深圳城市更新工作全面提速提效

新年伊始，深圳市政府发布并实施新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）。作为对近几年城市更新工作实践的完善和补充，新版《暂行措施》为全市城市更新工作的深入推进提供重要的政策支撑，它的实施将有助于各区进一步加快辖区城市更新工作推进，落实《城市更新“十三五”规划》各项工作任务，保障全市城市更新规划目标的实现。

去年11月，《深圳市城市更新“十三五”规划》正式发布，它是指导全市城市更新工作的纲领性文件，也是指导各区城市更新五年规划编制、更新单元计划制定的重要依据。

在一个多月的时间里，深圳市政府针对城市更新工作连颁两份重要文件，确定了“十三五”城市更新工作目标任务和具体工作方法，深圳城市更新工作的方向和思路由此变得更加清晰，这两份文件与此前发布的《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等系列文件一起，构成了深圳城市更新一套完整的政策体系。

2017年的年初，深圳城市更新工作全新启航。

在刚刚过去的一年里，深圳城市更新工作紧紧围绕市委市政府工作部署，全力落实“强区放权”改革要求，坚持有机更新、绿色更新，突出问题导向，着力推进城市更新工作高质、高效、有序实施。

2016年，深圳城市更新工作全力推进、全线提速，全年共发布了六批97个城市更新单元计划，项目总数创历年之最；2016年，城市更新政策体系更加完善，分别修改了《城市更新办法》、出台了《深圳市城市更新“十三五”规划》等一系列文件件；2016年，城市更新对深圳城市发展和经济的贡献更加突出，全年通过城市更新实现用地供应239公顷，2016年1月至11月，城市更新项目完成投资达589亿元。

在深圳土地资源紧缺的情况下，城市更新作为土地二次开发存量挖潜的重要手段，在深圳土地资源的节约集约利用方面发挥着越来越重要的作用，在深圳城市建设和经济社会发展中扮演着越来越重要的角色。

城市更新已成促进经济社会发展的“生力军”

深圳的城市更新工作始于2009年。当年，在广东省《关于推进“三旧”改造存进节约集约用地的若干意见》等政策的指引下，深圳出台了《深圳市城市更新办法》，率先提出“城市更新”概念，成为国内首部系统规范旧城改造工作的政府规章。2012年，市政府又出台《深圳市城市更新办法实施细则》，从而构成了城市更新两大核心政策。

此后，深圳城市更新工作全面推进，成为深圳经济社会发展一支“生力军”，在拉动经济增长、拓展存量土地利用空间、完善城市功能、促进产业转型升级、稳定房地产市场供应等方面起到至关重要的作用。

来自市规划国土委的最新统计数据显示，从2009年至今，全市城市更新立项598项（拆除用地面积约48．11平方公里），其中，361项单元规划方案已审批通过，涉及拆除用地面积约28．39平方公里，开发建设用地面积约19．92平方公里，规划批准总建筑面积约10285万平方米。通过城市更新实施已累计供应用地面积约13．4平方公里，累计完成投资已达2448亿元。

在公共配套落实方面，城市更新单元规划累计落实保障性住房325万平方米、各类中小学102所、幼儿园210所、医院3家、社康中心189家、公交首末站130个。

在产业升级方面，全市已有78个拆除重建类产业升级项目获得规划审批，更新改造后将提供1605万平方米的产业用房及产业配套设施。

2016年，深圳城市更新工作的步子迈得更大。全年计划立项97项（拆除用地面积约5．68平方公里），同比增长29％；单元规划方案审批通过***项（拆除用地面积约3．87平方公里、开发建设用地2．69平方公里、建筑面积约1507万平方米），同比增长73％；通过城市更新实现用地供应239公顷，超额完成市政府确定的220公顷供地目标。1－11月，城市更新项目完成投资达589亿元，已超过2015年的550亿元。

可以说，城市更新既是城市功能提升与再造的系统工程，也是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程，还是盘活土地资源、促进产业转型的治理工程。2009年以来，在省“三旧”改造政策的基础上，我市探索建立了一套行之有效的城市更新模式，城市更新工作逐步纳入规范有序的运行轨道，对城市发展的作用越来越大。

深化城市更新体制机制改革提速提效

为加快推进深圳城市更新，简化流程，强化服务，提高效率，市规划国土委和城市更新局积极贯彻落实市委市政府决策部署，着力进行了大刀阔斧的提速提效改革，在深化城市更新体制机制改革方面开展了一系列卓有成效的工作。

在简化流程、提高效率方面，从2015年底开始，市规划国土委就在内部将城市更新项目的审批环节进行了简化，由原来的市更新局和各管理局两级审批改为一级审批，一个事项仅审批一次；此外，将串联审批改为并联审批，将多个事项合并为一个事项，一次完成审批；同时，精简下放转移规划审查等有关事项。这一系列举措有效提高了项目审批和实施效率，通过改革，项目实施率从2014年22％提升至目前的28％。

在简政放权、强化服务方面，去年下半年，市委市政府决定在罗湖区城市更新改革试点基础上，将市级审批事权全部下放至各区。2016年10月15日，市政府发布《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（政府令第288号），市规划国土委立即会同各区政府开展工作交接。截至2016年11月21日，各项移交工作全面完成，主要包括：各区规划国土业务和信息查询系统建设、行政委托手续及业务印章移交、项目业务审查意见移交等。为确保各区城市更新工作接得住、接得稳、接得好，市规划国土委组织了7场次的培训交流活动。同时，结合福田、坪山等区域的差异化需求，该委还进行了点对点的指导交流。

目前，大部分区都组建了专门的更新机构，并加强了人员配备，积极开展人员培训，在保障服务质量的同时，全面受理城市更新业务。

去年，市规划国土委除了加快城市更新提速提效的改革外，还在强化规划统筹、完善更新政策等方面做了大量的工作。2016年11月21日，《深圳市城市更新“十三五”规划》（2016－2020）正式印发实施。作为全市城市更新工作的纲领性文件，该规划提出了“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略。

为进一步完善更新政策，去年年初，市规划国土委与各区、企业、人大政协代表等进行充分调研和交流，启动了新一版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的制订。在近一年的时间里，广泛听取市相关部门、各区政府、专家学者及社会各界的意见，历经三十余稿的修改后，上报市政府获得审批，并于2017年1月1日起开始实施。

回顾过去的一年，深圳城市更新工作坚持改革创新，以“四个全面”战略布局和“五大发展理念”为统领，主动适应引领发展新常态，通过坚持综合整治、功能改变和拆除重建等多种模式并举，探索出一条适合深圳自身实际的城市更新之路。

做好对接确保全市城市更新工作一盘棋

目前，深圳城市更新已经建立起了行之有效的运行模式，实现了从个别项目到规模推动、从探索试点到规范高效。城市更新“深圳模式”已作为改革成果被总结认可，为国家规划、土地管理制度的改革创新提供了鲜活经验。

新的一年，深圳城市更新有哪些工作的重点？

据了解，市规划国土委将按照市委市政府的要求，在《城市更新“十三五”规划》和新版《暂行措施》的指引下，重点抓好统筹，加强全市城市更新规划、政策、标准、流程等方面的统筹，建立全市统一的城市更新管理平台，确保全市城市更新工作一盘棋。此外，还将加强与市、区的沟通，做好工作无缝对接，形成合力，确保各区高效、有序开展城市更新工作。同时，定好政策，及时收集各区、企业、市民等方面的问题和意见，以解决现实问题为导向，完善配套政策，并加强对各区、企业等政策宣讲，全力保障项目实施。

针对目前城市更新范围划定整体统筹不足、与全市重点发展区域存在偏差、更新单元规模趋小大型公共配套难以落实等问题，《暂行措施》创新提出了重点更新单元方式。2017年，市规划国土委将积极探索政府主导的重点更新单元开发，以此落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。

目前，各区政府根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引，正在抓紧编制各辖区的城市更新五年规划。新的一年，市规划国土委将与市、区密切配合，坚决落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，继续加强对各区、企业、基层的政策宣讲，积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进拆除重建类城市更新，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，实现城市有机更新，促进城市的有质量、有秩序、可持续发展。

更新大事

2009年10月，深圳市出台《深圳市城市更新办法》（深府令第211号），成为深圳市实施城市更新的基本法律依据。

2012年8月，市政府出台《关于加强和改进城市更新实施的暂行措施》，召开动员大会，加快城市更新实施，推动城市更新形成滚动实施机制。

2014年5月，市政府办公厅正式印发《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》，进一步完善城市更新政策。

2014年10月，经市委同意，市机构编制委员会印发《关于完善我市城市更新管理体制的意见》，市城市更新办公室更名为市城市更新局。

2015年8月，市政府审议同意《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》，时间为2年。

2016年10月，市政府印发《关于施行城市更新工作改革的决定》全市城市更新改革工作正式启动。

2016年11月，《深圳市城市更新“十三五”规划》正式发布，成为指导全市城市更新工作的纲领性文件。

2017年1月，新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式实施，为保障全市城市更新规划目标的实现提供保障。

政策

城市更新“十三五”规划有七大亮点

2016年11月21日，市规划国土委联合市发改委正式发布《深圳城市更新“十三五”规划》，该规划作为指导全市城市更新工作的纲领性文件和各区（新区）五年规划编制、更新单元计划制定的重要依据，将对深圳城市更新产生积极而深远的影响。市规划国土委有关负责人在解读该规划时，将其概括为七大亮点。

首先，《深圳城市更新“十三五”规划》优化调整更新规模与结构。对未来五年城市更新总规模进行预控，对城市更新结构进行优化，着重突出保障公共服务设施建设，明确要求提高居住及产业面积、适度降低商业和办公面积。其次，大力倡导有机更新。加大城市更新综合整治力度，明确未来五年全市综合整治与功能改变类用地总面积为17．5平方公里（拆除重建面积12．5平方公里），要求完成100个旧工业区和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。第三，完善产业空间供给。明确“十三五”期间提高工改工比例，有序引导产业项目合理布局，为创新型产业发展提供空间聚集、配套完善的高端载体。

市规划国土委有关负责人表示，该规划第四个亮点是提升配套与“两房”建设目标。“十三五”期间力争通过城市更新规划落实不少于108处的公共服务设施（独立占地），配建建筑面积不少于213万平方米的公共配套设施、数量不低于13万套的保障性住房及总规模超过100万平方米的创新型产业用房。

第五大亮点是强化更新分区、分类引导。对城中村、旧工业区和旧住宅区三类对象提出分类指引，划定优先拆除重建区、限制拆除重建区、拆建与综合整治并举区三类分区，引导更新项目向各级中心区、产业发展区、交通轨道点沿线区、配套设施不足等重点区域集中。

第六个亮点是提出了基础设施系统更新指引的理念。要求各区（新区）开展辖区市政交通承载能力评估，协调城市更新项目与重大基础设施建设时序，推进“地上、地面和地下”联动更新。

第七个亮点是强化分区落实，注重规划实施。按照强区放权工作要求，将“十三五”期间各项城市更新目标任务分解到各区，并建立绩效考核与检查督查机制，保障城市更新“十三五”规划的有效落地和实施。

新版《暂行措施》提供新思路和新办法

从2017年1月1日起，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）正式实施，《暂行措施》有哪些值得关注的亮点？市城市更新局局长王策飞在解读时表示，新版《暂行措施》重点内容主要包括：创新实施机制，试点重点更新单元开发；简化城市更新地价体系；提升公共配套设施力度；多渠道筹集建设保障性住房等。

比如，在创新实施机制方面，新版《暂行措施》提出了政府主导、自上而下的重点更新单元方式，主要针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区，由区政府组织进行更新计划申报、更新单元规划编制，选择市场主体进行整体实施，充分发挥政府、市场两方面的作用。重点更新单元的目标是完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施，加快城市各级中心和重点区域发展，促进特区一体化。

在简化城市更新地价体系方面，《暂行措施》对城市更新地价体系进行了梳理，整合地价标准类别，简化地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的城市更新地价测算体系。

在提升公共配套设施力度方面，《暂行措施》提出城市更新项目要在现有全市通行的规划标准的基础上进一步加大公共配套设施的配建力度。对于非独立占地的社区级配套用房，要求在《深标》基础上额外增配50％且不小于1000平方米的配套用房，该部分增配的社区级公共配套用房具体用途可由区政府根据配套需求情况灵活确定。对独立占地的公共配套设施，要发挥城市更新规划统筹作用，整合周边国有未出让用地，进一步扩大公共配套设施用地规模。

为进一步落实市委市政府《关于完善人才住房制定的若干措施》的文件精神，《暂行措施》提出了城市更新中多渠道、全方面加大人才住房、保障性住房的筹集、建设力度。经初步测算，通过现状旧工业区调整规划功能建设人才住房、保障性住房途径，预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

横岗128工业区改造前后对比

改造前

区内原多为“三来一补”企业的生产车间，用来制造眼镜、玩具、五金制品等产业附加值低的来料加工品，鼎盛时期整个工业区的工人接近两万人。后来随着工业区配套设施的落伍，企业逐渐外迁，到2000年左后，已经成为空置厂房，对旧工业区的改造也就显得越来越紧迫。

改造后

成为集住宅、现代商业、商务办公、餐饮娱乐、精品酒店等各种物业形态于一体，为市民提供优雅、悠闲、品味都市格调生活的区域。

（信息来源：深圳特区报）