迎接物业服务的春天

配套设施齐全的羿景嘉园小区

    近年来，一座座精美住宅小区拔地而起，更多的群众住进了环境优美、设施齐全、服务到位的小区，生活质量得到较大提高。特别是随着实施城市化战略的提出，城市文明成为各界关注的焦点，小区作为城市的一个重要组成部分，在推动城市文明生活中承担着重要作用。其中，就像买电器关心保修一样，能够展现城市文明生活的小区物业管理，作为商品房售后服务的重要载体已越来越被人们所重视。物业管理与服务现状如何，存在哪些突出问题，如何解决这些问题？日前，记者就此展开调查。
物业管理职能更加明确
    “现在，不时有物业管理的投诉反映到我们这里。”县房管局物业管理办公室主任李路山告诉记者，“这说明随着城市生活群体的不断增大和生活水平的提高，群众的维权意识也在增强。另一方面，通过投诉内容的分析，我们也看到，许多人并不了解物业管理和物业服务。”
    还是在2005年，淄博市机构编制委员会办公室就淄博市房管局增设物业管理科给予批复，并对其工作职能进行规范。据此批复，县物管办的工作职能也被确定为：负责物业管理活动的指导、监督、检查和执法工作；负责全县物业基金的管理工作；负责物业管理企业投资及从业人员的教育培训工作；负责指导、监督业主大会对物业管理的招、投标工作。
    按照这一管理职能，县物管办依法行政，认真履行管理职能，积极推进全县物业管理工作的健康发展，为物业管理规模的扩大夯实了基础。2007年，全县物业管理规模逐步扩大，三级资质企业达到15家，二级资质企业1家。物业管理从业人员已达565人，上岗培训率90%。全县已有170万平方米住房实行了科学、规范的服务。加大物业公共维修专项资金缴纳管理力度，为5860户建立了物业维修资金专用账户。聘请专家对《淄博市物业管理办法》条文进行释义，各物业管理企业的80余名管理人员参加学习。开展《物业管理条例》的宣传贯彻工作，组织各物业管理企业人员走上街头以“新物管、新形象”为主题的物业管理宣传现场活动，使物业管理条例深入人心。积极组织全县物业管理项目进行创优评比，5个住宅小区获国家、省、市级优秀住宅小区荣誉称号。制定下发了《桓台县物业管理企业实施量化考核办法》，组织人员对全县的物业管理企业进行了两次量化考核。
    “物业管理好的小区都获得了国家、省、市级荣誉。”李路山说，“其中，由伟明物业管理的羿景嘉园住宅小区获得全国优秀物业管理小区称号，淄博市也仅有三处小区获此殊荣，而由乾旭物业管理的兰香园小区也获得山东省优秀物业管理住宅小区称号。这说明，这两家物业管理公司的服务是较好的。”
物业服务存在难题
    把宏观的管理职能赋予物管办，把细分的服务职能给予物业公司，是物业管理的一个特点。这一特点决定了对物业公司的管理权归政府，对业主的服务权归物业公司。“也就是说，物业服务将是有偿服务。”县物管办副主任周庆坤说，“物业公司是拿多少钱，给业主多少服务，因为作为一家经营性公司，它需要考虑到自己的利润。举个例子说，如果物业公司每平方米收费1角，它拿出9分钱来服务就已经不错了。”
    “目前，我县在物业管理方面突出的问题是物业服务的收费偏低。”李路山告诉记者，“相对于淄博市内各区县而言，我们目前的物业管理收费标准与高青县相当，要低于其它区县。同样是国家优秀物业管理小区，张店世纪花园的收费每平方米是6角，而我们的羿景嘉园小区的物业管理费是每平方米3角，成立较早的北苑小区收费更低，每平方米是1.5角。”
    2007年，《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准》公布，这一由市物价局和房管局共同核定的标准分为一级、二级、三级标准，各标准分别规定了相应的服务范围，包括硬件设施、基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共轶序、保洁服务、绿化养护管理等方面，物业公司按标准收费，按收费服务。
    “这就像我们买东西，一分钱一分货。物业服务的收费标准决定着你可以享受到什么样的服务。”李路山认为，县内的物业公司是“比较难做的”。像羿景嘉园这样的小区，其服务水平已经达到二级的标准，但收费却是三级的水平。
    “物业公司的费用支出主要是人工费。我们以羿景嘉园为例，连同营业房在内，共计18万平方米，满打满算一个月收5.4万元的服务费。其支出部分包括管理人员、保安人员、绿化人员、保洁人员的工资，包括一部分智能管理设置的维修费用等，并不会产生多少利润。”
    但是，物业服务的收费问题是业主与物业管理企业都比较关心的“敏感问题”，“业主对物业服务的期望值往往要远高于收费标准。”李路山认为，解决这一问题，首先是提高业主的正确消费意识。
消费意识有待提高
    “对物业服务的认识不到位，业主在提高维权意识的同时，要增强消费意识。”周庆坤说，“不能期望花一角钱买二角钱的服务。”
    记者了解到，目前，越来越多的业主渴望享受到更高质量的物业服务，但是，物权意识的不健全和消费心理的不健康，使业主对物业服务的认识缺乏理性，造成了许多问题。这集中表现在，业主对物业服务的商品性质、功用和价值认识不到位。一方面，业主希望有一个高质量的生活环境，但是自己却不懂得珍惜、维护这一环境，只期望于物业来服务；一方面希望物业公司减少物业折旧率，却不爱惜共用部位和共用设施。
    “如果没有正确的消费意识，收费与服务很容易形成矛盾。”李路山说，“像有些业主并不是太在意这些物业管理费，只是在心理上觉得物业管理不到位，养了‘闲人’，才拒交、拖欠物业管理费。同样，物业公司也要发挥自身作用，给业主提供更多的人性化服务，让业主和业主委员会对物业管理感到满意。”
    2008年，物管办将进一步健全物业管理市场化体系，物业管理从侧重对企业资质的监管到指导、提高业主委员会自治能力的转变。进一步贯彻落实《物业管理条例》，加快业主委员会建设，全力做好规范建立住宅小区业主委员会的工作及业主委员会成员的培训工作，着重提高其自治水平。全面推行物业管理“服务与收费”的菜单化、合同化。推进和完善物业管理招投标工作，进一步加强监管力度。进一步加大对物业管理企业的量化考核，结合企业的信用档案建设，规范考核，实现物业收费与服务公开、公正、透明。
    李路山告诉记者，2008年，县物管办将重点指导物业服务企业借助媒体,采用多种方式，从行业法规和法律知识普及方面入手对业主广泛宣传，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。同时，物业服务企业将大力提升管理服务水平，作为解决“收费难”问题的着力点。