山东山东紧跟房产调控第二波公租房或成保障主角

　　就在住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台一周后，山东顺势搭上公租房建设“头班车”。18日，山东“房产新政”《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》正式出台，明确“加快发展公共租赁住房”，并要求“设区城市和外来务工人员较多的县(市)，2010年内要全面启动公共租赁住房试点”。
　　与经济适用房和廉租房不同，“公租房”供给对象是城市中等偏下收入家庭，即通常所说的“夹心层”。“新政出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，将有效维稳房地产市场发展。”20日，接受经济导报记者采访时，山东师范大学房地产经营管理系主任、导报特约评论员程道平教授如此评价山东房产新政。有助增强城市竞争力
　　房产新政可谓给“低不成，高难就”的城市“夹心层”吃了一颗“定心丸”。新政明确，公共租赁住房是为解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求而建。
　　比起同是保障性住房的经济适用房和廉租房，公租房被寄予更多期待。以新生代就业群体为主的“夹心层”规模越来越大，他们无力购买商品房，也不在经适房受益者之列，对高房价极度敏感的他们急需一种适用的住房租房模式，公租房也就应运而生。
　　事实上，重庆、上海、北京等地早已揭开公租房建设的大幕——或开建公租房，或制定公租房建设规划。程道平分析说，“无一例外，公租房成为各地解决‘夹心层’住房问题的‘灵丹妙药’和‘及时雨’，也渐成这些城市未来保障性住房的主要发展方向，它将来可以与廉租房逐渐实现并轨管理。”
　　但同时问题来了，作为“舶来品”的公租房发展模式，是否也能如发源地香港、新加坡等地一般，成为保障房的主体？
　　这要从与经适房和廉租房的对比中寻找答案。经适房属于产权房，可以流通交易，但也容易滋生寻租行为，广受诟病，不少地方的经适房建设计划惨遭“流产”；而廉租房仅面向城市最低生活保障标准以下且住房困难的住户，受益群体十分有限。
　　公租房则不同，“公租房只能租赁，不可能拥有产权，其公共保障性质得以保证，并且受益群体巨大。”从这个意义上讲，程道平分析，“鉴于管理难度，经适房将可能被弱化，限价商品房不宜大面积推广，廉租房与公租房有可能成为今后保障性住房的主体。这就为解决新就业人口和外来务工人员的住房问题拓开了通道。这不是单纯的住房产品，它将有助于增强城市竞争力。”
　　“当然，公共租赁房作为住房保障的一种衍生品，受城市发展水平、城市规模以及城市人口构成等多方面因素的影响，并不是所有城市都适用。”程道平坦言，综合诸多因素，许多小城市对公租房的需求相对较少，“这也是我省新政只将设区城市和外来务工人员较多的县市作为试点的原因。”
　　程道平还强调，全面启动公租房试点工作，政府应尽快调研制定公租房的建设运营和管理制度，以便引导其健康发展。熄灭高房价“导火索”
　　就在政府加大包括公租房在内的保障性住房供给的同时，高企的房价会否应声而落？“应该不会立竿见影。”程道平出言谨慎。但同时他也提醒，相比遏制高房价，力推公租房更重要的意义在于维稳房地产市场的供需平衡。
　　公租房一旦大量进入市场，就可以直接稀释掉大量自住性的购房需求，从而改变商品房完全是卖方市场的局面，保证商品房市场的稳步健康发展。
　　也就是说，如果房地产市场的刚性需求已经在公租房上得到满足，房价上涨的“导火索”也就被熄灭，房地产市场整体供需结构将趋于合理，长期以来的房价上涨惯性才能够被有效遏制，“相比经适房和廉租房的救济属性，公租房更能体现公共政策的宏观调控功能。”程道平说。政企“两条腿”走路
　　对于如何建设公租房，新政也给出了初步的思路。新政提到，公共租赁住房既可是成套住房，也可以是集体宿舍，不仅鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府给予相应的优惠政策支持。
　　“这就要求在公租房建设中，政府和企业要通力合作。”程道平认为，“两条腿”走路可在一定程度上解决资金问题。
　　“租金标准高于廉租房、低于市场”的性质就已决定公租房回笼资金较慢，其建设需要庞大的中长期资金，仅靠政府单方面出资建设肯定不现实，这时就需要员工有公租房需求的企业加入其中。但如果没有政府相关优惠政策的支持，企业一般也不愿意做。程道平认为，公租房的建设注定要走政府主导、社会参与和公共服务与运营收益并行之路。