5月全面推行营改增买房会不会多交税

                　　记者从四川省国税局获悉，自2016年5月1日起，将全面推开营改增试点工作。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业都将纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

　　那么，营改增会对个人二手房买卖造成什么影响？

　　交易税费到底是会增加还是减少呢？

　　首先，我们来看看什么是营改增？

　　现在二手房交易要缴哪些税？

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

　　其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　但北上广深四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分，对于这两者，各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。

　　营改增后二手房交易税费如何？

　　营改增对于普通的购房人来说有什么影响？李克强***曾表示，营改增之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

　　比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

　　根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。

　　另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗？如果抵扣的话，又是否算折旧？这都需要细则来确定。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

　　另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。

　　3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。

　　营改增后

　　满两年免征政策有望保留

　　全面推开营改增工作后，二手房交易税负的变化也是人们关注的焦点之一。二手房中介刘红说，许多客户担心营改增后买卖房要多交税，而卖方的税负又往往直接让买方承担。

　　对此，财税专家李林木进行了解读，首先，目前实施的持有两年以上房屋，过户免营业税政策，在营业税改征增值税后，应该会继续保留，这意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税。

　　对于持有两年以下的房屋，李林木说，营改增之后，由于个人购房属于小规模纳税人，按增值税目前的征收规定，适用的是3%税率，且不考虑原购进价，仅以去除增值税的最终卖出价作为计税依据。售价100万元的房子，购买不足两年，营改增后，仅需交纳2.91万元左右的增值税。而具体税率，还有待实施细则。

　　他说，对于普通个人购房者来说，营改增只会降低税负。