解读揭阳市区宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证实施意见

　　一、制定背景

　　“房地一体”农村不动产登记工作是***、***实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”改革等工作的决策部署，对于明晰农村宅基地、集体建设用地、房屋等不动产产权，依法保护农民合法权益具有重要意义。

　　为推进揭阳市区农村宅基地和集体建设用地“房地一体”农村不动产登记发证工作，明晰农村集体资产产权，依法保护农民的合法财产权利，掌握农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属底数，揭阳市自然资源局起草了《揭阳市区宅基地和集体建设用地“房地一体”确权登记颁证实施意见》（以下简称《意见》），征求了各县（市、区）人民政府（管委会）、有关职能部门和社会各界意见后，按照各单位反馈的意见进行修改完善，经司法局规范性文件审查（揭市司规审〔2020〕11号），并报市政府审批同意印发实施。

　　二、制定依据

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》

　　（二）《村庄和集镇规划建设管理条例》（中华人民共和国***令第116号）

　　（三）《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）

　　（四）《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）

　　（五）《揭阳市自然资源局关于印发揭阳市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（揭市自然资发〔2020〕6号）

　　三、适用范围

　　以“总登记”方式对市辖区（包括榕城区、空港经济区、产业园、揭东区）符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底前基本完成市辖区“房地一体”农村不动产登记发证工作。 

　　已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。“总登记”换发不动产权证书的，原证书应收回注销。  

　　四、登记原则

　　（一）“一户一宅”原则。农村宅基地登记发证必须贯彻“一户一宅”的法律规定，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”，农村宅基地权利人信息要与公安部门掌握的户籍登记资料相一致。

　　（二）依法批准原则。农民集体成员经依法批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际面积少于批准面积的，按批准占用面积确权登记。   

　　（三）不予登记情形。妥善处理农村违法宅基地问题，严禁通过土地登记将违法用地合法化。城镇居民非法购买农村购买宅基地及地上房屋的，一律不予登记。

　　五、主要内容

　　《意见》主要明确五方面的问题。

　　（一）明确登记主体。

　　农村宅基地及地上房屋确权登记的主体为宅基地所在地的村级组织成员，有下列情形之一且经该村级组织认定的，也可按规定申请登记发证：

　　1、本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

　　2、非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

　　3、已拥有一处宅基地的本村级组织成员或本村村民、非本级组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；

　　4、非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。

　　集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体应符合下列情形之一：

　　1.使用集体土地兴办镇、村公益事业和公共设施的镇、村办企业事业单位、村级组织；

　　2.经该农民村级组织认定的，经批准依法使用集体土地

　　兴办企业或用于非住宅经营性建设的镇、村办企业事业单位和个人、联营或入股企业；

　　3.相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。

　　（二）明确调查方式

　　按照相关技术标准开展权籍调查，调查采用单边指界的方式进行，指界完成后统一进行审查，最终形成满足“房地一体”登记要求的权籍调查成果。

　　（三）明确登记程序

　　1.申请：申请登记并提供相关材料；

　　2.权属审核：由不动产所在地自然资源分局进行审核；

　　3.公告：在门户网站以及不动产的村级组织公告15个工作日；

　　4.异议处理：有异议的可向不动产所在地自然资源分局申请复查；

　　5.注册登记和颁发证书：公告期满无异议，按程序办理确权登记，并颁发不动产权证书。 

　　（四）明确各类历史遗留问题处理意见

　　1.宅基地使用权无合法的来源材料，地上房屋已经竣工的，根据房屋建成时间分类办理确权登记。

　　2.城市、村庄、集镇规划范围内，宅基地使用权有合法的来源材料，地上房屋按照城市、村庄、集镇规划管理。但未办理规划审批手续，已经竣工的，根据房屋建成时间分类办理确权登记。

　　3.房屋建成时间及是否存在扩建的由村级组织出具证明，经所在地镇（街道）人民政府（办事处）审核并出具意见。

　　4.集体土地使用权确权登记按1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前和实施后两个时间段分类办理。对于没有权属来源材料的集体建设用地，查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村级组织同意，并公告无异议，经审核后报市人民政府批准，予以确权登记。

　　5.符合确权登记范围及面积条件的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收等材料的进行房地一体登记。未能提供规划施工报建验收等材料的，只登记集体建设用地使用权。

　　6.因婚嫁关系或迁移居住在外村，但户籍仍在本村的，只能选择在其中一处拥有宅基地。 经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人、华侨、港澳同胞安排的宅基地，按《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第三款的规定办理用地审批手续，凭宅基地批准文件进行土地登记。

　　（五）明确登记费用

　　权籍调查经费、证书工本费等统一由市人民政府承担，不得向农民群众收取任何费用，不得额外增加农民群众负担。