一图读懂广州市共有产权住房管理办法的解读

一、制定背景

2012年以来，根据省政府《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府〔2012〕12号）要求，我市将廉租房、公租房合并管理、并轨运行，除已批准立项的项目外暂停新建经适房，形成了较为单一的以公租房为主的住房保障方式。近年来，随着地价、房价的不断上涨，不符合公租房租赁条件、但收入尚不够高的“夹心层”市民，尤其是新就业、青年“刚需”群体在市场上购买商品住房的经济负担日益加重，亟需提供产权型住房保障供应。

贯彻党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”精神，拓宽住房保障渠道，探索租、售、补相结合的住房保障措施，2018年4月，省住房和城乡建设厅选择广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市开展共有产权住房试点。京、沪、深等城市此前业已出台试点了多项租购并举的住房保障政策，对我市推动住房改革、加强住房保障工作具有较强的借鉴意义。

缘此，为缓解我市无房家庭的购房压力，吸引城市发展急需的紧缺人才，满足“新市民”住房需求，提供经济上可负担住房、健全租购并举保障形式，加快构建公共租赁住房、政策性租赁住房、市场租赁住房、共有产权住房、商品住房相结合的住房供应体系，实现住有所居需求全覆盖，制定和出台《广州市共有产权住房管理办法》（以下简称“《办法》”）。

二、制定依据

—《***关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）

—《住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号）

—《住房和城乡建设部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号）

—《住房和城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）

—《住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）

—《住房和城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）

—《广东省住房和城乡建设厅关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》（粤建保函〔2018〕993号）

—《广东省住房和城乡建设厅等六部门关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》

以及《合同法》、《物权法》、《价格法》、自然资源和国土空间规划、住房和城乡建设、财政管理等方面的政策法规。

三、主要内容

根据住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅有关指导意见，并吸纳京、沪等城市共有产权住房做法经验，《办法》共设7章38条，主要对共有产权住房的保障属性、职责分工、用地规划、筹集建设、购售使用、准入退出及监督管理作出了规定，明确了共有产权住房特定保障对象，对市、区两级工作分工作出了清晰划分，提出了保障共有同权居住权益，设置了六种主要筹集建设方式，设定了户籍和非户籍市民申购基本条件，搭建了配售环节框架，制定了共有约定主要内容，明确了监督管理和法律责任。各章节如下：

（一）总则。一是明确我市共有产权住房是纳入城镇保障性安居工程的保障性住房。二是明确市住房保障机构牵头负责越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区共有产权住房工作并指导其他区相关工作，黄埔、花都、南沙、从化、增城五区政府各自负责本辖区共有产权住房工作。三是明确共有产权住房政府份额为非经营性资产。四是明确购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益。

（二）规划和建设。一是明确了单独选址集中新建等六种筹建方式。二是明确了项目选址和土地供应方式。三是明确共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小套型为主及相关建设要求。四是明确了物业管理服务要求。五是明确资金和政策支持。

（三）定价和权属。一是明确了售价确定方式。即共有产权住房的销售均价，应综合考虑购买家庭的支付能力以及一般不低于市场评估价的50％；“限房价、竞地价”筹集的共有产权住房的销售价格不高于设定的最高限价。二是明确了产权份额确定方式。承购人产权不低于50％，同批次销售的同一项目的产权份额相同。三是明确了集中新建的共有产权住房居住区配套设施（含车位、车库）产权归政府所有。

（四）申购和配售。一是明确了申购条件。申购人已婚的无年龄限制，单身的应年满30周岁；户籍申购人具有本市城镇户籍满10年，具有国家承认的国内院校本科及以上学历并获得学士及以上学位、取得国家承认的境外院校学士及以上学位、属于我市公布的中高级专业技术职称和执业资格目录、属于高技能人才和紧缺工种（职业）目录、持有有效的广州市人才绿卡主卡人员之一的，可以不受户籍或户籍年限限制；申购前在本市连续缴纳基本养老保险满60个月，发生中断、补缴情况的累计不超过6个月且相应的月份不计在内；申购人及其配偶和未成年子女名下无本市的住宅、商铺、写字楼；允许正常退出共有产权住房后仍可再有1次申购机会。二是明确了优先条件。对双职工家庭，研究生学历并获得博士、硕士学位，具有我市公布的高级专业技术职称或执业资格优先配售供应。三是明确了申购和配售程序，每批次房源供小于求时以随机抽签方式确定购买人，不采用轮候方式。四是明确了付款和产权登记方式。五是明确了剩余房源处置方式，避免房源闲置浪费。

（五）共有约定。以合同方式对共有产权住房使用、退出、继承、维修、检查进行约定，明确共有产权住房产权流转实行封闭运行，房屋不得出租或出借，满足住房限售年限申请转让的采用市场评估方式退出。封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权，承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

（六）法律责任。一是明确了购房人骗购、弃购、违约、违建相关责任。二是明确了政府部门和管理机构责任。

（七）附则。明确了实施细则的制定方式和施行有效期。

四、答疑解惑

（一）什么是共有产权住房？

是指纳入城镇保障性安居工程，由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，以部分产权设定销售价格，面向符合稳定就业等规定条件的本市城镇户籍无房家庭和非本市户籍无房家庭供应，实行政府与承购人按份共有，并通过约定限制使用、收益和处分权利的保障性住房。

（二）共有产权住房主要供应给哪些市民？

主要面向符合条件的城镇户籍市民和非户籍人才“夹心层”市民，尤其是新就业、青年“刚需”群体。“夹心层”是指收入、财产超过承租公租房限制条件，但又暂不具备购买商品住房经济负担能力的群体。“刚需”是指在穗就业、家庭团聚、结婚生育等必要的基本自住需求。

（三）市、区两级政府对共有产权住房工作是怎么分工的？

市住房和城乡建设部门主要负责政策制定，市住房保障办公室、市属国有租赁公司（城投住房租赁公司、珠江住房租赁公司）会同越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺区政府负责此六区的市本级共有产权住房工作，黄埔、花都、南沙、从化、增城区政府负责各自区内共有产权住房工作。

（四）什么是代持管理机构？

共有产权住房产权由个人与政府按份共有，其中政府产权份额由市住房保障办公室、区住房保障部门或受委托的国有住房租赁公司代为持有，按《物权法》相关规定履行共有人权利义务，统称为代持管理机构。“按份共有”是指按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，即按明确的比例享有所有权。承购人购买共有产权住房时，需要与代持管理机构签定《共有协议》，就共有事项约定双方的权利义务。

（五）共有产权住房在享受教育、医疗等公共服务权益与商品住房有差别吗？

没有差别，完全一致。购买共有产权住房视同购买商品住房享受子女的幼儿教育、中小学义务教育，可以立户、入户，可以申请住房公积金贷款或提取住房公积金余额，可以作为本社区居民参加社区活动、享受养老等家庭综合服务。

（六）共有产权住房都是新建的吗？

六种筹建方式中，土地公开出让或城市更新改造时进行“限价”、“配建”，以及由政府单独选址集中新建的均属新建住宅，但利用政府性房源、其他房源或收购商品房转用，有可能是二手住宅。

（七）共有产权住房的套型面积有多大？

共有产权住房套型现阶段暂不考虑家庭人口数量按“均一制”设置，根据试点进展情况再作精细化设置和管理。建筑面积一般不超过90平方米，以60～80平方米两居室或小三居室成套住宅为主，可以适应地块形态插花布局少量60平方米以下和90平方米以上户型（90平方米以上户型面向人才供应），由申购人根据居住需求和经济能力自行考虑选择购房面积大小。“均一制”是指户型面积大小基本平均一致，差别较小。

（八）共有产权住房的物业管理有什么要求？

共有产权住房的物业管理服务收费实行政府定价。共有产权住房物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。业主大会、业主委员会根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定产生。

（九）筹集建设共有产权住房有哪些支持政策？

作为保障性安居工程、保障性住房，用地可以融资抵押，优先办理规划建设手续，配套设施、车位、车库用地按划拨方式处理，享受贷款、税收优惠及国家规定的其他优惠政策等。

（十）共有产权住房售价如何确定？

共有产权住房销售前，首行要由代持管理机构办理评估，取得市场价作为参考。

土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的，由开发建设单位按照不高于限价确定具体销售价格；如果限价与市场价基本接近（即限价超过了市场参考价的85％时），经批准可以转为商品住房按不超过限价优先面向申购人出售，但承购人购买后不得再次申购共有产权住房。共有产权住房申请购买人称“申购人”，购得后称“承购人”。其他方式筹集建设的，综合考虑市场价和保障对象支付能力确定销售均价，一般情况下，可能设定为市场价的50％～85％。具体到单套住房售价，其设定以均价为基础，上下浮动比例不超过10％。

举例（1）：2020年X月A居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房，假设A地块所在区域前6个月商品住宅成交均价为3万元/平方米，则设定A住房项目建成后最高销售单价为2．1万元/平方米（市价的70％）。A居住用地成交后于2022年X月项目建设进度达到商品房预售条件并申领了预售许可证，假设届时A地块所在区域前6个月商品住宅成交均价已变化为3．3万元/平方米，但该项目的所有共有产权住房销售单价仍按土地挂牌条件约定不能超过2．1万元/平方米，具体每套住房的价格，由开发建设单位以在2．1万元/平方米以下自定的单价乘以该套住房面积计算。

举例（2）：2021年X月市X住房租赁公司的B地块共有产权住房项目建设进度达到商品房预售条件并申领了预售许可证，假设届时B地块所在区域前6个月商品住宅成交均价为4万元/平方米、主力户型为70平方米左右（即主力户型市场价约为280万元/套），考虑到供应对象支付能力（比如首付三成的能力不超过60万元，月供能力大致在7000元左右），则确定其销售均价为2．4万元/平方米（主力户型总价不高于168万元，约占市场价的60％），具体套型售价在销售均价上下浮动比例不超过10％以内确定并乘以该套住房面积计算。

举例（3）：2022年X月C居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其最高销售单价为3．5万元/平方米（市场价5万元/平方米的70％）。C居住用地成交后于2024年X月进行销售，假设届时C地块所在区域前6个月商品住宅成交均价已由两年前的5万元/平方米变化为4万元/平方米，则3．5÷4×100％＝87．5％，经批准C项目该批次共有产权住房可以转变为商品住房，按不超过3．5万元/平方米限价销售后承购人取得完全产权，但承购人不能再次申购共有产权住房。

（十一）共有产权住房的共有产权比例如何确定？

购房人产权份额不低于50％，具体按照共有产权住房销售均价占销售前同地段、同类型新建商品住宅市场评估价的比例确定，同批次销售的同一项目的产权份额相同，其余产权份额为政府产权份额。共有产权比例在销售公告时和售价一同公布，并在《共有产权住房买卖合同》、《共有产权住房共有协议》中载明。

举例（4）：2020年X月A居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其最高销售单价为2．1万元/平方米（市价的70％）。A居住用地成交后于2022年X月进行销售，假设届时A地块所在区域前6个月商品住宅成交均价已变化为3．3万元/平方米，则2．1÷3．3×100％＝63．***％（近似取整值为65％），可设定A项目该批次共有产权住房按不超过2．1万元/平方米限价销售后承购人所取得的产权比例为65％，其余35％的产权归政府所有。

举例（5）：2021年X月市X住房租赁公司的B地块共有产权住房项目建设进度达到商品房预售条件并申领了预售许可证，假设届时B地块所在区域前6个月商品住宅成交均价为4万元/平方米，考虑供应对象支付能力后按市价的60％确定其销售均价为2．4万元/平方米（4×60％＝2．4），则2．4÷4×100％＝60％，可设定B项目该批次共有产权住房按2．4万元/平方米销售均价销售后承购人所取得的产权比例为60％，其余40％的产权归政府所有。

（十二）共有产权住房小区有配套车位、车库吗？

集中新建的共有产权住房居住区车位、车库原则上按不低于1：1配套建设，产权归政府所有、暂不收取土地出让金，由代持管理机构代持产权并负责管理，租赁给居住区住户使用。

（十三）申购共有产权有什么基本条件？

详见第十八条、第十九的规定。主要基本条件是：

一是单身人士在申购公告日止年满30周岁。

二是本市户籍申购人应具有本市城镇户籍满10年；有本科学士以上学历学位，或有本市公布的中高级专业技术职称、执业资格，或属于高技能、紧缺工种或职业目录、人才绿卡主卡人员，非本市户籍或本市户籍不满10年均可申购。

三是申购公告日前66个月内，已在本市正常缴纳社会基本养老保险不少于60个月，中断、补缴情况不超过6个月且不计在内。

四是申购家庭下无本市住宅、商铺、写字楼。

五是房源公布时，申购公告上载明的其他条件（如户籍所在区域、就业区域要求等）。

还需注意的是，除符合上述基本条件外，申购家庭不应存在第十九条规定的一些特殊情况，比如持有未作不动产登记的住房、申购公告日前5年内有不动产转移记录、原来有住房的夫妻离婚未满3年、享受过购房优惠政策、失信等等。

举例（6）：2023年10月20日，位于番禺区的共有产权住房项目公告开始接受申购，意向申购人情况如下：①荔湾区户籍市民D，单身人士，目前在黄埔区工作已有1年，在公告日及之前已年满30周岁，在公告日止荔湾区户籍已满10年，在2018年4月～2023年9月的66个月期间在本市正常交纳基本养老保险***个月（期间曾中断了1个月、补缴了1个月，即中断或补缴累计未超过6个月），则市民D符合基本申购条件；②非户籍市民E，已婚，目前在海珠区工作已有3年，属于我市公布的紧缺工种目录人员，在2018年4月～2023年9月的66个月期间在本市正常交纳基本养老保险62个月（期间曾中断了2个月、补缴了2个月，即中断或补缴累计未超过6个月），则市民E符合基本申购条件。是否符合其他条件需逐项核对。

（十四）转让共有产权住房后能否再次申购？

通过正常转让产权份额方式退出共有产权住房后已满5年（即达到第十九条规定的5年内无不动产转移记录条件），可以享有一次再次购买共有产权住房的机会，即再购仅限一次。发生违法、违规、违反共有约定或被司法拍卖等情况以非正常方式退出共有产权住房的，不接受再次申购。再购申购是否给予配售，还要视每批次房源申购供需平衡情况，由住房保障机构届时确定。

举例（7）：2029年10月20日，位于番禺区的共有产权住房项目公告开始接受申购，意向申购人情况如下：黄埔区户籍市民F，已婚，目前在海珠区工作已有5年，属于我市公布的高技能人才目录人员，在2024年4月～2029年9月的66个月期间在本市正常交纳基本养老保险61个月（期间曾中断了2个月、补缴了3个月，即中断或补缴累计未超过6个月），曾经在2020年9月购买了位于黄埔区共有产权住房且已于2024年10月前按规定正常转让产权份额退出，则市民F可以提出再次购买共有产权住房的申请。

（十五）持有共有产权住房期间能否申请换购？

承购人已经购买了共有产权住房，因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申请转让现居共有产权住房产权份额、同时新购共有产权住房的机会，即换购仅限一次。发生违法、违规、违反共有约定或被司法查封等情况的，不接受换购申请。换购申购是否给予配售，还要视每批次房源申购供需平衡情况，由住房保障机构届时确定。

举例（8）：2029年10月20日，位于番禺区的共有产权住房项目公告开始接受申购，意向申购人情况如下：白云区户籍市民G，已婚，目前在番禺区工作已有3年，在公告日止本市户籍2年，属于我市公布的中级专业技术目录人员，在2024年4月～2029年9月的66个月期间在本市正常交纳基本养老保险60个月（期间曾中断了3个月、补缴了3个月，即中断或补缴累计未超过6个月），曾经在2024年9月购买了位于白云区共有产权住房且已满限售期，则市民G可以提出退出白云区共有产权住房、换购番禺区共有产权住房的申请。

（十六）哪些人可以获得优先配售？

按照第二十一条规定，共有产权住房重点保障的我市双职工无房家庭及城市发展所需的中高层次人才可以获得优先配售。

（十七）如何办理共有产权住房申购手续？

申购及配售的步骤详见第二十二条，主要是公告—申请—确定选房顺序—资料审核—异议复核—配售签约等几步。为使申购方便省时，在完成信息系统建设后将推行网上申购，同时也会开放现场申购，具体以申购公告为准。

（十八）购买共有产权住房如何付款？

承购人可以按开发建设单位给出的付款方式和时间要求，自主选择一次性付款、分期付款、住房公积金贷款、住房商业贷款、住房公积金与商业贷款组合贷款等方式。

贷款首付比例按照有关政策执行，目前根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）第二条的规定为：“居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％”。住房公积金贷款额度和利率按本市及国家规定执行，商业银行贷款额度和利率由金融机构与购房人协商确定。

（十九）购买共有产权住房能办理不动产登记证吗？

可以，由开发建设单位统一办理。

（二十）共有产权住房有什么使用限制？

承购人不能购买政府产权取得完全产权，满足本市规定住房限售年限的，承购人可以以市场评估价转让产权份额退出。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），目前我市的住房限售年限是取得不动产权证（房产证）后满2年。另外，承购人不得将共有产权住房出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。

如果承购人违反上述要求或出现其他共有约定情形的，代持管理机构可以强制回购或转售共有产权住房并追究违约责任。

（二十一）买了共有产权住房后取得其他住房怎么办？

购买了共有产权住房后，承购人及配偶、未成年子女购买本市其他住房或换购共有产权住房的，必须先办妥所持有的共有产权住房转让手续。在取得其他住房使用权之前，承购人可按公布的上一年度房屋租金参考价向产权受让方租赁所出让的共有产权住房临时居住，但最长租期不超过1年。

如果不先办妥所持有的共有产权住房转让手续，承购人及其配偶将被追究违反共有协议违约责任，失信信息按照《广州市公共信用信息管理规定》（广州市人民政府令第166号）规定纳入公共信用信息管理系统依法惩戒。

（二十二）共有产权住房能否继承？

继承人在本市无自有住房的，可以继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用；在本市有自有住房或虽无自有住房但选择退出共有产权住房的，可以继承承购人产权份额转让收入。

（二十三）由谁承担共有产权住房管理和维修责任和义务？

由承购人承担，住房专项维修资金也由承购人全额缴交。

（二十四）代持管理机构有权检查共有产权住房吗？

为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题，承购人有接受代持管理机构巡查实际居住情况的义务，巡查严格按照国家“双随机、一公开”有关规定方式进行，逐步采取与小区安保电子监察相结合的非入户方式。另外，如果被投诉举报涉嫌违法违规使用住房时，承购人应配合相关调查取证。

（二十五）使用虚假资料申购有什么后果？

弄虚作假的申购无效，即使取得住房也要退还，申购人需承担10年内禁止其申购共有产权住房、失信信息按照《广州市公共信用信息管理规定》（广州市人民政府令第166号）规定纳入公共信用信息管理系统被依法惩戒、追究违约经济责任等不利后果。

（二十六）申购中签后放弃购买有什么后果？

申购人申购前应仔细查看申购公告资料后再参加申购，尤其是做好自身经济能力衡量，一旦中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订《买卖合同》和《共有协议》的，其购房资格即时丧失，申购人3年内不得再次申购。

五、解读途径和时间

解读途径：广州市住房和城乡建设局网站http：//zfcj．gz．gov．cn

微信公众号：gzjw2014（广州市住房和城乡建设局）gzzfcxjs（广州住房城乡建设）

时间：与本办法同步发布

***：《共有产权住房办法》图文解读