多措并举出实招江苏老旧小区改造如何办好办实

老旧小区改造事关方方面面，一头连着民生、一头连着发展，是事关群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程、重大发展工程。

省长吴政隆7日在南京调研老旧小区改造时要求，坚持地上地下统筹、里子面子并重、建设管理并举，坚持问需于民、问计于民，持续推进老旧小区改造，把好事办好、实事办实，让群众生活更安全更方便更舒心更美好。这些话，让很多住在老旧小区的江苏人，对老旧小区改造充满期待。

关系“安居”，加码高品质生活

老旧小区设施老化、公共服务缺失，对生活在其中的居民来说，正是每天必须面对的“操心事”“烦心事”“揪心事”，是影响他们生活品质提升的短板弱项、痛点难点。

初步统计显示，江苏2000年前建成、尚未改造的老旧小区有近4500个，建筑面积8183万平方米，涉及居民93万户。这些小区，占2000年前建成小区的一半左右。显然，加快老旧小区改造，是让更多人改善居住条件、提升幸福指数的好事、实事。

把惠及民生的好事办好、实事办实，满足老百姓对高品质生活的向往。去年和今年，“老旧小区改造”两次被写入我省政府工作报告。去年，省政府工作报告提出要重点做好九方面工作，就包括“加快老旧小区改造”“推动老旧小区改造升级”，目标要完成老旧小区综合整治300个，加大推动既有多层住宅加装电梯等适老化改造力度，新增120个省级宜居示范居住区。今年，“推进城市小区改造”更是进入省政府工作报告明确的十项民生实事，“制定出台城镇老旧小区改造实施意见”被纳入全年重点工作。

老旧小区改造，究竟应该改成什么样？2018年4月，省住建厅印发《关于加强老旧小区环境综合整治，推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》给出“十有十无”的答案。“十有”即有整洁小区环境、有规范停车场、有无障碍设施、有安全供水供气、有基本消防设施、有畅通消防通道、有安防设施设备、有规范物业服务、有公众参与机制、有住区文化建设。“十无”即无危险房屋、无违章搭建、无乱堆杂物、无乱拉电线、无屋面渗漏、无乱停车辆、无乱贴广告、无破损道路、无排水不畅、无损毁绿地。

问计于民，多措并举出实招

屋面渗漏、道路破损、管网老化、停车不便等问题，始终是老旧小区的“老大难”问题。南京市鼓楼区宁工二村小区建成年代较久，居民普遍反映小区房屋外立面乳胶漆脱落，落水管破损堵塞，沥青路面破开，绿化缺失。

“不搞一刀切、不简单下指标、不盲目铺摊子。”南京市住房保障和房产局相关负责人表示，南京老旧小区改造坚持“问需于民、问计于民”，优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划，优先解决直接影响居住安全、居民生活的突出问题。

根据居民诉求，鼓楼区宁工二村小区计划投资2665万元。栖霞区尧林仙居小区已投资1.3亿元，主要用于重新粉刷小区外立面、修补坡屋面、管线规整、道路扩宽修补等工作。建邺区天顺苑小区两年投资662万元，改造雨污分流、煤气主管网、供水主管网，进行房屋立面整治出新、道路改造、绿化提升，设置单元门禁系统和智能物管系统。

补齐“基础设施”“适老服务”短板。加装电梯成为老旧小区改造的重要内容。南京探索实行“业主主导、政府搭台、专业辅导、市场运作”，规定符合加装电梯条件的，允许业主提取住房公积金、住宅专项维修基金加装电梯，并给予一定财政补助。天顺苑小区结合老旧小区改造，推进宜居、适老化改造。在小区内加装十余部电梯的同时，降低小区内原休闲广场高度，使休闲广场和小区道路达到同一高度，最大程度实现无障碍通行，广场内还增加栏杆扶手、休憩椅等设施以满足居民休闲、运动需要。

老旧小区改造，不能搞成政府“独唱”，必须创新体制机制，吸引各种力量参与，实现“大合唱”。以宁工二村为例，该小区正在编制的实施方案中就拟引入社会资金投资，增建小区配套设施用房，同时采用居民众筹方式建设立体停车楼。

鼓励群众出资，探索金融支持，建立市场化运作机制、激励机制。南京市住房保障和房产局物业处处长浦晓天表示，老旧小区改造，南京探索多种资金筹集方式。通过政府引导、市场化运作、金融机构参与等方式，多元化筹资，以实现资金平衡。同时，通过新建小区经营性用房、社区养老用房等方式，增加老旧小区改造自我造血功能，新增面积给予办理不动产登记。

城市“微更新”，拉动发展作用大

受疫情影响，我省老旧小区工程招标、施工出现不同程度延期。当前，省内疫情防控形势持续向好，省长带头调研老旧小区整治工作，无疑在传递决心、释放信心——确保年内完成整治任务。

今年，南京计划整治老旧小区86个，建筑面积243万平方米，房屋968幢，涉及居民3.4万户。目前，这些老旧小区整治项目全部完成可研报告并立项，39个小区完成规划设计，34个小区完成工程招标，20个小区进场施工，综合进度达39%。

江苏省城市规划设计研究院研究中心主任规划师、研究员级城市规划师汤蕾认为，在当前宏观经济形势下，推动见效快、能尽早开工的老旧小区改造项目尽快开工，可确保形成实务工作量，尽快形成有效投资。我省老旧小区改造，可直接带动几千亿元投资，对于经济拉动作用不可低估。

省住建厅有关负责人表示，将压实各地工作责任，确保按时高质量完成老旧小区综合整治任务。今年，我省将及时总结宜居住区和宜居街区建设经验，提升老旧小区综合整治内涵，打造一批示范项目和样板工程，建成地域特色浓郁、基础设施完善、生态环境优美、社会共建共治共享的现代化美丽宜居城市。

我省持续推进老旧小区改造，传递出城市发展由外延扩张进一步转向内涵提升的强烈信号。老旧小区改造属于城市更新的重要内容，不同于大尺度的大拆大建，而是着眼于人的生活体验，进行小规模的“微更新”，完善服务设施，营造交往空间，涵养社区特色，传承文化符号。

这样的“修修补补”，与城市发展同行，是需要长效机制保障的持续更新。汤蕾认为，政府应鼓励引入专业社区运营机构，以社区、居民的需求为导向，因地制宜推进老旧小区改造，为社区提供养老、教育、环保、扶贫、助残等诸多领域服务；多渠道筹措改造资金，利用财政专项资金撬动市场资本，盘活闲置资源，创造新的盈利点，吸引市场资金注入；动员居民参与，与物业深度合作，以“一家人”的身份共同推动社区治理精细化。