靖江市十圩港西路（木材公司农工商东侧地块）房屋征收补偿方案（征求意见稿）公开征求意见

靖江市人民政府关于对靖江市十圩港西路

（木材公司、农工商东侧地块）房屋征收补偿方案（征求意见稿）公开征求意见的通知

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定，现将《靖江市十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《方案（征求意见稿）》）在靖江市人民政府门户网站（www.jingjiang.gov.cn）以及征收现场予以公布,公开征求意见。

　　征求意见期限为2014年11月10日至12月9日止（信函以邮戳日期为准）。在此期间，公众可以通过以下方式提出有关意见：

　　一、通过电子邮件方式将意见发送至“jjszsban@163.com”邮箱。

　　二、通过信函方式将意见寄至“靖江市迎宾西路39号房改大楼三楼，靖江市国有土地房屋征收办公室，邮编214500”，并请在信封上注明“房屋征收与补偿征求意见”字样。

　　三、通过电话方式反映意见。

　　接待电话：0523-84898261、0523-84898883。

　　对《方案（征求意见稿）》提出意见的单位或个人，请如实告知真实名称、姓名以及联系方式。

　　***：靖江市十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）房屋征收补偿方案（征求意见稿）

　　靖江市人民政府

　　2014年11月6日

***

靖江市十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）房屋征收补偿方案

（ 征 求 意 见 稿 ）

　　为全面做好十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省政府关于印发江苏省贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》、《靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则》等有关规定，结合本地块房屋征收实际情况，特制定房屋征收补偿方案如下：

　　一、征收目的

　　十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）系政府组织实施的公共事业改造项目。该项目符合靖江市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第三项规定。

　　二、征收人

　　靖江市人民政府。

　　三、征收部门和被征收人

　　（一）征收部门：靖江市住房和城乡建设局。

　　（二）被征收人：十圩港西路（木材公司、农工商东侧地块）征收红线范围内的被征收房屋所有权人。

　　四、征收范围

　　农工商东侧地块东至同心路，西至农工商超市，南至横港，北至江平路；木材公司地块东至十圩港，西至靖江市中木建材有限公司西侧，南至工农路，北至滨江新寓（详细地址见农工商东侧地块、木材公司地块征收红线图）。农工商东侧地块为一类区域二类地段，木材公司地块为二类区域一类地段。

　　农工商东侧地块涉及房屋总建筑面积约4041㎡，土地面积约6130㎡。木材公司地块涉及房屋总建筑面积约6600㎡，土地面积约11000㎡。

　　五、实施时间

　　自房屋征收决定公布之日起。

　　六、补偿方式

　　被征收住宅用房可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收房屋认定为“住改非”的，如选择产权调换的，只能选择住宅公寓楼。选择产权调换后，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算后，结清差价。

　　本地块被征收非住宅用房一般实行货币补偿方式，选择货币补偿的给予适当奖励。

　　七、评估机构选择及对评估报告异议的处理方法

　　（一）选择方式。

　　征收决定发布后，市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）在征收范围内公布拟参与评估机构名单。被征收人在公布评估机构名单之日起7个工作日内协商选定评估机构，共同选择一家评估机构，视为协商选定成功。被征收人在规定时间内协商不成或在规定时间内不将协商意见书告知市住建局，由市住建局组织被征收人投票决定或通过抽签等方式确定评估机构。

　　（二）对评估报告有异议的处理方法。

被征收人或市住建局对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或市住建局对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。

　　房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

　　被征收人或市住建局对原房地产价格评估机构出具的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向泰州市评估专家委员会申请鉴定。

　　房屋征收评估鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

　　八、征收补偿

　　（一）经委托有资格的评估公司采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基准价为：

    1. 住宅房屋：每平方米5980元。

　　2．农工商地块临江平路营业用房（底层）：每平方米18206元；木材公司地块临工农路营业用房（底层）：每平方米16142元。

　　3. 非住宅非营业房屋：土地补偿标准（1）农工商地块921元/㎡，（2）木材公司地块900元/㎡。征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。房屋补偿依据《靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则》有关规定评估确定。

　　（二）被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照《靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则》（靖政规〔2012〕21号）评估确定。

　　（三）计户原则。

　　1.以合法产权证、土地证或房屋建设批准文件上登记的权利人为基本户进行计算。

　　2.产权证、土地证或房屋建设批准文件上登记的权利人去世的，原则上以合法继承人为产权共有人作为基本户计算。

　　3.以法院判决结果作为计户依据。

　　（四）未经登记建筑物的认定。

　　按我市2000年版航测图参照市国土局2009年地籍调查图作为认定依据。凡靖江市2000年版航测图上标有的建筑物，经市规划局认定后，参照合法建筑补偿标准给予补偿。凡靖江市2000年版航测图上没有标注的建筑物统一认定为违法建筑。

　　（五）房屋用途、“住改非”和“非改非”的认定标准和面积认定标准。

　　1.房屋用途。

　　（1）以房屋所有权证、土地使用权证或建房批准手续上的用途为准。房屋用途与土地用途不一致的，按土地使用证上确定的用途进行评估补偿。

　　（2）“住改非”房屋：被征收住宅房屋于2010年7月1日前用于经营并取得工商营业执照，且持续经营一年以上的参照营业用房评估。

　　（3）“非改非”房屋：取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的非营业用房的非住宅房屋参照营业用房评估。

　　2.房屋面积。

　　（1）有产权证的按照房产证登记的面积为准，由于历史、发证、测量等原因，2000年以来房屋没有翻建、改建、修建的，调查测量面积大于产权证面积的，以调查测量面积为准；调查测量面积小于产权证面积的，以产权证登记面积为准。

　　（2）未经登记建筑，2000年以来未擅自翻建、改建、修建的房屋，以实测面积进行计算；2000年以来擅自翻建、改建、修建的房屋，以靖江市2000年版航测图所标注面积进行计算。按征收调查确认的面积为准。

　　（3）“住改非”和“非改非”房屋用于经营的面积以界定结果进行计算。

　　3.土地面积。

　　以合法有效的土地使用权证记载的为准。

　　（六）搬迁补助费。

　　住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元计算。搬迁补助费一次不足1000元的，按1000元计算。

　　非住宅营业用房和非住宅非营业用房的搬迁补助费按照被征收房屋合法建筑面积每平方米20元计算，不足1000元的，按1000元计算。特种设备的搬迁等，由双方协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

　　被征收人选择货币补偿以及现房安置的，按一次计算搬迁补助费；选择期房安置和土地置换的，按两次计算搬迁补助费。

　　（七）住宅房屋临时安置补助费。

　　征收住宅房屋应按月支付临时安置补助费，月临时安置补助费的标准为1000元/户。被征收人选择货币补偿的，对被征收人一次性给予2.5万元的临时安置补助费；选择现房产权调换的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。

　　（八）房屋停产、停业损失补偿。

　　给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

    （1）具有土地、房屋权属证明或经规划、国土、住建等部门依法认定为合法建筑的；

    （2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；

    （3）因房屋被征收造成停产停业损失的。

　　1.“住改非”“非改非”房屋按被征收房屋评估值的8%进行停产、停业损失补偿，具体比例为：

　　（1）持续营业1年以上，3年以下的，按停产停业补偿费的20%计算；

　　（2）持续营业3年以上，5年以下的，按停产停业补偿费的40%计算；

　　（3）持续营业5年以上，10年以下的，按停产停业补偿费的60%计算；

　　（4）持续营业10年以上，20年以下的，按停产停业补偿费的80%计算。

　　（5）持续营业20年以上的，按停产停业补偿费的100%计算。

    2.非住宅营业用房选择货币补偿，按房屋评估价值的6%对被征收人一次性给予停产停业损失补偿费。

　　非住宅非营业用房选择货币补偿，按房屋评估价值（被征收房屋的合法建筑面积和土地的补偿总额）的6%对被征收人一次性给予停产停业损失补偿费。

　　选择产权调换，每月按房屋评估价值的5‰给予停产停业损失补偿费，停产停业期限按被搬迁之月起至安置之月止的实际过渡期计算。

　　3. 若被征收人不选择本条第（八）项第1、2款标准补偿的，按房屋被征收前的平均效益计算停产停业损失。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均收益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益主要以资产负债表、利润表、完税凭证等资料为依据。选择货币补偿的，对被征收人一次性给予6个月停产停业补偿。选择产权调换的，停产停业的补偿期限按被搬迁之月起至安置之月止的实际过渡期计算。

　　（九）相关设施移装补助费。

　　被征收人的电话移机、宽带上网移机、热水器移机、有线电视移机、空调移机、监控设备移机费用按《靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则》***12第131—142项执行。被征收人选择产权调换的，按照两次移机进行结算，标准如下表。

　　（十）提前搬迁奖励。

　　被征收人在征收补偿方案规定的搬迁奖励期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，由市住房和城乡建设局按被征收房屋评估价值和房屋合法建筑面积分别给予奖励。提前搬迁的按以下标准予以奖励：

　　1．被征收人在规定的第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋评估价值的6%和房屋合法建筑面积400元/平方米的标准给予奖励；

　　2．被征收人在规定的第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋评估价值的3%和房屋合法建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；

　　3.被认定建设年代为2000年以后的未经登记建筑不予补偿，但在征收补偿方案规定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，可以给予一定比例的搬迁奖励，具体方法为：

　　（1）被认定建设年代为2000年至2009年的，按实际房屋建筑面积80%予以奖励。

　　（2）被认定建设年代为2010年1月1日至2012年11月14日的，按实际房屋建筑面积60%给予奖励。

　　4.披棚等简易设施不予补偿，但在征收补偿方案规定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，按每平方米200元予以奖励。

　　5.在规定的奖励期限内被征收人未签约搬迁的，不予奖励。房屋评估值不包含装饰装潢等费用。

    （十一）选择货币补偿的，除按照规定给予补偿外，另根据房屋的不同用途给予以下奖励：

　　1.住宅类房屋选择货币补偿的，按房屋评估价值的20%给予奖励；

　　2.非住宅营业用房选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%给予奖励；

　　3.非住宅非营业用房选择货币补偿的，按房屋评估价值的10%给予奖励。

　　4.非住宅非营业用房除按本条第（十一）款第3项规定的奖励外，被征收人在征收补偿方案规定的奖励期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，仍可按土地评估值的20%给予奖励。被征收人在征收补偿方案规定的奖励期限内未签约搬迁的，不予奖励。

　　九、住宅安置用房

　　（一）住宅产权调换安置方式。

　　住宅房屋被征收人可选择安置用房进行产权调换，安置房地点：长虹花苑（现房）3号楼。

　　（二）安置房户型（面积）规定选择标准。

    1．安置房户型面积为89.82㎡、141.54㎡。

　　2．被征收人房屋面积较大的，安置面积总和原则上不得超过被征收房屋的面积。选择相应套数后剩余面积小于50㎡的，按货币补偿方式进行补偿；大于50㎡（含50㎡）的，可以选择相应户型的安置房。

　　3．安置房价格

　　安置房基准价为每平方米6300元。在规定的第一奖励时段内签约并腾空交房的，结算基准价为每平方米6000元；在规定的第二奖励时段内签约并腾空交房的，结算基准价为每平方米6150元，超过签约期限未签约的，安置房结算基准价为每平方米6300元。

　　4．房价结算办法

　　被征收房屋所有补偿金额、补贴和奖励与产权调换用房应缴价相互结算，互找差价，不足部分由被征收人在交付安置房时结清。

　　5．产权调换用房的选择采取“先签约，先腾房，先择房”的方式，被征收人在腾空交房的基础上，凭被征收房屋腾房验收证明和征收补偿协议在规定时间内到征收现场办公室择房，具体择房时间另行通知。

　　6．签约后腾房时间由征收实施单位与被征收人协商确定，最长时间不得超过10天。择房顺序按照腾房验收证明顺序号进行排序。超过奖励时间腾空交房的，取消奖励补偿。

　　7．层次差：以六层为基价，每递增一个层次增加25元/㎡，每下降一个层次减少25元/㎡。

　　8．强制搬迁周转用房

　　周转用房地址为裕安苑（城北园区）。

　　十、不履行市政府作出的征收补偿决定的处理办法

　　市住建局与被征收人在征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市住建局报请市政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　十一、搬迁过渡方式

　　自行过渡。

　　十二、签约搬迁期限

　　自房屋征收决定公告之日起55天内。

　　十三、拟定的搬迁奖励期限

　　搬迁奖励期限分两个签约时段。自房屋征收决定公告之日起50天内为第一阶段；自房屋征收决定公告第51天起至55天内为第二阶段。

　　十四、征收实施单位

　　靖江市房屋征收服务中心。

　　十五、承诺

　　（一）任何人不得超政策标准进行补偿安置或奖励，如有发现及时纠正，并处理具体工作经办人及相关责任人。

　　（二）如有被征收人不配合，超过征收补偿方案规定的期限签约或通过司法强制搬迁的，严格按照政策标准补偿安置，不能享受本方案规定的任何奖励。

　　十六、其他

　　（一）基本户是指一户。

　　（二）自本方案发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的（指不是执行政府规定租金标准的市场租赁关系），由租赁双方自行解除租赁关系；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

　　（三）被征收人搬迁交房须经征收实施单位验收，被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的，由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

　　（四）在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，视情依据相关法律规定处理。

    （五）本方案未尽事宜按照现行国有土地上房屋征收的法律、法规、政策及文件规定执行，没有规定的，由市房屋征收工作领导小组集体讨论决定。