借款合同掺杂买卖合同仍属民间借贷

案情介绍

原告李某与被告郑某签订《借款合同》，合同约定，被告郑某向原告李某借款100万元，借款期限1年，借款利率为年利率20%，合同还约定，被告郑某用自己名下的一套楼房作为借款抵押，如被告郑某到期不还，双方同意用该楼房抵顶借款。同日，原告李某又与被告郑某签订一份商品房买卖合同，约定被告郑某将该楼房以100万元的价格出卖给原告李某，如1年后被告郑某不能还清原告李某的借款100万元，则楼房归原告李某所有，原告李某有权要求郑某协助将房产证转户到自己名下。

合同签订后，原告李某根据合同约定将100万元转账汇入被告郑某账户，同时被告郑某将楼房房产证、土地证以及契证等交付给原告李某。此后，被告郑某无力偿还原告李某本息。1年后，原告李某向法院提起诉讼，要求法院判决被告郑某偿还100万元借款及利息，并要求判决楼房应该归原告所有。

法院判决

原告李某要求取得楼房的所有权，能否得到法院的支持呢？法院审理认为，该案名义上双方签订的是买卖合同，但实质上应该为民间借贷合同，故对原告要求法院判决楼房归原告所有以及变更房产证登记等诉讼请求不予以审理。最终，原告李某听取了法院的建议，变更诉讼请求，要求被告郑某偿还借款本金，并要求被告按照年利率20%承担利息。法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，判决认定双方约定的年利率20%标准符合法律规定，属于有效约定，并判令被告在规定期限内付清原告借款本金和利息。最终双方均服从了法院的判决。

山东法德利律师事务所副主任张伟律师说法：

司法实践中，借贷双方往往在签订民间借贷合同的同时，又签订了房屋买卖合同，并且约定如果债务人不履行还款义务，债权人可以选择执行买卖合同，以买卖合同的标的物折抵民间借贷的借款。但实践中，买卖合同中的房屋价值和借款金额往往存在较大差距，债权人又希望在诉讼中直接要求依据买卖合同获得标的物。法院该如何处理呢？对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

2015年9月1日新实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条，为民间借贷利率划定了两条界限，设置了三个区间：1、对于年利率24%及其以下的民间借贷利息法院应当予以保护。2、对于年利率超过36%的民间借贷利息，其超出部分属于无效，法院将对超出部分的约定认定为无效。3、对于借贷双方约定的年利率为24%到36%之间的部分属于自然债务，即这部分利息为自然之债，不得经由诉讼程序由国家强制力得以执行。如果已经履行支付的，也不得要求债权人返还。

       （李明泽 滕伟）