印发顺德区推进三旧改造工作实施意见的通知

各镇人民政府、街道办事处，区属有关单位：
    《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年二月五日

主题词： 城乡建设 三旧改造△ 工作 意见 通知

顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见

    为加快推进我区旧城镇旧厂房旧村居改造（下简称“三旧”改造），促进节约集约利用土地，拓展产业发展空间，提升城乡人居环境，增强可持续发展能力，根据广东省委、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府〔2007〕68号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府〔2009〕261号）等文件，对我区 “三旧”改造工作提出如下实施意见： 
    一、改造项目认定 
    （一）改造范围。 
    1．城乡建设规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地（厂区）。 
    2．根据城乡建设规划需提升为先进制造业等鼓励类产业的工业用地。 
    3．布局分散、利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地。 
    4．为实施城乡建设规划的需要，须进行市政公共设施建设或城中村改造等所必须的旧城镇用地。 
    5．布局分散、公共服务设施配套不完善、不具保留价值的旧村庄。 
    6．国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村居或列入“村居整治”工程的村居。 
    7．城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。 
    8．经区人民政府审查认定属于“三旧”改造范围内的其它用地。 
    （二）改造方式。 
    1．政府统一改造。政府为了城市公共基础设施建设或进行旧城镇改造需要调整土地的，由政府统一拆迁改造，涉及的土地使用权由政府依法收回、收购，纳入政府储备土地，按计划使用或通过公开交易的方式出让。 
    2．政府引入社会资金进行改造。政府对拟改造的项目，通过公开交易的方式引入社会资金参与改造。 
    3．政府通过挂帐收购的方式实施项目改造。 
    4．土地使用权人自行改造。鼓励土地使用权人对自有的旧房屋（厂房）采用多种方式按规划进行改造。 
    5．市场主体进行改造。鼓励市场主体通过收购的方式实行土地合宗、集中改造。 
    6．政府指导村居进行改造。旧村居的改造应在区、镇（街道）两级政府的指导下，以村（居）为主导，灵活运用多种方式进行改造，并积极争取社会资金参与改造。 
    7．多种方式结合实施改造。 
    上述改造方式需根据改造项目范围内各地块的土地用途、权利状况以及改造后土地的规划用途等情况确定。 
    （三）改造项目认定。 
    “三旧”改造应重点推进旧工业厂房升级改造和旧村居改造，适度控制经营性房地产改造项目。 
    “三旧”改造项目的认定须同时符合以下条件： 
    1．符合土地利用总体规划、城乡建设总体规划和“三旧”改造专项规划。 
    2．拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。 
    3．在改造规模控制上，旧村居集中连片改造的用地面积原则上不少于100亩；旧城镇集中连片改造的用地面积原则上不少于50亩；集约工业区范围内的工业厂房升级改造项目不设规模限制，非集约工业区范围内的工业厂房集中连片改造面积原则上不少于50亩，并需由村居组织实施；旧城镇中单一产权改造项目用地面积原则上不少于15亩。 
    对受规划路网限制或周边无拓展空间的地块，可以适当降低改造用地规模。 
    4．拟改造项目必须编制“三旧”改造方案和可行性研究方案；在项目认定前必须申领规划设计条件。 
    5．旧厂房升级改造的项目，改造后建筑层数不低于3层。 
    “三旧”改造项目的认定由镇（街道）初审后上报区“三改办”逐级审批，具体审批程序另行规定。 
    （四）改造方案报批。 
    “三旧”改造项目不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府审核后逐级上报审批。 
    二、城乡规划政策 
    （一）规划编制。 
    1．区“三旧”改造工作办公室（以下简称“区三改办”）负责组织编制全区“三旧”改造专项规划。 
    2．各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，并按相关规定编制片区的“三旧”改造控制性详细规划；有条件的片区或地段可进一步编制修建性详细规划或城市设计； 
    3．对因特殊原因未能纳入以上详细规划范围内的项目，须另行编制可行性研究方案。 
    4．旧厂房升级改造的项目，除重要地段需编制可行性研究方案外，可直接申领规划设计条件作为项目改造建设的规划依据，重要地段另行划定。 
    5．以上改造项目因特殊情况未能严格执行有关规划技术规定的，其容积率、建筑密度等主要规划技术指标在满足消防、环保、交通组织和公共配套设施的要求和强制性规定条文所规定的内容的前提下可具体研究确定。 
    上述详细规划和可行性研究方案编制的技术和管理要求另行规定。 
    （二）规划报批。 
    1．全区“三旧”改造专项规划，报区人民政府批准；镇（街道）的年度实施计划，报区三旧改造工作领导组审批。 
    2．“三旧”改造项目的详细规划或可行性研究方案经镇（街道）初步审批后送区“三改办”，区“三改办”会同相关部门审核并组织专家论证后报区三旧改造工作领导组审批。 
    3．以上规划按规定须进行公示、组织听证及经村（居）民表决同意的，应按程序公示、组织听证及经村（居）民表决同意后方可上报审批。 
    （三）规划调整。 
    “三旧”改造项目的规划经批准后原则上不允许调整，如因特殊情况需要调整的，在确保更有利于提高公共环境水平情况下，须先向原审批机关提出规划调整申请报告，并经审批同意后方可组织规划调整，调整后的规划方案按原来的程序报批，涉及相关权益人利益的必须按规定公示或举行听证。 
    但经规划批准的改造地块用地功能和规划容积率指标不允许调整。 
    三、土地管理相关政策 
    （一）分类确定改造项目的土地供应政策。 
    1．政府统一实施的旧城镇改造项目。 
    对不符合安全生产、环保要求以及未落实生产项目的旧工业厂房，采用作价补偿的方式。但将承诺调整为符合国家和我区产业升级要求的生产项目、且已经落实具体项目的，经区招商引资项目联审小组审核后报区人民政府批准，可以采用土地置换的方式调整到由区、镇统一规划的工业区内，调整后的土地面积不得超出调整前的土地面积。 
    2．土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目。 
    （1）对 “退二进三”的产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的原厂房用地和国家产业政策规定的不符合安全生产、环保要求的原厂房用地，根据规划要求调整为经营性用途的，须经过公开交易方式出让（具体另行规定）。 
    （2）旧城镇改造范围内，市场主体申请收购相邻多宗土地集中改造的，先逐宗办理产权转移手续、统一土地（房产）权属名称后申请土地合宗；或由市场主体按规定程序申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗。 
    （3）旧城镇改造范围内，土地使用权人联合实施改造的，改造开发后的房地产可以根据联合改造协议的约定在原产权人范围内直接办理房地产登记手续。 
    （4）旧工业区范围内各土地使用权人进行联合整体改造的，改造后的工业用地可以根据规划要求及联合改造协议在原产权人范围内重新划分地块使用。 
    （5）旧工业区升级改造项目，土地使用权人通过改造（包括连片整体改造）后节余的土地能满足规划分宗要求的，经区招商引资领导小组审核并报区人民政府批准，允许其转让。转让土地面积不得超出改造项目整宗土地面积的50%，且受让方必须已经落实生产项目并符合国家产业要求和我区产业结构调整升级的要求。 
    （6）旧工业区升级改造项目，土地使用权人申请延长土地使用年限的，按规定补交地价款后，可以按最高法定年限重新确定土地使用权。 
    3．村居改造项目。 
    （1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造。 
    （2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。 
    （3）农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地的，经村民（代表）大会表决同意后，向区国土资源部门申请。 
    （4）集体经济组织自行改造后的土地由本集体经济组织自行开发使用的，可以根据规划用途直接办理划拨供地手续；交由集体经济组织属下单位或全资企业开发使用的，可以根据规划用途办理协议出让或协议流转供地手续。 
    （5）集体经济组织通过招商引资引入开发企业合作改造而发生土地使用权转移的，应按规定办理土地使用权公开交易转让或公开交易流转手续，并按规定缴纳土地出让金或集体土地流转收益金。 
    （6）旧村居、旧村级工业区改造后的土地按城乡规划确定为经营性用地推向市场的，若公开交易时已经约定开发建设后的房地产按一定面积提留给村集体经济组织的，该提留部分的房地产直接以集体经济组织的名义确权登记。 
    （7）集体经济组织引入合作改造单位应符合公开、公平、公正的原则。 
    4．“三旧”改造项目中回迁安置部分的房屋可直接办理确权。 
    （二）分散土地的合宗。 
    土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目需要对分散土地进行合宗的，应符合下列条件： 
    1．拟办理合宗的土地，已全部办理了土地确权登记发证。 
    2．土地的所有权性质相同。 
    3．涉及已经办理了土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续。 
    4．属于市场主体申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗的，须提供与改造范围内所有权属地块的权属人签订的收购协议并已落实相关补偿安置补偿措施，收购协议必须经有资格的法律服务中介机构见证或公证部门公证。 
    5．拟合宗的土地使用权不属于法律规定限制权利的类型，如法院查封等。 
    6．按规定补交地价款。 
    （三）改造中的土地置换问题。 
    “三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。 
    1．“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复垦的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及建设用地周转指标的，逐级报省国土资源厅安排。 
    2．旧村居及工业区改造因土地置换需要调整村居权属界线的，由权属双方签订权属界线调整协议书；需要调整集体、国有土地权属界线的，由集体土地所有权人与土地所在镇政府、街道办事处签订权属界线调整协议书。权属界线调整须依规定向区国土资源部门提出申请。 
    3．旧村居改造范围内涉及的零星农用地一并改造的，应在本村居其他建设用地范围内安排同等面积建设用地进行复垦，政府给予安排临时周转指标，确实无法安排复垦的，应按规定办理农用地转用手续后方可实施改造。 
    4．“三旧”改造项目需要办理农用地转用或土地征收手续的，应在申请项目改造时一并提出，并按现行规定办理，涉及安排周转指标的，由改造单位提出申请，逐级上报省国土资源厅批准。 
    （四）改造项目土地供应计划。 
    “三旧”改造项目用地根据规划作为房地产开发用地的（用于安置被拆迁户的住房用地除外），应纳入政府年度经营性土地供应计划，按计划推向市场。 
    市场主体实施改造的项目办理土地出让手续时，区国土资源部门根据批准的土地供应计划方案对出让地块约定土地动工日期和竣工日期。 
    （五）分类完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续。 
    1．没有合法用地手续且已使用的建设用地，按以下规定完善用地手续： 
    （1）用地行为发生在1987年1月1日之前的，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行用地确权后，办理房地产登记发证手续。 
    （2）用地行为发生在1987年1月1日之后2007年6月30日之前、已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿、且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除属于政府收购储备后再次供地的，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意意见的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。 
    （3）经批准纳入“三旧”改造范围内且根据法律和政策规定属于国有土地，用地行为发生在1987年1月1日之后2007年6月30日之前、已与国有土地的权益单位签订购地协议并已按约定支付购地价款的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状完善建设用地手续，并以协议方式出让。 
    （4）“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。 
    2．已经完善建设用地审批手续但尚未完善供地手续且按目前政策已经不符合协议供地政策的土地，用地单位与土地的权益单位在2002年7月1日前签订经营性用地购地协议、在2006年8月31日前签订工业用地购地协议并已按协议约定全部支付购地价款的，可以按用地发生时间的政策规定完善供地手续或直接理顺产权关系。 
    3．纳入“三旧”改造范围内的历史用地补办建设用地手续，必须符合下列条件： 
    （1）用地单位承诺接受改造方案及相关拆迁补偿和安置方案； 
    （2）依法接受处罚并按规定交纳有关费用。 
    4．纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，没有合法用地手续的集体性质的土地，参照完善国有土地用地手续的要求完善相关用地手续。 
    5．完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年底前完成，2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。 
    （六）边角地、夹心地、插花地和公共用地的处理。 
    1．“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）和公共用地以及旧村庄改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。 
    2．现状为建设用地的“三地”和公共用地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含）由区人民政府处理：属原批文范围的直接确权，不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土资源部门审核后报区人民政府批准给农村集体组织使用或协议方式办理流转；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土资源部门审核后报区人民政府直接批准使用也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的“三地”和公共用地按规定办理有关用地手续。 
    3．现状为农用地的“三地”和公共用地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（含）、多块累计面积不大于改造总面积10% 的由区人民政府处理并报市人民政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。 
    （七）集体建设用地征收为国有建设用地的办理。 
    1．纳入“三旧”改造专项规划的旧村庄改造，农村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地征收为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下，可以向区国土资源部门提出申请： 
    （1）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划； 
    （2）土地权属清楚，无争议； 
    （3）已纳入我区“三旧”改造专项规划和年度实施计划； 
    （4）制定的改造方案已经区人民政府批准； 
    （5）改造范围内涉及的 “三地” 和 公共用地依法办理建设用地收回手续或农用地转用手续，取得合法用地批准文件； 
    （6）村民（代表）大会表决同意。 
    2．集体建设用地征收为国有建设用地的申请由区国土资源部门审查后报区人民政府审核。经区人民政府审核同意后，逐级上报审批。 
    3．申请征收为国有建设用地范围内涉及历史用地需完善征收手续的，应将有关内容纳入 “三旧”改造方案予以说明，一并上报。 
    四、财政扶持政策 
    （一）政府主导统一改造涉及村居集体用地的经营性项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配： 
    1．支付收购价款； 
    2．扣除收购价款后的收益按3∶7进行区、镇（街道）分成； 
    3．镇（街道）分成部分可按6∶4进行镇（街道）、村居分成。村居分成部分原则上按村居集体用地在项目中所占的土地面积比例确定。 
    （二）政府通过挂帐收购实施改造的经营性项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配： 
    1．支付收购价款； 
    2．扣除收购价款后的收益按3∶7进行区、镇（街道）分成； 
    3．镇（街道）分成部分按4∶6进行镇（街道）、原土地使用权人分成；土地使用权人分成部分的分配比例原则上根据其被收购的土地面积比例确定。 
    （三）属于“退二进三”的原厂房用地按规划要求调整为经营性用地的项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配： 
    1．支付收购地价款。 
    2．公开交易底价与收购地价的差价部分按3∶7的比例在区、镇（街道）之间分配。 
    3．溢价（成交价减去公开交易底价）部分，政府和土地使用权人按5∶5的比例分配；政府部分按3∶7的比例由区和镇（街道）分成。 
    土地使用权人分成部分的分配比例原则上根据其被收购的土地面积比例确定。 
    上述改造范围内的原厂房用地的价格按地块所在区域的基准地价向上调整30%确定，地上建筑物价格由国土资源部门委托评估确定。 
    （四）“三旧”改造范围内拆迁、收购或土地使用权人自行改造涉及房改房的，不收取房改房转让增值费。 
    （五）“三旧”改造项目涉及集体建设用地使用权流转的，在办理集体建设用地使用权流转手续时，收取的集体建设用地使用权流转收益金由区政府统筹安排专项资金，用于村级基础设施建设和公益设施建设。 
    （六）集体建设用地申请转国有之前已办理集体建设用地流转手续并已缴交集体土地流转收益金的，原土地使用权人在缴清土地出让金后可申请返还已缴交的集体土地流转收益金。 
    （七）旧村居及工业区改造后的土地需根据土地利用总体规划进行复垦的，对复垦土地按700元/亩·年的标准逐年给予集体经济组织30年的农业生产补贴，由区镇各负担50%；涉及的建设用地使用权补偿，按区有关拆迁补偿政策规定实施。 
    （八）旧工业区升级改造项目（不含以工业用途取得的商品厂房、员工村及物流用地），在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金。 
    （九）对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。 
    （十）在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的前提下，经区三改办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作企业，不视为改变土地用途，不再增收土地出让金。 
    （十一）连片的旧厂房改造后，容积率达到1.5以上的可以对实施改造的企业给予奖励，奖励标准为：
改造后工业厂房（包括仓库）的建筑总面积×15元/平方米 
    （十二）镇政府（街道办事处）、社会资金投入旧城镇改造，改造后用于公共设施、生态建设、公益性项目的（非营利性项目），区政府对每个改造项目按改造用地面积每平方米补贴100元的标准奖励改造单位，但总额不超过100万元。 
    （十三）对我区纳入佛山市112个旧村居改造示范村居名单的村居，2009年至2010年率先启动旧村居改造的，奖励办法按照佛山市财政局《关于印发〈佛山市旧村居改造示范村居建设专项资金管理办法〉的通知》执行，区财政不另行奖励。
不属于佛山市112个旧村居改造示范村居名单上的村居，按改造规划实施旧村居改造的，且承诺不采用易地安置的拆迁补偿方式，区财政按项目投资规模对该村居给予奖励，奖励标准为100元/平方米且总额最高不超过100万元。 
    五、监督检查 
    （一）经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）；确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。 
    （二）区纪检监察部门对本区“三旧”改造工作实施监督检查，对区三改办和相关职能部门违反本实施意见和相关政策规定的，要及时进行纠正。 
    （三）区三改办应加强对“三旧”改造项目批后的监督检查工作。对发现借“三旧”改造政策完善历史用地手续但不实施改造的，报相关职能部门和区监察机关处理。 
    （四）属市场主体实施拆迁的，政府有关部门应加强对拆迁工作的指导和监督，确保社会稳定。 
    六、本实施意见自发文之日起执行。

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