关于印发广元市朝天区棚户区改造四期五期项目征收补偿安置办法的通知

广元市朝天区人民政府

关于印发《广元市朝天区棚户区改造四期、五期

项目征收补偿安置办法》的通知

各相关乡镇人民政府，区级相关部门：

《广元市朝天区棚户区改造四期、五期项目征收补偿安置办法》已经七届区人民政府第九十六次常务会议审定通过，现印发你们，请严格遵照执行。

                        广元市朝天区人民政府

                                 2020年12月2日

广元市朝天区棚户区改造四期、五期项目

征收补偿安置办法

第一章 总  则

第一条  为规范朝天区棚户区改造四期、五期项目征收补偿安置工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(***令第590号)《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（四川省第十二届人民代表大会常务委员会公告第26号）《广元市人民政府关于印发<广元市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》（广府发〔2018〕8号）《广元市人民政府关于印发<广元市征收农村住房货币安置标准>的通知》(广府发〔2018〕13号文件)《广元市人民政府关于印发<广元市集体土地征收补偿安置管理办法>的通知》（广府发〔2017〕36号）《广元市人民政府关于同意广元市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（广府函〔2012〕115号）等文件规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  征收范围：广元市朝天区棚户区改造四期、五期项目范围包括朝天城区、羊木镇、中子镇、曾家镇项目区域，具体以行政主管部门划定的红线为准。

第三条  启征时间及签约期限：以征收决定公布时间为准，整体推进，分区域实施。

第四条  征收主体：广元市朝天区人民政府为房屋征收人;广元市朝天区土地房屋征收拆迁事务中心为房屋征收部门（以下简称“区征收部门”）;朝天镇、羊木镇、中子镇、曾家镇人民政府为房屋征收实施单位（以下简称“征收实施单位”），承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条  征收补偿安置方式：棚户区改造四期、五期项目原则实行货币补偿,有条件的区域被征收人可选择产权调换。

第二章 房屋征收补偿安置原则

第六条  在国有土地上征收房屋由作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予补偿，补偿范围包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，由区征收部门、征收实施单位与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

附属物补偿和搬迁补偿委托有资质的评估机构按照市场价格进行评估。

第七条  征收与补偿安置的对象：被征收的国有土地上单位、个人的房屋所有权人。被征收房屋存在租赁关系的，区征收部门、征收实施单位与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。

第八条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：

（一）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；

（二）实行现房产权调换的，已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；

（三）实行期房产权调换的，已经确定了产权调换房源，在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。

第九条  被征收房屋权属、面积、用途的认定：

由区征收部门牵头，区住建、自然资源、规划、综合执法等有关部门配合，组织征收实施单位、测绘、评估等单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、附着物等情况开展调查登记并报行政主管部门备案。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

（一）被征收房屋的权属、面积、用途，以《房屋所有权证》、《土地使用权证》及产权登记证明为准。被征收房屋实际建筑面积与证载面积不符的，以实际测绘面积为准，若确系登记错误或测绘误差等原因造成，以实际面积为准。被征收房屋所有权人不能提供产权证明的，由区住建会同区自然资源部门、规划、综合执法及被征收房屋所在社区、乡镇人民政府共同依法调查确认。

（二）房屋权属证书载明为住宅的房屋，被征收人在征收决定公告前实际用于经营并已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途补偿，停产停业损失参照经营性房屋补偿。因过去历史原因，征收范围内个人自建住房底层按营业门面修建并实际用于经营的，由区住建、自然资源、规划、综合执法等部门对房屋性质、用途进行调查认定，再由区征收部门及征收实施单位按照调查认定意见征收补偿。

（三）征收范围内的房屋设定有抵押权的，房屋征收实施单位应当告知抵押权人。

第十条  征收自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收实施单位通知相关部门登记造册，被征收人全部搬离被征收房屋后，停止服务，计量封存，并组织征收。

第十一条  征收厂矿、企（事）业单位（包括家庭作坊式生产的无证企业）的资产（包括土地、经鉴定合法的生产经营性用房、生产经营设施设备及其它附属物），由区征收部门和被征收人共同委托具有相应资质的中介机构进行评估，评估结果作为协商确定补偿价格的依据。征收范围内拆迁通讯、电力、交通、能源、国防等设施的，按有资质单位评估并经审计后的价格或协调的方案进行补偿。

第十二条  征收以下房屋或建筑物，不予补偿或不予增加补偿：

（一）房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为；违反规定实施的部分，不予补偿。

（二）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

（三）房屋征收范围确定并公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：1．房屋转让、分割、赠与；2．新增、变更工商营业登记；3．迁入户口或者分户；4．其他为增加补偿费用实施的不当行为。

第三章 房屋征收评估

第十三条  被征收国有土地上房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估报告承担法律责任。

第十四条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由区征收部门会同征收实施单位组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
    投票确定房地产价格评估机构的，应当有三分之二以上的被征收人参加，并获得参加投票的被征收人的半数以上选票。投票不能确定的，可以采取摇号、抽签等随机选定方式确定。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

第十五条  房地产价格评估机构选定或者确定后，由区征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第十六条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

由于被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经区征收部门、征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三方见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，并在评估报告中说明。

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理、不动产登记部门及其他相关部门应当提供便利。

第十七条  房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。区征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。

负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。

第十八条  评估结论出具后，被征收人、区征收部门或征收实施单位对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起十个工作日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告，评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人、区征收部门或征收实施单位对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向市级以上评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十个工作日内，对申请鉴定评估报告的评估技术错误进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告。

房屋征收评估、鉴定费用由区征收部门承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

第十九条 评估的监督。由纪委监委、审计、住建等部门负责对该项工作进行监督、检查，确保征收补偿的依法、合规、公开、公平、公正。

第四章  货币补偿                                   

第二十条 房屋补偿价值的确定：

（一）被征收房屋价值的补偿，不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

（二）无任何权属证明文件，但经区自然资源、规划、住建、综合执法等相关部门调查认定应予补偿的建（构）筑物，由评估机构进行评估确定补偿价值，但在确定补偿总价时应扣除办理相关证件所需缴纳的税费。

（三）对征收私有住宅房屋产权建筑面积不足五十平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人，选择货币安置的，按照五十平方米的建筑面积实行货币补偿。

第二十一条 住宅房屋货币补偿计算方法：

补偿总额=房屋补偿价＋附属设施补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+临时安置费+奖励-应缴相关税费

第二十二条 征收临时建筑：

（一）征收经规划部门批准未超过批准使用期限的临时建筑，按重置价格给予货币补偿，不实行产权调换。

（二）征收超出批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十三条 办公、生产、仓储等用房不实行产权调换，一律按被征收房屋评估价值给予货币补偿，不可搬迁的设施、设备由专业评估机构评估后给予货币补偿。

第二十四条 未登记确权的非住宅房屋，只作货币补偿。

第五章 产权调换

第二十五条 被征收人选择房屋产权调换的，由征收实施单位提供用于产权调换的房屋。被征收房屋的水、电、气、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通。原被征收房屋中未安装部分，由被征收人按照物价部门核定的有关入网收费标准自行缴纳。

第二十六条 被征收人选择产权调换的房屋，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

第二十七条 产权调换还房按照以下原则进行：

（一）被征收人选择产权调换的住房按建筑面积1:1的比例还房。

（二）被征收房屋为经营性用房的，按建筑面积1:1的比例集中还房。还房有困难的，按市场评估价进行货币补偿。

（三）按照上述（一）、（二）还房的，应结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（含公摊面积）。

（四）对征收私有住宅房屋产权建筑面积不足五十平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人，选择产权调换的，按照产权调换住房建筑面积无偿还够五十平方米。被征收人实际选择产权调换住房建筑面积超出五十平方米，超出面积按以下办法结算：超出十平方米以内（含十平方米）部分，按征收公告发布当日房屋市场价值的百分之七十优惠购买；超出十平方米以上部分，按公告发布当日房屋市场价值购买。

（五）被征收人实际选择的房屋面积大于应当享受的还建房面积按市场评估价购买；小于应当享受的还建房面积的部分，按市场评估价给予货币补偿。

（六）在被征收人入住后两年之内，由区政府确定的征收实施单位统一按以下原则办理房屋的产权手续：被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、原性质办理产权手续；被征收房屋产权手续不齐全或无产权手续的，根据区自然资源、规划、住建、综合执法等相关部门认定处理意见，按规定办理产权手续。

产权调换后的房屋维修资金由被征收人缴纳，产权调换后房屋超面积部分契税由被征收人缴纳，征收实施单位应当协助被征收人办理产权调换房屋不动产登记手续。

第六章  征收补助及奖励

第二十八条  被征收人选择产权调换安置的：

（一）朝天城区临时安置过渡费：根据被征收房屋的证载建筑面积或实测建筑面积向被征收人支付临时安置过渡费。临时安置过渡费的发放标准为：住房6元/平方米/月；营业性用房（宾馆除外）一楼临街50元/平方米/月（根据所处地段，小中坝一楼临街门面可适当上浮，但上浮比例不超过40%），一楼未临街和二楼及以上20元/平方米/月；宾馆床位证照齐全的180元/床/月，证照不齐但实际在经营的90元/床/月。（营业性用房临时安置过渡费含停业停产损失）。

（二）羊木镇、中子镇、曾家镇棚改区域内临时安置过渡费：根据被征收房屋的证载建筑面积或实测建筑面积向被征收人支付临时安置过渡费。临时安置过渡费的发放标准按照征收决定公告之日被征收房屋同类型、同地段房屋租金评估综合单价计算。   

（三）搬迁费：被征收人选择产权调换的，由区征收部门在房屋搬离完毕验收后，按被征收房屋建筑面积10元/平方米的标准支付两次，单次补助不足1000元的按1000元计算，单次超过1000元的据实计算（搬迁期限均以征收补偿协议约定的搬离时间为准）。

（四）产权调换的临时安置过渡期以实际搬离被征收房屋之日起，到实际产权调换房屋交付使用之日起三个月止。选择多层、小高层房屋作为产权调换的过渡期不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月（不含三个月装修期）；选择高层及超高层房屋作产权调换的过渡期不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月（不含三个月装修期）。

第二十九条  征收住宅选择货币安置临时过渡的：

（一）临时安置过渡费：按标准一次性给予三个月的临时安置过渡费补偿。

（二）搬迁费：选择货币补偿方式的被征收人，由区征收部门在房屋搬迁完毕验收后，按被征收人房屋建筑面积×10元/平方米支付一次。即：搬迁费补偿金额＝被征收房屋建筑面积×10元/平方米×1次（搬迁期限以征收补偿协议约定的搬离时间为准）。

第三十条  在过渡期间由征收实施单位提供周转用房大于被征收房屋面积的，超出部分由被征收人向征收实施单位补差；周转房小于被征收房屋面积的，按面积差额向被征收人补足临时安置过渡费。

第三十一条  征收住宅过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费按以下标准分段计算，及时发放。

对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按3倍发放。对由征收实施单位提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的2倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。

第三十二条  《房屋所有权证》《建设工程规划许可证》载明的车库，若还房配套有车库，可根据被征收人意愿，按照建筑面积1：1的比例进行产权调换；若还房没有配套车库或车库数量不足时，则对被征收的车库按市场评估价进行货币补偿。

第三十三条  因征收房屋造成停产停业损失的，按以下规定补偿：

（一）停产停业损失的计算方式由当事人协商选择下列方式之一确定：1.按被征收房屋评估总价的一定比例计算；2.按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；3.按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；4.按被征收房屋租金收益计算。

（二）被征收人选择货币补偿的，按照征收补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。

（三）符合产权调换区域的被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人可以选择支付停产停业损失补偿费，也可以选择临时过渡营业房。选择临时过渡营业房的，征收部门不再支付停产停业损失补偿费。

（四）产权调换的停产停业期限从实际搬离被征收房屋之日起，到产权调换房屋交付使用的次月止。产权调换的停产停业期限不超过被征收人实际搬离被征收房屋之日起的三十六个月。

（五）产权调换的停产停业期限超过规定的，超过期限一年以内的，逾期时间内停产停业损失补偿费按规定标准的1.5倍发放；超过期限一年以上的，逾期时间内停产停业损失补偿费按规定标准的2倍发放。

第三十四条   被征收人在规定期限内签订补偿安置协议且在搬家通知规定时限内完成搬迁腾交被征收房屋的，按照《广元市国有土地上房屋征收与补偿办法》（广府发〔2018〕8号）文件载明的标准分时段给予货币奖励，具体时段在项目征收补偿方案中明确。

（一）签约搬迁奖励   被征收人在规定时限内签订补偿安置协议和完成搬迁腾交被征收房屋的，按协议签订先后顺序分三个时段分别给予100元/平方米、50元/平方米、30元/平方米的货币奖励。超出规定期限签订协议和腾交被征收房屋的不予奖励。

（二）货币补偿奖励   被征收人选择货币补偿且在规定时限内签订补偿安置协议和完成搬迁腾交被征收房屋的，按以下标准给予货币补偿奖励：征收住房的，按协议签订的先后顺序分三个时段按被征收房屋评估总价值的20%、15%、10%给予货币奖励；征收营业房的，根据协议签订先后顺序分三个时段按广府发〔2018〕8号文件设定奖励总额的100%、50%、30%计算奖励。超出规定期限签约和腾交被征收房屋的不予奖励。

（三）征收企事业单位房屋一律实行货币补偿，不再享受该条奖励政策。

第七章 强制执行

第三十五条  区征收部门、征收实施单位与被征收人在征收补偿办法确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由区征收部门报请区人民政府依照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（四川省第十二届人民代表大会常务委员会公告第26号）及《广元市国有土地上房屋征收与补偿办法》（广府发〔2018〕8号）规定，按照征收安置补偿办法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第三十六条  区人民政府作出房屋补偿决定前，应当对区征收部门及征收实施单位提交的材料进行核查，告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。

作出房屋补偿决定前，可以组织调解会，听取区征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。

第三十七条  被征收人对补偿决定不服的，可以在规定期限内依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请区人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，选择产权调换安置的，要附具产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第八章  房屋拆除

    第三十八条  房屋移交。被征收人签订补偿协议并搬迁完毕后，由被拆迁户（单位）负责将该房屋移交至房屋征收实施单位。

第三十九条 房屋拆除。由区征收部门委托有资质的专业队伍实施房屋拆除，禁止任何单位和人员违规实施房屋拆除。

第四十条  拆除监管。征收实施单位按照属地管理原则加强房屋拆除安全监管，承担房屋拆除监管主体责任。

第四十一条 按照环保部门的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场设立隔离防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。学生考试期间，特别是高考、中考期间暂停被征收房屋的拆除工作，停止使用噪声过大的设备。渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料，防止建渣清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共环境卫生。

第九章 附  则

第四十二条  棚改范围内征收农村集体房屋的，征收程序按照广府发〔2017〕36号规定执行，具体补偿安置标准按照广府函〔2012〕115号、广府发〔2018〕13号等文件执行。

第四十三条  本办法自公布之日起施行，有效期至棚户区改造四期、五期项目结束。区内其他片区国有土地上房屋征收参照此办法执行。

第四十四条  本办法由广元市朝天区土地房屋征收拆迁事务中心负责解释。