市区昨天拍出2年半来最大一宗宅地溢价26

　　6月22日上午，备受关注的湖海塘126亩地块公开拍卖，有上海保集集团、德信地产、金地集团、中梁地产和中天房产等5家企业参与竞拍，经过激烈的竞争，保集笑到了最后，以9670元/平方米，总成交价约8.12亿元将地块收入囊中，折合每亩成交价约***5万元，以最高容积率1.85计算，楼面价为5227元/平方米。
　　地块刚一拍出，市区房地产界就一片兴奋，这不仅是2014年1月之后市区出让的最大宗宅地，而且出现了久违的高溢价率，对市场的信心和下一步房价的走势无疑都有重要的影响。
　　而购房者们则隐隐有些担忧：一二线城市的涨价风潮很快也要吹到金华来了吗，现在不买房是不是就要错过时机了？
　　市区第一大盘易主
　　保集入手的这宗湖海塘新地块位于双龙南街以东、和悦路以南，也就是保集·湖海塘庄园二号和三号地块的怀抱中，基本上与湖海塘公园隔双龙南街相望。这次保集近水楼台先得月，加上原先578亩的原有面积，保集在湖海塘区块的项目总占地面积达到了惊人的704亩，超过了605亩的意谐·缤虹星城，成为当之无愧的市区第一大盘。
　　成交溢价26%
　　该地块土地面积83952.1平方米，约合126亩，土地用途为商业、住宅用地，容积率为1.6～1.85，起始价为7670元/平方米，即起始总价约为6.44亿元，折合每亩起始价约为511万元。如果以最高容积率1.85计算，起始楼面地价为4146元/平方米。最终的成交价溢价约26%。
　　两年半来最大地块
　　该地块是2014年1月湖海城市花园207亩地块成功出让后的市区最大地块，小于300多亩的绿城·海棠花园和光明·湖海城市花园，但从去年和今年金华市区推出的土地情况看，该地块却是最大面积的宗地，而且又好又大。
　　去年市区推出并成交的地块中，有东苑小学北面约10亩的茂新·三味雅筑，人民东路老铁路司机学校中梁。香堤公馆的21亩地块，老南站中梁·首府地块也不过53亩，金地·江南逸地块是最大的，达90.5亩。上百亩的地块，今年还没有出让过，只有前年的金地·艺境和金报·步阳华府地块均为118亩，算得上较大地块。因此，该宗地块的顺利出让，也将给今年的土地市场起到一个示范性的标杆作用，对整个土地市场的价格水平和交易热度将有较大影响。 
　　总地价排得进市区前十
　　从总价上来看，该地块也排得进近年来市区出让地块总价的前十名。之前紫金湾的12.8亿元，光明·湖海城市花园的11.96亿元，金报·步阳华府的10.37亿元，滨江·金色蓝庭的10.3亿元，绿城·御园西区的10亿元，绿城·御园东区的9.28亿元，都在市区土地出让史中留下一笔。
　　楼面价也算高的
　　从公告的规划条件看，该地块建筑限高28～60米，而容积率又是比较低的1.6~1.85，有可能是高层和小高层占主体，其中楼层数较少的小高层应该占多数。  
　　该地块的楼面价5277元/平方米，在市区项目中也算比较高的，超过了楼面价5050元/平方米的老南站地块中梁·首府，接近人民东路原铁路司机学校中梁·香堤公馆的楼面价5322元/平方米。比其更高的有老农贸地块新纪元·银海湾的5600元/平方米。
　　在湖海塘板块中，光明·湖海城市花园楼面价为3927元/平方米，滨江·金色蓝庭为66***元/平方米，保集新地块的楼面价5277元/平方米正在它们中间。
　　从市场人士看来，该地块面积超过百亩，又不在传统的中心城区位置，能拍出这样的楼面价，确实反映了市场趋向。一方面是开发商信心增强，且要储备地块用于后续开发；二是外来的开发商也看好金华市场，争抢日趋激烈。而更重要的一点，是湖海塘作为新兴的板块，已经渐成气候，有6家房企入驻，湖海塘公园东一区已经基本建成，从未来发展角度而言，前景颇为看好。
　　离地王还远 离疯狂更远
　　值得注意的是，去年年底该地块首次公开出让时，起始价为7230元/平方米，但因为报名不足和报价偏低，拍卖和挂牌都没成功。仅隔半年时间，地价每平方米上涨了2440元，总价上涨了近2亿元。
　　业内人士分析，一方面是一二线城市房价大涨的大背景，溢出效应不断显现，金华的机会正在到来。另一方面是金华经过去年和今年半年时间的去库存，供求关系更趋健康，业界对于下半年和明年的市场预期正在转好，更有信心出手拿地。
　　那这块地是否也标志着金华的地王时代到来，或者是金华楼市进入狂飙的开始呢？我市房地产业内人士老叶认为这完全是过虑。确实，6月的前几天，一、二线城市就已经涌现十多宗溢价率超过50%的高溢价地，最贵的地价已是周边在售房价的3倍。但该地块26%的溢价率，虽然在市区土地出让历史中已经算高，离地王的边仍然离得较远，只能说总价较高，楼面价不低而已。
　　此外，金华5月份新建商品房住宅价格环比涨幅仅有0.3%，一方面说明市区房价稳中略升，较为稳健；另一方面也说明金华的去库存任务仍然较重，供求关系与一二线热点城市不可相比，不具备房价飙涨的条件，离市场疯狂的边更远。
　　虽然如此，客观来说，该地块的出让，对市区的房价走势仍然有一定的刺激作用，也将为接下去一段时间的土地出让树立标杆，为更多开发商出手拿地增强信心。下半年的金华楼市，将更有看头。