高青县农村房地一体不动产确权登记问题解答

1、换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，如何处理？

答：应当区分不同情形进行处理：

①对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记。

②因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准。

③因合法翻建导致面积不一致的，参考建房时政府审批宅基地的政策，确定登记面积。

登记面积不得超过国家、省、市规定面积。

2、原集体土地使用证为一宗地本次以办理户口分户为由申请分户登记，或者原登记为2宗地本次申请合并为1宗的如何处理？

答：（1）原集体土地使用证为一宗地原则上不进行分割，可做共有宗。

（2）如权利人相同，合并后面积不超出国家、省、市标准，且符合房屋登记条件的，可以合并登记。

（3）因涉及宅基地或房屋面积、界址范围或权利人发生变更的，应提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件等材料，按照取得的批准文件办理不动产登记。

3、某户村民有多处宅基地，且都有以前的老证，属于一户多宅，这样的如何确权？

答：查清是否是继承或司法判决取得。已拥有一处宅基地的本农村集体成员、非本农村集体成员，因继承或司法判决等方式取得房屋占用农村宅基地的，经所在地的农村集体（村委会）确认并公示无异议后，可予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人，此宗为第二处宅基地”或“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得，此宗为第二处宅基地”。

不符合分户条件有多处宅基地的，只能选择其中一处合法的宅基地确权登记，其余的进行权籍调查并纳入权籍库，标注不能确权登记原因，暂不确权登记。

4、旧村改造的村庄，大部分的住户都搬到新建居住区居住，但仍有一部分住户因为各种原因未搬迁，还在原来的房屋居住，不符合土地利用总体规划，这种情况该怎么确权？

答：（1）因农村土地综合整治、旧村改造等还迁的套式住宅（楼房），经依法批准的，对已搬迁的住户，可凭相关批准文件或还迁补偿协议，对还迁的房屋予以确权登记。

（2）对因为各种原因未搬迁的住户，如未签订搬迁补偿协议且符合批准实施项目时的土地利用规划，因集体土地所有权由村集体经济组织行使，是否确权登记由所在村集体组织决定，由镇、村集体经济组织提出申请，进行权籍调查工作，符合条件的进行登记。如已签订搬迁补偿协议，并已取得搬迁补偿或分配住房的不予登记。

5、由于历史原因导致权利人非本集体组织成员，例如，宅基地所有权A村村民集体，使用权人为A村村民，宅基地坐落在B村？

答：实事求是登记权利人及宗地坐落，为便于以后工作，可在附记栏注记宅基地所有权、使用权、坐落等信息。

6、2015年宅基地登记，只登记了房子，无院墙的，如何登记？

答：（1）有审批文件的可按批准文件确定的四至范围进行登记。

（2）无批准文件或四至范围不清楚的只登记房屋及占地面积。如符合宅基地审批条件可按取得宅基地审批文件的四至范围进行登记。

7、对于2015年登记发证面积过大的“宅基地”且建房年限明显不在1982年前的如何认证？

答：应由宅基地使用人提供权属证明材料或村集体经济组织确认的建设年限等相关材料后，按实际情况进行认定。

8、对于已发宅基证，经调查占用地类不是建设用地的情况？

答：应查明用地批准情况和当时调查发证材料，已经批准的只做调查，暂不登记。经调查未经批准、骗取批准或不符合登记条件的，不予登记。

9、对于历史形成的沿街务工经商用房如何处理？

答：①有批准文件且登记材料齐全的，可以依法登记；

②有批准文件但使用权期限超期的，根据相关政策处理；

③无批准文件的，不予登记。

10、对于已发宅基地使用权证书，因宅基地清理、房屋坍塌等原因实地地上无建筑物的如何登记？

答：本次农村房地一体不予登记。

11、对房屋已建设竣工使用而无建设规划手续的情况如何处理？

答：根据《淄博市农村不动产确权登记指导意见》的规定：2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的房屋，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施前建设的房屋，经所在农村集体（村委会）初审并公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施后建设的房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的镇（街道）出具的规划许可手续。

12、以铁皮、秫秸等为材料建设的不具有保温、保暖功能的建构筑物，是否计算建筑面积？

答：根据中国国家标准化管理委员会2018年5月1日实施的《国家基本比例尺地图图示》4.3.1.d规定，以木、竹、土坯、铁皮、秫秸、土为材料建造的房屋，标注为简易房屋。根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》3.2.3h规定，简易房屋不计算建筑面积。

13、房屋内部自行搭建的顶棚、储物隔层等无固定楼梯不能正常利用的空间如何计算建筑面积？

答：不能正常利用的屋顶空间不应计算其使用面积。

14、无权属来源的宅基地如何登记？

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农村集体（村委会）对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，属于合法使用的，公告30天无异议，并出具证明，经镇(街道)审批后，根据审批文件予以确权登记。

15、2016年后（上次宅基地统一确权登记）新建的宅基地如何登记？

答：必须提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件等权源材料，按照批准内容办理不动产登记。未经批准的，只调查暂不登记。

16、宅基地及其地上房屋存在争议纠纷如何处理？

答：房屋所有权或土地使用权有争议且尚未解决的，暂缓登记。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定：农村宅基地管理和改革是党和国家赋予农业农村部门的重要职责，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。

17、宅基地经依法批准使用后，若原批准使用人死亡的，怎么申请登记？

宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《民法典》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。