2018第110号关于皇姑区弃管小区管理提案的办理复文

委员姓名:         宋智慧

提案编号：区政协十五届一次会议第110号

主要内容：

由于历史遗留等原因，皇姑区还存在一些弃管小区。由于开发商的弃管，物业公司的离开，物业服务缺失，小区基本的卫生、保安、维修等服务都无法得到保障，从而出现环境差、治安差、服务差、基础设施破损严重、房屋贬值等问题。解决弃管小区问题有利于构建和谐的邻里关系，提升百姓的生活品质，创建安全、便利、美观的城市环境。

一、造成小区弃管的主要原因

（一）开发商弃管、遗留问题解决难。部分新建住宅区在没有经过验收备案的情况下就办理了入住手续，导致物业配套设施不齐，开发商与物业服务公司职责界限不清，造成维修不及时，从而使物业公司与业主产生矛盾，业主常年不缴物业费，导致恶性循环。

（二）产权不明确，法律责任分配不清晰，居委会与物业管理公司在社会管理职能上存在冲突。

（三）小区业主委员会建设不完善。有的小区达到了成立业主委员会的条件，可是业主始终不成立业主委员会；有的虽然成立了业主委员会，却不组织业主定期召开业主大会商讨重大事项，形同虚设；个别小区业主委员会素质不高，不仅不缴物业费，还煽动业主不交费，向物业公司提出无理的要求等，在业主中起到了消极作用，给物业公司的经营服务造成了严重影响。

（四）物业服务企业服务水平较差，与业主之间经常发生纠纷。有些物业服务企业违背市场规则、服务不规范，个别物业服务企业甚至单方撕毁合同，无故退出物业项目，侵害业主合法权益。

（五）小区业主自行管理物业难、自治能力不足。公民意识的缺乏导致自我管理、自我服务的自治意识不强，业主之间缺乏合作，不能形成一个集体进行小区物业自治管理。

二、解决弃管小区问题的建议

（一）建立三级物业服务管理架构。解决物业弃管的问题最重要的问题就是要 “有人管”，必须在组织机构上明晰责任。可以建立区、街道、社区三级管理架构，由区政府负统筹领导，区房产主管部门负责行业指导和监督管理，街道办事处设驻街房屋专管员，负责组织、协调、监督辖区内的物业管理等事宜，社区负责协调物业服务企业与业主委员会、业主之间的关系，及时化解矛盾，监督物业服务企业的服务，实现区、街道、社区一体化管理。

（二）推进小区业主委员会的建设，提升小区业主自治能力。推动小区业主大会和业主委员会建设是基础民主建设的一部分，是业主参与住宅小区管理的法定组织形式。制订皇姑区小区业主大会和业主委员会实施细则，依法规范业主大会和业主委员会行为，保障业主共同合法权益。凡是具备成立业主大会条件的住宅小区，应按规定召开业主大会，选举业主委员会，不断扩大业主参与小区管理，激发业主参与小区建设的热情。经业主大会及业主委员会通过，小区业主可以自行组建物业服务中心，社区居委会协助组织成立物业服务中心及办理相关注册事宜，优先吸收小区业主就业，受业主大会委托为住宅小区提供管理和服务并收取一定费用。

（三）通过招标方式选聘物业服务企业。通过小区业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业管理方案，业主委员会将物业管理方案提交业主大会讨论通过后，通过招标方式选聘物业服务企业，保证物业服务企业具备合格的资质和相应服务水准。

（四）建立弃管小区管理长效机制

在制度上进行规范，结合皇姑区实际，出台《皇姑区住宅小区管理实施办法》、《皇姑区住宅小区业主委员会管理办法》、《皇姑区住宅小区业主公约》等规范性文件，完善业主自行管理物业等规章。

承办单位：   皇姑区房产局

经办人姓名：   侯建民            

联系方式：   86056278

办复情况：

您提出的提案意见非常好，我局不是政策、法规制定机构，我局已将您的建议上报市局,如果省、市能将物业管理制度按您的意见完善，我们将认真组织实施落实。

一、2014-2018年市、区两级政府投入大量资金用于老旧小区改造，可改造后的老旧小区因无人管理，往往改了坏、坏了改，循环往复,问题到底出在哪？

2015年皇姑区共改造了84个老旧住宅小区，2016年计划投入资金7000多万元，对115个老旧住宅区进行改造提升，并配套30个自行车棚，2017年投入专项资金拟定改造10个老旧住宅小区， 2018年又将19个小区纳入了改造提质。“建要达标”还要“管要到位”，如果重建轻管，可能使政府投入的大量资金付之东流。

我区老旧小区中不少是散体楼、弃管楼，没有物业、产权单位不明晰，因此，在老旧小区改造后，自治管理、物业管理向来是一大难点。

二、根据辽宁省《物业管理条例》及沈政办法【2012】83号即沈阳市人民政府办公厅【关于加强住宅区物业管理的实施意见】之规定，由属地街道办事处、社区筹备组建业主委员会，制定业主大会议事规则及管理规约，并按程序组织召开业主大会决定园区的管理模式等事宜。

去年，皇姑区在实施老旧小区改造中，开始探索居民自治管理的新模式。为了使住旧小区享受好的服务，在给小区砌上了院墙、装上了院门、配备安防设施、完善道路、绿化、健身等公共设施的同时，在区房产局小区办指导下、街道办事处社区筹备、组建了业主委员会，调动党员、志愿者、热心人等各种群体力量，实现了小区大事小情都有人管的和谐局面。目前全区39个老旧开放型社区有50%以上实现了业主自治管理。

今年，在继续推广业主自治管理模式的同时，皇姑计划通过“业主自治或聘请物业经理人”等方式，为老旧小区引入业主自治管理等模式，让老旧小区的改造成果更持续地惠及居民。

三、为加强全区物业服务管理工作，完善我区物业服务管理制度，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，优化全省营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。根据***《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、《沈阳市人民政府办公厅【关于加强住宅区物业管理的实施意见】沈政办法【2012】83号》的规定和要求，并结合我区实际情况，现做出如下工作部署。

1、统一思想，充分认识加强物业服务管理的重要意义

物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。近年来，随着我区城市现代化建设进程的快速发展，物业服务管理在城市管理中的作用日渐突出。我局作为物业企业的监督指导部门，要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业服务管理工作的重要性，进一步统一思想，积极采取措施，***实践难题，健全长效管理机制，努力提高全区物业服务管理整体水平。
   2、明确职责，建立健全我区物业服务管理的工作体制
 物业服务管理，必须进一步明确区房产局和属地街道办事处社区的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主委员会组织的作用，健全区行政主管部门监督管理，各街道办事处、社区具体组织落实，相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

3、街道办事处、社区具体组织落实。街道办事处和社区在区政府的领导和房产局住宅小区管理办公室的指导下，具体组织辖区物业企业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，参与做好新建居住小区的交接管理和监督；指导社区进行业主委员会的建立、改选、换届工作，应邀列席涉及重大事项的业主大会、业主委员会会议，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题；具体负责协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法、违规行为并及时向有关行政执法机关反映，相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。
   4、进一步规范物业服务收费机制。规范物业服务企业的收费行为；对违反规定的收费行为，依据相关规定进行督促整改。注重完善合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，要有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条款；业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实***难题的有效措施。

因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，我局住宅小区管理办公室要协调相关责任单位及时妥善处理；对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

要进一步完善新建住宅小区等物业项目验收、交接和物业管理备案制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制。
   5、加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围，全面优化我区营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。。

6、因地制宜，合理确定社区物业的服务管理模式
   社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。根据各类物业的建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。
   7、新建住宅小区，要全面推行市场化的等级物业服务管理。住宅小区严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区、全面实行规范的等级性物业管理服务。
 8、老旧住宅小区，结合我区老旧小区提升改造逐步解决基础设施配套问题，对改造提升后具备条件的，应依法成立业主委员会并召开业主大会决定小区的管理事宜，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道、社区筹备组建小区业主委员会组织，进行业主自治管理。
 物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道、社区要协调指导业主委员会组织临时接管物业服务管理。
   四、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节
   1、进一步规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。并加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。
   2、进一步提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。我局住宅小区管理办公室要按照监督指导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导工作。要规范业主自治组织建设，充分发挥社区和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。要加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。业主委员会由辖区街道办事处社区直接负责管理的，社区要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
   3、进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，我局住宅小区管理办公室要依法加强物业服务企业的动态管理，完善物业管理招投标管理办法，进一步健全监管部门、街道、社区参与监督管理的实施机制；要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道、社区会同物业管理主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务。

完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。
   五、狠抓落实，不断完善推进物业管理的长效机制
   1、加强组织领导，完善联动机制。要进一步完善新建住宅小区等物业项目验收、交接和物业管理备案制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制。
   2、加强政策扶持，落实保障措施。加大老旧住宅小区环境提升改造的力度，合理安排专项改造资金，逐步解决老旧住宅小区基础设施配套方面的问题。

3、加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围。

感谢您对皇姑区房产局工作的监督与支持。

委员意见：   满意

办复日期： 2018年5月8日