房地产金融政策解读及汕头市房地产业发展建议

     一、我国房地产金融两大显著特征
　　1.银行信贷是房地产金融的主渠道
　　从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。
　　2.房地产开发信贷增长很快，并积累一定的风险
　　1998年以来，我国房地产开发信贷节节上升，2003年房地产开发贷款余额增长高达49.1%，房地产开发贷款增长明显高于同期全部金融机构贷款增长速度。
　　二、2005年以后房地产金融政策趋向分析
　　1.政策面将趋于中性，既不希望房价上涨过快，又不愿意看到房价下跌，政策表现为继续规范发展房地产信贷
　　2003年6月以来国家有关部门对房地产调控下了12道金牌。
　　细读有关政策，本人认为房地产金融政策意在规范银行和企业的金融行为，2003年6月出台121号文仅仅是重申和细化了2001年195号文的主要内容，并非全面收紧。2004年10月28日晚，中国人民银行有关负责人就上调人民币基准利率答记者问时说，此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。笔者认为央行如此做法的目的，自然主要是防范房价的下跌。
　　2.2004年12月初中央经济工作会议精神解读
　　(1)2004年经济工作主要矛盾
　　第一、就业压力增大。今年全国城镇新增劳动力1000万人，登记失业人员近800万人。今年高校毕业生比上年增加了40%，农村尚有1.5亿富余劳动力需转移。
　　第二、农民增收困难。非典疫情的突然发生和干旱、洪涝等自然灾害的冲击，使农民增收形势急转直下。
　　第三、某些行业结构不合理的矛盾没有缓解。盲目投资、低水平重复建设的情况有所抬头。一些地方违规大量圈地，盲目兴办各类开发区，有的以各种名目低价或无偿供应土地，侵害农民利益。
　　第四、信贷投放偏快。今年前7个月，金融机构新增贷款已超过去年全年的新增贷款总量，但在目前社会信用制度不完善、银行内控机制不健全、监管手段不多和银行资本充足率下降的情况下，容易形成新的不良贷款，增大潜在的系统性金融风险。
　　(2)政策精神及发展趋向
　　第一、2005年中国经济将继续表现为冷热并重，稳健的财政货币政策势在必行
　　2005年中国经济将继续表现为冷热并重，即部分地区，如长江三角洲经济过热，部分地区如一些内陆地区过冷；部分行业，如重化工业过热，部分行业如劳动密集型行业经济过冷。宏观上既要防止通货膨胀继续扩大，又要防止通货紧缩重新抬头；既要坚决控制投资需求膨胀，又要努力扩大消费需求；既要对投资过热的行业从紧，又要着力支持经济社会发展中的薄弱环节。如同走钢丝，政策偏向那一边都会出问题，所以财政、货币政策双“稳健”也就成了必然选择。
　　第二、财政支出的减少将在一定程度上缩小社会总需求
　　中国经济增长在一定程度上比较依赖财政的投资，由于我国国债的发行量已接近安全的极限，这几年呈下降的趋势。
　　第三、目前至少存在着四大方面长期性的经济增长推动力量，中国经济不可能出现大的滑坡。
　　一是城市化。在过去20余年的改革发展中，我国城市化滞后于工业化。我们当前面临的城市规模扩张并非是短期内房地产或者基础设施投资增长带动的，而是一个和几亿农村剩余劳动力向城镇转移、和城市产业结构调整以及和城市本身的国际化、现代化密切联系在一起的过程带动的。这个过程才不过方兴未艾。
　　二是全球化趋势下的世界经济重新分工和资本重新配置。近年来，人们热衷讨论的“中国能否成为世界制造中心”这个话题，以及我国外汇储备迅速增长背后的外资大量流入，这在一定意义上显示了我国步入稳定参与世界分工和成为全球资源聚集中心的趋势。
　　三是消费结构的升级。中国目前的消费需求变化并非只是收入增长下的简单规模扩张，而是消费结构的明显升级。2002年，“汽车进家庭”已经明显启动。2003年第二季度的非典疫情并没有挡住后半年的旅游高潮。可见，在消费结构升级的推动下，我国正在步入一个收入需求弹性高涨的阶段。
　　四是产业结构的调整与优化。我国当前的产业结构变化，不仅表现为支持增长的新热点产业正在形成，更重要的是对社会资源占用比重最大的很多重要产业正在大踏步地加入市场经济的运作轨道。当前，有很多人担心房地产业“过热”。其实这个产业所作的并非仅仅是在盖房子和进行土地开发，更重要的是在把土地、物业以及大量城市资源从计划经济、福利制度的束缚下解放出来，纳入市场经济运行的轨道。我们有太多的新兴产业有待开发。
　　三、发展建议
　　1.可采用比较积极的开发发展战略
　　汕头市最困难的阶段已经逐步渡过，汕头市“十五”计划国内生产总值年均递增10%，2005年达到850亿元；城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长6%和5%，由于十五初期受局部经济滑坡影响，实际经济发展与预期计划相差比较大。由此，汕头市的房地产业出现相当大的滑坡。笔者以为2005年以后，国家政策面剑峰所指主要是：经营城市，盲目搞形象工程者；大肆营造大学城，乱占耕地又未对农民进行妥善安置者；各类大学违规超额贷款，盲目进行高等教育产业化者。汕头市不属上述宏观范围和对象，“十一五”期间，受国内外各种因素影响，经济发展将保持比较高的水平。具体指标如下表。
　　根据有关推测，“十一五”期间汕头市国内生产总值年均增长为10%，人均国内生产总值将超过20000元，比2000年翻一倍；城镇居民可支配收入年增长率将达到7%以上，农民人均纯收入年均增长率达到5%以上。城镇居民人均住房面积将达到20平方米以上。
　　2.汕头市将出现商业地产投资潮
　　2004年12月11日是开始我国已全面开放外资在华零售业，外资对零售业的投资将有以下几方面的趋势：(1)投资的重点将在二、三线的中心城市，大城市已早于2004年12月11日对外资开放了；(2)外资零售业投资内容除了原有的百货外，还有书店、药店、加油站等；(3)外资零售业表现为集中和分散两种趋向，所谓集中就是开办购物中心，这是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、艺术、观光、旅游为一体的商业形式；所谓分散，就是开办一些小型连锁店，每一间铺面都不大，分布在街头巷尾和居民点，是一种便民店。
　　汕头市目前作为粤东地区的中心城市，辐射力还有待增强，但其中心城市的地位已经基本确立，其表现为：一是汕头开发的房地产，至少有30%被周边地区居民所购买；二是汕头市的大、中、小学由于具有比较优良的办学条件，吸引了相当一批周边地市的居民；三是汕头市的休闲、商业、旅游等对周边地区有一定的辐射力。由此，未来外资在粤东的零售业投资重心将是汕头市，汕头市将出现商业地产投资潮。
　　商业地产投资是一种新的经营模式，它是集商贸、地产、金融、物业管理为一体的经营模式，是只租不售的，完全不同于汕头市过去金凤城等的经营。需要我们积极把握，抓住机遇。
　　3.加强与各类金融机构的协作，积极进行金融创新，探索新的融资方式
　　房地产信贷门槛抬高后，新的融资渠道将应运而生，建议房地产企业积极探索新的融资方式，加强金融创新。主要有以下几种：
　　(1)房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。
　　(2)房地产信托受益凭证：是房地产公司以在建项目为抵押，通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定：今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证，使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。
　　(3)房地产投资基金：在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型，也可以是信托型。由于目前还没有专门的法律规范，可暂按不低于2亿基金规模设计，基金投资人不超过50个，基金为封闭型。续存期一定。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，其投资方向为：实物型房地产项目投资、收租物业投资、二手房经营投资、房地产资产证券投资、房地产公司股权投资等。(作者单位：汕头大学商学院教授、博士)