探索自治新模式破老小区物业难题——长风新村街道文沁苑小区试水酬金制

踏进文沁苑这个花红柳绿的小区，很难想象它曾经是一个建筑外墙脱色、屋顶漏水、外墙铁栅栏锈蚀，停车位亮红灯的“头疼小区”。由于物业、历届业委会没有能够较好地履行职责等诸多原因，很长一段时间里小区的管理基本处于“空窗期”，特别是经过10多年的运行，许多公共设施出现了开裂等险情，加之多年来小区物业管理费一直未作调整，而物业用工成本年年递增，文沁苑的财务状况可谓是到了入不敷出的境地。

然而在不到两年的时间内，长风新村街道连同新渡口居委党支部、业委会、物业共同探寻出了一条“酬金制”管理模式，让居民积极参与到共建中来，改变了以往物业包干制的管理模式，也让这个小区摆脱了原本业委会、物业、业主财务管理不清、维修资金不能开通、小区诸多棘手问题都无法解决的窘境。

建章立制搭平台

首先，业委会通过审计基本理清了小区历史的财务问题，变亏损为略有盈余。对2007年以来的历史遗留款项，审计部门都给出了明确的审计意见。紧接着调整了本小区的物业费以及停车车位费。

文沁苑小区自1999年底开盘入住以来，至2014年已有15年了，当时小区的物业管理费核定为0.55/平方米。从2014年1月份起，小区的物业管理费调整为0.80/平方米，业主停车费也从每月100元调整到150元。这样在一定程度上缓解了小区物业管理成本的紧张状态，扭转了小区面临入不敷出的局面，此项工作最终得到广大业主的大力支持。

调整布局听民意

通过民意征询，在小区的西面扩建了通道，同时也增加了停车位。文沁苑业委会在小区业主中，发放了扩充小区西部通道局部少量移绿的意见征询表。统计结果：共发出意见征询表89张，回收89张。其中同意票为82张，反对票为7张，通过率为92.1%。在业主的支持下，将小区局部少量移绿扩充通道报备给了普陀区绿化办。通道得批扩建后，小区的面貌焕然一新。

此外，通过民意征询还修复了停用多年的小区上水水泵自动控制系统，使之重新运行，减少因停水而造成的业主不便；更换锈蚀的后大门，并维修栅栏；对一号楼公共走廊扶梯开裂险情，进行了砌墙加固，将居民出行安全风险降为最低。

办实事者得民心

住宅渗漏是“老大难”问题，一些业主因此拖延物业管理费的支付。业委会通过调查了每家业主渗漏的情况，要求物业公司对业主作出保证：会对多年来拖而未修的房屋再做一轮维修。对新近漏水的，要求双方交换意见，提出维修方案，进行实施维修。对于无理由拖欠物业管理费的，除了支持物业公司诉诸法院外，由居委干部、业委会出面及时引导做工作，使部分业主从原本的“被动缴”变为“主动缴”，使小区长年拖欠物业费的现象降到了最低，目前收缴率达99%。

文沁苑处于新渡口旧改动迁区域边缘，安全防范形势相对比较严峻。加之新渡口区域居住人口复杂，街道一再重视加大文沁苑的安全防范力度。为此，新渡口居委党支部以及业委会将小区的安全防范工作列为一项重点实事工作来抓。他们利用小区的公益收入，更设了一整套有9个130万像素红外探头的设备，加强了小区的安全布防和事后监控，消除文沁苑居民的安全担忧。

自文沁苑小区推行“酬金制”模式以来，小区物业、业委会的账目透明、亏损等状况得以改变，在共创“同心家园”的氛围中，小区环境更加整洁美观、业主安居度得以提升，正呈现出正气抬头、邻里和睦、安全舒心的新风尚。