市政府关于印发南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）的通知

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　现将《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

　　南京市人民政府

　　2015年4月29日

南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步完善本市住房保障体系，积极探索保障性住房分配管理和产权处置制度的新途径，根据国家和省市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区（以下称江南六区）范围内保障性住房共有产权管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称的共有产权保障房是指保障对象按出资金额比例与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房。

　　本办法所称保障对象，是指江南六区范围内，家庭收入、财产、车辆、住房状况等符合特定条件的家庭。本办法所称的家庭，是指因婚姻关系形成的家庭（含单亲家庭）。年满35周岁的单身个人视同家庭。

　　本办法所称的公有产权人，是指经政府委托，代表政府持有共有产权保障房产权份额的政府部门或机构。

　　第四条 市住房保障部门是本市保障性住房共有产权工作的行政主管部门。市住房保障实施机构（以下称市住保办）具体负责日常管理工作。

　　市发改、规划、国土资源、财政、物价、民政、税务、审计等部门按各自职责共同做好共有产权保障房的相关工作。

　　第五条 共有产权保障房筹集、供应、交易及其管理坚持政府主导、市场运作、产权清晰、收益共享、风险共担、进退有序的原则。

　　第六条 保障对象持有共有产权保障房产权份额根据其经济状况、房价水平等因素确定，但不得低于50%。

　　第二章 优惠和支持政策

　　第七条 政府委托建设的共有产权保障房项目建设用地以划拨或者出让方式优先供应，纳入全市年度住宅用地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出。

　　第八条 政府委托建设的共有产权保障房的建设和运营按照有关规定免收城市基础设施配套费等相关现行行政事业性收费和政府性基金。

　　建设单位可将在建共有产权保障房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。

　　第九条 为成片开发的共有产权保障房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，按照相关规定纳入城市建设资金统筹解决。供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

　　第十条 政府委托建设的共有产权保障房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴共有产权保障房小区社区管理和物业管理不足支出。

　　共有产权保障房小区可适当配建部分经营性用房，该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分，专项用于平衡共有产权保障房建设成本。

　　第十一条 购买共有产权保障房可以按照规定申请提取住房公积金，公积金管理部门应优先办理。

　　鼓励商业银行开发相关金融产品，为符合条件的保障对象提供信贷支持。

　　第十二条 在普通商品住房项目中配建的共有产权保障房适用政策由土地出让合同另行约定。

　　第三章 房源筹集和规划建设

　　第十三条 共有产权保障房房源包括政府委托建设的保障性住房、在普通商品住房项目中配建的保障性住房及政府收购的用于住房保障的普通商品住房。

　　市住房保障部门每年第四季度应会同相关部门、各区政府编制共有产权保障房筹集计划，合理确定年度供应规模和结构。

　　共有产权保障房的套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米。供应给低收入住房困难家庭的套型按人口分配，其中1人户45㎡左右，2人户55㎡左右，3人及以上户65㎡左右。

　　第十四条 政府委托建设的共有产权保障房项目应按照本市城市规划和住房保障规划要求，充分考虑产业布局、城市基础设施建设和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立项目储备库。

　　项目建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由政府委托建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择房地产开发企业，参与招投标的开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。项目建设招投标工作按有关规定执行。

　　共有产权保障房规划设计应坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享和便利节能原则，应严格执行有关技术规范和建设标准。

　　建设单位对共有产权保障房建设资金实行单独建帐核算，并接受财政、住房保障相关部门监督检查和审计部门专项审计。

　　第十五条 可建住宅建筑面积在5万平方米以上的商品住房项目用地出让前，由市国土资源部门会同市规划、住房保障部门共同研究项目中配建共有产权保障房方案，报市政府土地出让与储备专题工作会议审定。

　　在商品住房项目中配建共有产权保障房的，应当在项目用地出让合同中，明确配建共有产权保障房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、配合办理产权登记、建成后无偿移交产权等事项。

　　在商品住房项目中配建的共有产权保障房建成后，建设单位应按约定移交给政府委托部门或机构。

　　第十六条 共有产权保障房项目实行验收和备案制度。项目竣工时，应严格按照规定进行验收和备案，未经验收或验收不合格的不得交付使用。

　　建设单位对其开发建设的共有产权保障房工程质量负最终责任，应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按规定和合同约定承担保修责任。

　　第十七条 根据共有产权保障房年度筹集计划，需收购普通商品住房用作共有产权保障房的，由市住房保障部门会各区政府组织实施。

　　第十八条 共有产权保障房实行销售备案制度，由市住保办统一建立项目档案和分户档案。 

　　第四章 供应管理

　　第十九条 共有产权保障房供应价格实行动态管理，由市物价部门按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并向社会公示。

　　第二十条 市住房保障部门根据共有产权保障房的房源筹集及保障对象需求情况，按项目或批次制定适时适量供应的具体方案。

　　供应方案应包括项目的具体情况、供应价格、申购对象、申购程序、供应办法等内容，并向社会公示后施行。

　　政府委托部门或机构应当每月定期将可供销售房源（含套数、面积、对象等）情况报市住房保障部门，未按时报告的不得销售。未销售完的房源应转入下一年度销售，或由市住房保障部门统一调剂销售。

　　第二十一条 共有产权保障房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

　　保障对象只能享受一种保障方式，已购买共有产权保障房的家庭和个人不得同时享受其他住房保障。

　　第二十二条 符合下列条件之一的，可以按规定申购一套共有产权保障房：

　　（一）城市低收入、中等偏下收入住房困难家庭（以下称“中低收入家庭”）申请共有产权保障房，应当同时具备下列条件：

　　1．具有江南六区户籍满5年的城镇居民；

　　2．家庭人均月可支配收入在规定标准以下；

　　3．人均住房建筑面积在规定标准以下；

　　4．家庭人均财产在规定标准以下；

　　5．家庭拥有车辆情况在规定标准以下。

　　当多个家庭共同居住同一住房且其中有两个及以上家庭符合申购条件时，若一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过本市的保障标准，家庭之间应当协商确定一个家庭申购。

　　本项规定的收入、住房、财产和车辆标准，由市住房保障部门会同民政等相关部门根据本市共有产权保障房筹集量和上一年度市区人均可支配收入、居住水平等因素制定，经市政府批准后适时向社会公示。

　　（二）具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录的城镇居民无房家庭。

　　（三）具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录，签订劳动合同且连续缴纳社会保险2年及以上，全日制院校本科及以上学历、毕业未满5年的新就业人员。

　　（四）经市政府认定的其他住房困难家庭。

　　有下列情况之一的家庭或个人，不得申购共有产权保障房：

　　（一）在本市已经领取征收拆迁安置补偿款5年以内的；

　　（二）户籍为通过购买住房方式迁入本市的；

　　（三）正在享受住房保障政策的；

　　（四）市政府规定的其他情形。

　　第二十三条 中低收入家庭申请共有产权保障房，除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：

　　（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；

　　（二）正在服义务兵役的子女；

　　（三）正在外地读书的未婚子女。

　　第二十四条 中低收入家庭申请共有产权保障房，除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

　　（一）共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员；

　　（二）正在服义务兵役的子女；

　　（三）正在外地读书的未婚子女；

　　（四）原同户籍的服刑人员。

　　第二十五条 中低收入家庭申请共有产权保障房，下列房屋应当认定为申购家庭的住房：

　　（一）家庭成员的私有房屋；

　　（二）家庭成员承租的公有房屋；

　　（三）现实际居住的父母或者子女的房屋；

　　（四）通过离婚、赠与等形式放弃法定应得房屋的（含承租公房）；

　　（五）家庭成员转让或被征收拆迁不满5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；

　　（六）已购买或已征收拆迁安置的房屋；

　　（七）依合同尚未交付的房屋。

　　第二十六条 已购买共有产权保障房的中低收入家庭，因家庭结构、人口、年龄等发生变化导致新增自然家庭的，该新增家庭申请共有产权保障房，除符合规定条件外，申请人应当结婚满3年或年满35周岁。原房和正享受的共有产权保障房面积应认定为新申购家庭的住房面积。

　　第二十七条 中低收入家庭申请共有产权保障房，应当提供下列材料：

　　（一）家庭收入情况证明；

　　（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；

　　（三）家庭成员身份证和户口簿；

　　（四）家庭成员婚姻证明；

　　（五）需提交的其他证明。

　　第二十八条 中低收入家庭申购共有产权保障房，按照下列程序办理：

　　（一）由申请人本人向户籍所在地（或实际居住地）街道办事处提出申请并提供材料，填写《南京市低收入（中等偏下收入）住房困难家庭认定申请审批表》，并签署《诚信承诺书（授权书）》；

　　（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，全面核查申购家庭的人口、户籍、收入、住房、财产、车辆等信息，提出初审意见，并在社区内公示10日。经公示无异议或异议不成立的，街道办事处应将初审通过的家庭申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障部门；

　　（三）区住房保障部门自收到街道报送材料之日起20个工作日内完成申购家庭住房状况审核认定。审核通过的，将相关材料转送区民政部门；

　　（四）区民政部门自收到区住房保障部门转送的申请材料之日起20个工作日内完成申购家庭经济状况审核认定。对拟认定的住房困难家庭，区民政部门在《南京市低收入（中等偏下收入）住房困难家庭认定申请审批表》上签署收入认定意见，并将申请材料和认定意见集中转交区住房保障部门；

　　（五）区住房保障部门自收到区民政部门反馈意见10个工作日内提出初步审核意见，将通过审核的家庭的材料集中提交市住保办；

　　（六）市住保办自接到区住房保障部门初审意见30日内完成审核工作，对符合申购条件的家庭登报公示。经公示无异议或异议不成立的，即可批准申购家庭取得轮候资格，待购共有产权保障房。经审核，不符合申购条件的，书面通知区住房保障部门，由区住房保障部门送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。

　　符合第二十二条第（二）（三）项条件的家庭或个人申购共有产权保障房，按照下列程序办理：

　　（一）申请人携带相关申购材料至市住保办提出申请；

　　（二）市住保办集中审核，将审核通过的名单予以公示，经公示无异议或异议不成立的申请人家庭进入轮候。经审核，不符合规定条件的，书面通知申请人并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。

　　轮候期间，申请人家庭收入、住房、财产、车辆等情况发生变化的，应及时向申请部门或单位报告，由市住保办、区住房保障部门、民政部门重新确认保障资格。一经查实不符合保障条件的，立即取消其轮候资格。

　　第二十九条 每批次共有产权保障房竣工、验收合格后，市住保办和区住房保障部门根据供应分配计划及房源情况，应及时组织轮候家庭和个人选房，安排轮候家庭和个人与政府委托部门或机构签订购房合同。

　　第三十条 购买共有产权保障房的先后顺序，由市、区住保办根据轮候家庭和个人申请登记顺序，结合实际收入水平、住房困难程度等因素分类确定，也可采用公开抽签或摇号方式确定，并出具《南京市共有产权保障房购买通知书》（以下称“通知书”）。

　　第三十一条 购房家庭和个人应当持“通知书”到政府委托部门或机构购买共有产权保障房。

　　购房家庭和个人选房后，应按规定及时向政府委托部门或机构缴纳购房款，未按时缴纳的视为自动放弃，2年后方可重新申购。

　　第三十二条 已获准购买共有产权保障房的家庭和个人，因自身原因自批准之日起2年内未能购房的，应当重新申请。

　　第五章 产权处置

　　第三十三条 保障对象可分次购买共有产权保障房产权份额。首次购买的产权份额，城市低收入住房困难家庭不得低于50%，城市中等偏下收入住房困难家庭不得低于70%，其他保障对象不得低于80%。

　　自首次购买产权5年内，保障对象可根据自身需求，分次继续按原购买价格购买剩余产权份额；5年后购买的价格根据届时市场价评估确定。

　　第三十四条 保障对象购买共有产权保障房后应当持“通知书”、《购房合同》等必备要件按规定办理权属登记。

　　房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当注明“共有产权保障房”、土地性质、购买价格及保障对象持有的产权份额。

　　第三十五条 保障对象应缴纳共有产权保障房个人产权部分契税；按照谁使用谁承担的原则，保障对象全额缴纳房屋完全产权建筑面积应付的专项维修基金和物业管理费用。

　　第三十六条 保障对象取得完全产权份额前，共有产权保障房不得擅自用于出租经营，不得改变房屋用途，个人产权部分抵押需经共有产权人同意。

　　第三十七条 自购房***记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房可上市交易，交易价格按届时市场价执行。取得的房屋价款扣除原房款后，剩余房款按产权份额比例分割。除按规定应上缴的收益外，公有产权人取得的房款专项用于共有产权保障房建设、管理、购买等相关支出。

　　共有产权保障房上市交易产生的差价收益处置办法另行制定。

　　第三十八条 共有产权保障房出让给符合申购共有产权保障房条件的家庭和个人的，按不低于原保障对象拥有的产权份额转让；出让给其他家庭或个人的，买方需购买完全产权。

　　共有产权保障房转让后，转让方（原保障对象）不再享受任何住房保障政策。

　　第三十九条 保障对象使用共有产权保障房期间购买其他住房的，应先取得共有产权保障房完全产权，或按照约定退出个人拥有份额。

　　第六章 监督管理

　　第四十条 公有产权人应切实履行职责，加强对已供应的共有产权保障房的后续管理，对其居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

　　第四十一条 已建成的共有产权保障房小区的物业服务应以“政府主导、市场参与、街道牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以由街道牵头，实行居民自我管理。

　　第四十二条 对弄虚作假、隐瞒收入和住房条件等骗购共有产权保障房的家庭和个人，一经发现，由市住房保障部门取消其保障资格，责令限期退出房屋，逾期不退的，依合同约定予以追责。单位出具虚假证明的，由其上级主管部门依法追究有关人员责任。

　　取得完全产权前，未经公有产权人同意，保障对象将共有产权保障房用于出租经营的，由住房保障部门责令其限期改正；逾期不改的，由公有产权人依合同约定予以追责。

　　上述违规行为依法计入保障对象个人或单位诚信档案，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　第四十三条 国家机关工作人员在共有产权保障房管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由任免机关或监察机关依法给予处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　第七章 附 则

　　第四十四条 江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区应参照本办法制定本辖区共有产权保障房管理实施细则，并抄送市住房保障部门。

　　第四十五条 本办法自2015年7月1日起施行。

　　抄送：市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院，南京警备区。

　　南京市人民政府办公厅

　　2015年4月29日

　　相关解读：南京市住房保障“1+4”文件政策解读