　在小区公共场所及公共设施设备上投放商业广告，属于典型的利用物业共有部分、共用设施设备进行经营行为，不仅投放广告之前要征得业主同意，所得收益也应当属于业主所有。但广告收益应当主要用于补充物业专项维修资金。如小区业主有意向将广告收入另做他用，则广告收益如何分配及使用，作为业主，通过业主大会及业主委员会，可以发出自己的声音，由业主大会进行表决决定。

　　九、业主委员会的职责是什么？

　　答：《条例》第三十六条规定，业主委员会是由业主大会选举产生的组织，履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约实施；

　　（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

　　十、哪些业主不得成为业主委员会委员？

　　答：《条例》第三十九条规定：“业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员”

　　（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为；

　　（二）本人及其近亲属在所聘请的物业服务人及其关联企业工作；

　　（三）存在索取、非法收受建设单位、物业服务人的利益或者报酬等行为；

　　（四）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

　　（五）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约和业主大会议事规则规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

　　已当选的业主委员会委员违反前款规定的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否终止其委员职务。业主委员会不组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由镇政府、街道办审查，认为应当终止委员资格的，作出终止决定。

　　十一、经递补后业主委员会委员人数低于业主大会议事规则规定的业主委员会人数的半数或者低于五人时，应该怎么办？

　　答：《条例》第四十一条规定：未当选业主委员会委员且得票数达半数以上的候选人，可以当选业主委员会候补委员。

　　业主委员会出现缺员时，由业主委员会候补委员按照得票顺序依次进行递补。经递补后业主委员会委员人数低于业主大会议事规则规定的业主委员会人数的半数或者低于五人时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

　　十二、业主委员会委员可以领工资吗？

　　答：《条例》第四十五条规定：业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会委员津贴、专职工作人员薪酬的发放、筹集、管理和使用由业主大会决定，并定期向全体业主公布，接受业主监督。

　　也就是说，如果业主大会同意业主委员会委员可以领取津贴，专职工作人员的薪酬标准，那么业主委员会委员是可以领取一定的酬劳的。

　　十三、业主认为业主委员会没有认真履行业主委员会的职责，侵犯小区业主权益，有何救济途径？

　　答：《条例》第四十七条规定：业主委员会有下列情形之一的，区物业管理行政主管部门会同镇政府、街道办组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会：

　　（一）有超越职权、违反法律、法规的行为，严重侵害业主合法权益的；

　　（二）有严重影响社区安定和社会稳定行为的；

　　（三）对物业管理行政主管部门发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

　　又根据《条例》第五十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业管理行政主管部门或者镇政府、街道办应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

　　业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担与其过错相应的责任。

　　十四、小区因为各种原因一直无法成立业委会，怎么办呢？

　　答：《条例》第四十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，经占总人数百分之十以上的业主提请，镇政府、街道办可以设立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主代表以及镇政府、街道办、居民委员会代表组成。物业管理委员会应当于新一届业主委员会成立之日解散。

　　十五、物业公司是怎么选出来的？

　　答：《条例》第五十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务人。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

　　鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务人。住宅物业的业主大会选聘物业服务人的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

　　十六、楼上的邻居偷偷地将客厅改变了格局，还加装隔断，将规划中非洗手间的位置改造为洗手间，准备群租。向物业服务人通报了，但他们说自己没有执法权限，就不管了，他们这样做对吗，《条例》有没有相关规定呀？

　　答：《条例》第六十一条规定：物业服务人应当建立巡查制度和业主投诉处理制度，发现建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全，及时告知业主和相关部门。

　　物业服务人发现物业管理区域内存在违法装修、搭建、擅自改变房屋使用功能等行为的，应当采取合理措施制止，向有关行政管理部门报告并协助处理。

　　十七、听说《条例》规定，不交物业费的业主可能会进入黑名单，是真的吗？

　　答：《条例》第六十三条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以通过***催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的，按照有关规定纳入失信被执行人名单。

　　十八、“我是业主,但是自收房以来,从未在小区里居住过,一直空置,我没有享受过任何物业服务,我没有交物业费的必要”,这种说法合理吗？

　　答：《条例》第六十七条规定：“业主空置物业的，应当全额交纳物业服务费用。

　　事实上,在物业管理区域内,物业服务的对象并不包括业主的专有部分,而是全体业主共同共有的区域、设施、设备、场所、场地。无论业主居住与否,物业服务人都会根据物业服务合同提供服务是否享受该项服务,业主不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。

　　十九、物业服务合同到期了，物业公司是去是留怎么办？

　　答：《条例》第六十九条规定：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知物业服务人。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务人续签物业服务合同；决定另聘的，物业服务人应当按照物业服务合同约定的期限退出物业管理区域，物业服务合同未约定期限的，应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者另聘决定，原物业服务人自愿按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者另聘决定为止。当事人可以随时解除该物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会。

　　二十、现在小区里的车位越来越紧张，有一些非本小区业主或租户的人员经常占用了小区车位，我们这些业主应该怎么办呢？

　　答：《条例》第七十二条规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。

　　因此，在发生建设单位擅自将物业管理区域内的车位、车库销售或者物业服务人擅自将车位、车库出租给非本物业管理区域的业主、物业使用人时，且影响到本物业管理区域内业主的合法使用权的情况下，您有权利要求建设单位或物业服务人采取有效措施，将有限的车位公平地提供给本区域业主、物业使用人来使用。

　　二十一、那如果在新的小区里，车位比房屋数量还少，经常找不到地方停，能不能直接购买多个车位呢？

　　答：《条例》第七十二条规定：“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库”。

　　因此，您作为业主，即使经济状况很好，在遇到车位数量比房屋套数少的情形时，也没有权利购买多个车位，以保障其他业主的合法权益。

　　二十二、物业服务人应该公示哪些内容？

　　答：《条例》第六十五条规定：物业服务人应当在物业管理区域内显著的固定位置，将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等有关情况进行长期公示，并向业主大会、业主委员会报告。

　　二十三、《民法典》出台后对高空抛物有新的规定吗，物业服务人的责任又是什么？

　　答：《民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　二十四、因为一些历史原因，小区没有建立物业专项维修资金，但是有些共有的物业部位需要进行维修的时候，物业服务人就直接找业主收款，这么做合理吗？

　　答：《条例》第八十三条规定：未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域，决定对全体共有的物业进行维修的，由业主委员会负责筹集维修费用；决定对部分共有的物业进行维修的，由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，由物业所在地的镇政府、街道办组织推选的业主代表负责。

　　由此可知，筹款义务主体应当是业主委员会，或者业主代表，物业服务人没有此项法定权利，但是物业服务人也没有法定义务垫付维修资金。因此，业主委员会或者业主代表收取维修资金的进度会直接影响物业共有区域、设施、设备的维修。

　　二十五、物业服务人能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？

　　根据《民法典》九百四十四条规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。

　　物业公司、供水（电）企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系，两种法律关系是独立的。物业公司擅自停水停电则侵犯了业主的利益。与此同时，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。