居间经纪须谨慎 公正仲裁护权益

房地产交易市场的发展，带动了房地产经纪行业的日益活跃，个别房产经纪商为了尽快促成交易的完成以赚取中介费用，急功近利，在房产权属等方面未尽到谨慎审查义务，从而导致房产买卖居间纠纷越来越多，房地产经纪行业的规范化和专业化显得尤为重要。近期，汕头仲裁委员会审理了一宗关于房地产买卖居间合同纠纷的涉港案件，通过公正的裁决，维护了产权人的合法权益。  

2011年1月8日，被申请人陈某以被申请人麦某的名义作为甲方，与许某（乙方），申请人（经纪方）三方签订一份《汕头市房地产买卖居间合同》（以下简称合同），约定甲方将名下房产一套卖给乙方，成交金额为人民币130万元，乙方于2011年1月8日先付给甲方购房定金人民币5万元；买卖双方约定于2011年1月21日同到辖区的房地产交易管理所办理产权转移登记受理。合同中的违约责任约定：1、如甲方中途违约，应二日内退还乙方购房定金，同时还应赔偿乙方人民币5万元。2、如乙方中途违约，乙方已付甲方的购房定金不予退回。4、上述情况，任何一方所得违约金，经纪方应得一半即人民币2.5万元。同日，乙方向被申请人陈某交付定金人民币5万元。合同订立后，被申请人陈某与乙方协商一致同意解除上述合同，被申请人陈某退还乙方原交付的定金人民币5万元。申请人遂以被申请人陈某、被申请人麦某违约为由，向汕头仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决被申请人陈某、麦某支付违约金人民币2.5万元及利息。本会依法受理了该案并组成仲裁庭开庭审理。  

经查，麦某是香港居民，为本案讼争房产的权属人。被申请人陈某与麦某系母子关系。《汕头市房地产买卖居间合同》上“甲方（被授权人）”一栏“麦××”“陈××（代）”字样均为陈某签写。被申请人陈某与乙方许某、申请人（经纪方）三方签订合同时，未出示麦某出具的有关代理出售房屋的授权委托书，申请人亦未取得证明麦某作为房产权属人委托其提供经纪服务的委托书。作为房屋权属人的麦某表示从未授权给予任何一方作为转让房产的代理人签订房地产买卖居间合同，也未口头委托或直接书面委托任何人士签署合同变更麦某名下房产，且麦某未实际参与房屋买卖合同签订的洽谈，事后对该房屋买卖居间合同不予追认，申请人与被申请人的代理行为并非麦某的真实意思表示，应认定为无权代理。申请人在房屋经纪服务和房屋买卖交易过程中未能尽到谨慎注意义务，且没有直接证据证明被申请人的行为构成表见代理。乙方许某尚未取得合同项下房产登记，不构成善意取得，且许某与被申请人已协商解除了合同，收回定金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”申请人与麦某、买房人许某三方所签订的《汕头市房地产买卖居间合同》应确认无效。  

作为申请人在本案合同关系中是居间人，其提供的居间服务因无权代理而造成合同被确认为无效，且事实上房屋买卖合同也已终止履行，因此，申请人的居间服务也应确认无效，申请人与被申请人陈某都有过错，应当各自承担相应责任。同时，从申请人追索违约金所依据的合同第七条第4项的约定来看，申请人作为经纪方，可获得违约金一半即人民币2.5万元的前提条件是买卖双方有一方中途违约，由所得违约金的一方向其支付人民币2.5万元。但本案中，申请人未能提供充分证据证明被申请人麦某与买方许某解除房产买卖关系系单方违约所致，亦未能提供充分证据证明被申请人麦某系获得违约金的一方，申请人以被申请人陈某、麦某违约为由，主张两被申请人应向其支付违约金人民币2.5万元的请求，缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予支持，依法驳回申请人的仲裁请求。  

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