佛山市高明区住房城乡建设和水利局关于农村集体建设用地项目物业投资的重要风险提示

  为预防农村集体建设用地项目物业投资（购买、租赁）矛盾纠纷，加强市民风险识别能力，保护交易各方合法权益，维护市场秩序，现就有关信息提示如下：

一、农村集体建设用地项目物业权属

（一）我区农村集体建设用地项目的开发单位与村集体签订的土地租赁（出让）合同一般都约定集体建设用地所有权属于集体经济组织，合同期限届满，地上房屋等附着物无偿收归村集体经济组织。

（二）农村集体建设用地项目物业，土地租赁（出让）到期后或者集体经济组织与开发单位中途解约，土地与地上房屋可能会无偿交还集体经济组织，投资者所取得的是约定期限内的物业使用权，并非所有权；并且投资者取得的物业使用权受制于集体经济组织与开发单位的合同履行情况。

（三）根据《城市房地产管理法》的相关规定，上述项目不纳入城市房地产管理序列，不属于商品房，不能取得商品房预（现）售许可证明，不能分割出售，也不能分割办理房屋产权登记。

（四）我区暂未有农村集体经营性建设用地项目获批市集体建设用地住房试点。

二、关于租赁期限

根据《合同法》，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

三、投资风险提示

（一）投资在建或尚未动工建设等未完成竣工验收的项目，有可能发生开发单位无法按时交付房屋或者项目不符合安全使用标准等导致无法按照约定交付房屋的风险。    

（二）“租赁二十年，送剩余租赁期”的物业租赁方式，一方面超过20年的租期不受法律保护；另一方面由于房屋产权人与开发单位不一致，可能发生出租人违约，投资人无法按照合同约定期限使用房屋的投资风险；其次，现时开发单位普遍以逐年交付租金的形式向村集体取得土地使用权，投资者如采取一次性支付长期租金的形式，一旦开发单位资金断裂则可能存在无法收回投资成本的投资风险。

（三）投资者分别与开发单位签订《物业租赁合同》（《物业使用权转让合同》）、与装修公司签订《委托装修合同》、与经营管理单位签订《委托管理合同》的返租运营模式，可能出现前一份合同无法如期履行导致其他合同无法履行，甚至导致投资无法追回的损失，或者委托经营管理单位无法兑现承诺的收益回报、或经营管理单位提前撤场等潜在投资风险。

（四）其他重要提示：

1.投资者务必详细查看项目现场是否有公示栏，及是否有《土地使用权租赁（出让）合同》、《土地开发监管协议》等公示材料。投资前请了解清楚拟投资物业的规划用途，规划核准的拟投资单位工程的规划总平面及各层平面图等以及其它相关部门的批复。

2.投资者在签订合同或有关书面协议前，务必要认真查看现场是否有公示栏，及现场公示栏上的各项信息，务必逐一详细阅读合同条款及相关***内容，全面了解各项权利义务后，再签名确认。为保障个人投资利益，可自行聘请律师审核合同等相关材料、并见证。

3.若合同条款中约定因执行合同发生争议双方协调成采用到项目所在地以外的仲裁机构申请仲裁解决争议的方式，会增加投资者维权成本。

       4.市民如发现开发经营单位存在虚假宣传、合同霸王条款、违反有关价格和收费管理规定等问题的，请及时向区市场监管局反映；如发现涉嫌非法集资问题的，请向高明区防范和处置非法集资领导小组办公室（区金融局）、公安部门反映；如发现涉嫌骗取贷款问题的，请向高明银监办反映；如发现涉黑涉恶、收取高利贷等违法犯罪行为的，请向公安部门反映；如涉及民事合同纠纷的，请及时通过协商或司法途径依法维护自身合法权益。

5.佛山市高明区住建部门负责项目建筑工程施工许可审批、已取得规划许可证但未取得建筑工程施工许可的违法建设行为巡查执法、项目竣工验收备案、商品房销售（预售）、房屋租赁和安全使用管理等监管工作。

各相关部门咨询电话：

住建和水利局：88266216

自然资源分局：88231399

区市场监管局：88666062

公安分局： 88881626          

区金融局： 88261200          

佛山市高明区住房城乡建设和水利局

2019年7月2日