佛山市南海区人民政府办公室关于加快推进城市更新（三旧改造）和村级工业园改造提升的补充意见

主动公开

佛山市南海区人民政府办公室关于加快推进

城市更新（“三旧”改造）和村级工业园

改造提升的补充意见

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

    为落实南海区打造广佛都市圈核心区和国家制造业创新中心核心区的战略部署，加快“全球创客新都市”建设，在《佛山市南海区人民政府办公室关于印发加快推进村级工业园改造提升促进产业社区发展的指导意见的通知》（南府办〔2015〕31号）、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见的通知》（南府办〔2015〕53号）的基础上，进一步加大城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升力度，现提出如下补充意见：

   一、启动新一轮城市更新十大示范片区建设

　　围绕“全球创客新都市”核心区及“一横三纵”新都市带建设，以城市更新（“三旧”改造）项目和村级工业园改造提升项目为基础，突出政府主导、成片连片、配套完善和产业协同，划定新一轮城市更新十大示范片区，经报区政府审批后启动建设。其中桂城、大沥、里水各选两个，单个面积在1000亩以上；狮山、丹灶、西樵、九江各选一个，单个面积在500亩以上。因实际条件限制导致面积达不到上述标准的，经报区政府审批后也可纳入范围。

　　（一）对示范片区在建设用地指标分配、容积率等核心指标上予以倾斜。

　　（二）示范片区内城市更新项目涉及收回公开出让作商住、商服用途，且项目用地在2020年12月31日前出让的（以签订《成交确认书》为准），其土地出让金（若含异地教育配套费的需先扣除）在扣除“三金”及上缴上级部分后，区分配部分的50%交由所属镇（街道）统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出；出让后作工业用途或符合国土资源部《产业用地政策实施工作指引》规定的产业用地的，其土地出让金在扣除“三金”及上缴上级部分后，区分配部分全额交由所属镇（街道）统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出。

　　二、优化城市更新项目土地出让收益分配比例

　　（一）加大土地出让金提留力度

　　桂城街道、大沥镇、里水镇的城市更新项目涉及收回公开出让作商住、商服用途的，其土地出让金（若含异地教育配套费的需先扣除）提留12%后进行分配。其中，土地出让金10%用作扣除“三金”及上缴上级部分（计提农田水利建设资金、地方教育资金、保障性安居工程资金和农业土地开发资金等）；土地出让金的2%由区财政统筹安排，用于城市建设发展五大基金（包括创新发展基金、协调发展基金、绿色发展基金、开放发展基金和共享发展基金）。

　　（二）土地出让收益阶梯式分配

　　城市更新（“三旧”改造）项目涉及收回公开出让的，在南府办〔2015〕53号文的基础上，若土地出让存在溢价，其溢价部分土地出让金（若含异地教育配套费的需先扣除）在扣除“三金”及上缴上级部分、提留生态基金后，按以下方案进行阶梯式分配：

　　S0为起始价，起始价不得低于评估地价，并不得低于基准地价；S1为成交价；溢价率R1=（S1-S0）/S0。

　　1．土地出让溢价100%（含100%）以内的（即R1≤100%），区、镇（街道）、原土地使用权人对该部分土地出让金按20%∶30%∶50%的比例分配；

　　2．土地出让溢价100%至200%（含200%）的（即100%＜R1≤200%），区、镇（街道）、原土地使用权人对该部分土地出让金按30%∶45%∶25%的比例分配；

　　3．土地出让溢价200%以上的（即R1＞200%），该部分土地出让金原土地使用权人不参与分配，由区、镇（街道）按50%:50%比例分配。

　　（三）村级工业园改造专项基金提留

　　桂城街道、大沥镇、里水镇的城市更新项目（包括示范片区内的城市更新项目）涉及收回公开出让作商住、商服用途的，其土地出让金中区、镇分配部分各提留5%，专项列入区级村级工业园改造专项基金。

　　（四）本意见实施前，下列四类项目若其在2018年6月30日前完成公开交易（以签订《土地成交确认书》为准），其土地出让金计提和分配，仍按原南府办〔2015〕53号文的规定执行：

　　1．已完成收储手续的项目（以签订收储协议的日期为准）；

　　2．已通过农村集体资产交易平台选取土地前期整理合作方的项目（以《成交确认书》日期为准）；

　　3．土地前期整理方案已于本意见实施前表决通过，并于本意见实施后3个月内通过农村集体资产交易平台选取土地前期合作方的项目；

　　4．集体建设用地转为国有建设用地已表决通过，本意见实施前已上报省国土厅审批的项目（以省国土厅收件回执日期为准）。

　　三、统筹城市更新项目人才住房建设

　　为配合“全球创客新都市”建设，多措并举筹集人才住房，城市更新商住项目设定最高限制地价进行出让的，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建物业的面积。区、镇（街道）、原土地使用权人对所配建的物业进行分配；其中区、镇（街道）分配部分作为人才住房管理，原土地使用权人分配部分作为其“三旧”改造出让补偿物业（简称“三旧”物业），不纳入人才住房管理范畴。

　　（一）配建人才住房和“三旧”物业的分配比例

　　对“三旧”改造商住项目设定最高限制地价进行出让的，当报价达到最高限制地价后，按以下方案进行分配：

　　S0为起始价，起始价不得低于评估地价，并不得低于基准地价；S1为成交价；S2为配建物业的价值，配建物业的单价由成交楼面地价和建筑成本、办证成本等费用（4000元/平方米）构成，即S2=（成交楼面地价+4000元/平方米）×配建物业的面积；溢价率R2=(S1+S2-S0)/S0。

　　1．土地出让不存在溢价及溢价100%（含100%）以内的（即R2≤100%），区、镇（街道）、原土地使用权人按20% ∶30% ∶50%的比例对该部分物业进行分配；

　　2．土地出让溢价100%至200%（含200%）的（即100%＜R2≤200%），区、镇（街道）、原土地使用权人按30% ∶45% ∶25%的比例对该部分物业进行分配；

　　3．土地出让溢价200%以上的（即R2＞200%），该部分物业原土地使用权人不参与分配，由区、镇（街道）按50% ∶50% 的比例分配；

　　4．上述对人才住房和“三旧”物业的分配，应按照规划设计条件配备相应比例的停车位并无偿移交。

　　本意见实施前已出让的竞配物业项目，其物业分配比例未予约定的，区、镇（街道）、原土地使用权人按20% ∶30% ∶50%的比例进行物业分配。

　　（二）配建人才住房和“三旧”物业的其他规定

　　1．配建的人才住房和“三旧”物业建筑面积应包含在项目可建建筑面积范围内。配建的人才住房和“三旧”物业，开发建设成本及由此产生的全部费用由竞得人承担，并在建成后无偿移交给政府（或政府指定部门）和原土地使用权人。竞得人须协助将人才住房产权登记至政府（或政府指定部门）和将“三旧”物业登记至原土地使用权人名下。办证税费、物业维修基金等全部由竞得人承担。

　　2．配建的人才住房移交后由政府（或政府指定部门）管理使用，具体管理使用办法由区人才办会同有关单位制定后实施；配建的“三旧”物业自移交后由原土地使用权人支配使用。

　　3．配建的人才住房和“三旧”物业需与其自有物业，由竞得人进行整体报建。其中，人才住房的区位、户型设计、建设和装修标准等方案需经相应的产权接收单位审核通过；“三旧”物业的区位、户型设计、建设和装修标准等方案需经原土地使用权人确认。竞得人提交的人才住房和“三旧”物业区位、户型设计、建设和装修标准等方案获得审核通过后，方能开展其自有物业的设计及报建工作。

　　4．配建的人才住房和“三旧”物业须与项目宗地主体工程同步设计、同步实施、同步交付使用。项目主体工程在首次办理竣工验收手续时，必须包含配建的全部人才住房及“三旧”物业，否则不予办理竣工验收。

　　5．配建的人才住房及“三旧”物业分配的内容应在土地出让前明确。项目土地收回入储时未予约定物业分配事宜的，属镇（街道）“三旧”改造项目的，配建的人才住房及“三旧”物业分配的内容由属地镇人民政府（街道办事处）负责组织制定，并由镇（街道）与原土地使用权人及土地储备中心签订补充协议；区属“三旧”改造项目，配建的人才住房及“三旧”物业分配的内容由区公资办负责组织制定，并由区公资办与原土地使用权人及土地储备中心签订补充协议。原土地使用权人为村集体经济组织的，在签订协议前还应交由村集体表决通过。

　　四、连片项目混合开发

　　连片项目混合开发是指按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，通过混合开发的方式，引入房地产商跨界共建，将单一生产功能的连片项目改造为融合住宅、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目。

　　（一）混合开发项目涉及使用集体土地的，可转为国有土地后通过收回公开出让使用，也可保留集体土地性质使用。保留集体土地性质的，应办理集体土地使用权证后，按照农村集体经营性建设用地入市和农村集体资产管理的有关要求，以集体土地出让或租赁、物业租赁或物业代建并返租等形式由竞得人统一开发，但不得作为住宅用途；有关使用条件作为土地出让的补充协议。

　　（二）混合开发项目由单个地块构成的，允许住宅功能兼容商服、科研、办公等功能，在符合建筑、消防安全等有关条件的情况下，不同功能的用房可分区域建设使用，亦可混合建设使用；混合开发项目由多个地块构成的，国有用地和集体用地分别出具规划设计条件，统一由区公共资源交易中心进行公开交易。

　　（三）混合开发项目的出让商住地块必须属于“三旧”改造地块。而开发商代建地块可以是“三旧”改造地块，也可以是非“三旧”改造地块，但权属主体必须一致，均为村集体经济组织。

　　　五、加强村级工业园规划引领和落实

　　（一）加强村级工业园规划统筹。各镇（街道）须在充分摸底调查的基础上，以土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和环境保护规划为基础，突出产业发展导向，区规划部门力争2017年上半年前完成全区村级工业园改造提升试点项目控制性详细规划编制全覆盖，以控制性详细规划指导项目建设。因实际原因暂难以编制控制性详细规划的，可通过编制“三旧”改造项目单元规划指导开展改造。

　　（二）加强村级工业园规划落实。在控制性详细规划的基础上，对已规划为居住、商业用地的村级工业园，除按规划改造为住宅、商业项目外，对东部镇（街道）可允许其兼容工业功能（2.5产业，用地独立），用于符合产业发展规划和环境保护要求的产业建设；对规划为工业用地的村级工业园，要明确其产业发展方向，指导其进行产业改造提升；对规划为农林用地的村级工业园，充分利用土地整理、复垦和城乡建设用地增减挂钩为平台加快开展土地综合整治，腾出建设用地指标异地统筹使用。

　　（三）确定村级工业园的改造方向。针对全区685个村级工业园的情况，各镇（街道）须在控制性详细规划的基础上明确改造提升方向，包括“二改二”、“二改三”、“二改一”及混合开发类型等的改造方向。

　　六、加大村级工业园改造提升扶持奖励力度

　　（一）增加专项基金规模。区、镇两级分别设立村级工业园改造专项基金，区级专项基金总规模增加至5亿元，用于村级工业园改造提升中的基础设施建设费用、土地整理租金补贴、拆迁补贴以及奖励等用途，每年专项基金的预算由区三改办根据实际编报。

　　（二）扩大试点范围。在原全区18个村级工业园改造提升试点项目的基础上，进一步扩大试点范围，各镇（街道）可根据实际情况增补一批在近期可以实施改造的村级工业园改造项目作为试点，经报区政府批准后实施。

　　（三）扩大试点奖励扶持范围。村级工业园改造提升试点项目20万元/亩的奖励扶持，包括下述范围：

　　1．用于符合产业发展政策的制造业或科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、工业服务外包等生产性服务业的工业、仓储用地，或用于上述产业的以商务金融用途为主的商服用地；

　　2．铝型材、陶瓷、纺织、五金、鞋业、食品加工等传统产业通过入园上楼、集聚发展建设主题园区的项目用地；

　　3．通过改建（非拆除重建）形式将已有建筑物改造为区级以上的企业孵化器、企业加速器等类型项目；

　　4．“工改公”项目（即工业用地改为公共设施用地），含公园、停车场、中小学校（不包括民办幼儿园）、科研用地等；

　　5．复垦开发利用的项目（即工业用地改为农用地）。

　　（四）基础设施建设专项补贴。鼓励各镇（街道）加大基础设施建设力度，对面积50亩以上的村级工业园改造提升试点项目，给予所在镇人民政府（街道办事处）基础设施建设专项补贴，专项用于项目及其周边的基础设施建设。其中，对桂城街道、大沥镇、里水镇的试点项目给予8万元/亩的补贴，对九江镇、西樵镇、丹灶镇、狮山镇的试点项目给予12万元/亩的补贴。补贴资金由区级村级工业园改造专项基金支出。

　　（五）延长动工建设奖励期限。在2017年12月31日前动工建设的村级工业园改造提升项目，给予10万元/亩的建设奖励，奖励资金由区级村级工业园改造专项基金支出。

　　（六）入市调节金奖励。鼓励村级工业园改造提升项目通过农村集体经营性建设用地以出让、租赁方式入市，按照南府函〔2015〕149号文及其补充意见的相关规定缴纳调节金及相关税费后，属于村级工业园改造提升试点项目的，所缴纳的调节金全额下拨给镇（街道），由镇（街道）奖励给原土地权属人用于村级工业园改造提升。

　　（七）财政贡献增量奖励。村级工业园改造提升试点项目成功改造后5年内，对项目所在镇（街道）给予财政贡献奖励，奖励金额按增量税费区级地方留成部分的20%确定，可用于奖励产业载体运营商。

                                  佛山市南海区人民政府办公室

                                        2017年2月24日