民生实事他山之石能否医治物管沉疴

　　龙岗区物业管理进城中村工作从2005年试点到全面推进已历经十年。自2008年开始，龙岗区政府对物业管理进社区实施为期3年的资金扶持。数据显示，7年来共完成社区物业管理项目454个，城中村物业管理覆盖率达93.7%，直接受惠人口202万人，共拨付扶持资金1.91亿元。目前，政府对城中村物业管理的资金扶持已告一段落，但由于现行法律、法规对城中村的定位、物业服务的收费标准以及欠缴物业服务费的约束性条款可操作性不强，致使城中村物管陷入进退两难、举步维艰的境地。

　　龙岗区城中村物管何去何从？本报龙岗民声推出关注城中村物业管理系列报道的前四篇文章对此进行了报道和分析。那么，市内各区（新区）在城中村的管理方面有什么好的经验和举措？业内人士对城中村物业管理又有什么建议？本报记者参考相关网络资料，对此进行梳理，以期对龙岗区的城中村物管工作有所裨益。

　　考核物管 达标才给补助

　　宝安区

　　政府扶持期过后，为***城中村物管的困局，宝安区自2013年起实施为期3年的新一轮社区物管资金扶持。

　　通过考核物管公司服务情况及居民满意程度，分成一二三类，对达标项目每年给予每平方米0.15～0.3元的补助，三类小区不补助；同时，对社区工作站给予每年5万元或10万元的补助。

　　兜底共管 物管社管联动

　　坪山新区

　　在坪山新区坑梓办事处，部分城中村小区受客观条件限制，既不适宜引入专业物业公司管理，也无法实现业主自我管理，导致城中村小区乱象丛生。

　　去年，坪山新区实行兜底共管模式，实行由社区自行组织相关单位为小区提供清扫保洁、秩序维护等基本服务，确保了小区居民的基本生活秩序。即城中村小区的各种物业管理问题均由社区兜底管理，社区承担物业小区管理的兜底责任。兜底工作所需的人力、物力、财力等均由各社区自行承担，年终考核优秀的小区由坑梓办事处给予适当的资金奖励。同时，坑梓办事处负责组织协调环卫、城管、出租屋等职能部门共同参与小区物业管理事务，逐步推进城中村小区物业管理和社会管理的有效联动，一揽子解决城中村小区的环境、治安等问题。

　　坑梓办事处兜底共管模式根据社区实际，科学合理划分物业小区。同时，社区加强对物业小区的综合规划、功能改善、配套设施建设等调研，充分利用有限的资金，重点抓好停车场、环卫设施、围墙岗亭、物业用房、治安监控系统、智能停车场收费系统、自动道闸等基础配套设施建设，从根本上解决社区配套落后、管理难度大等问题。

　　全市首推 物管房主自治

　　龙华新区

　　长期以来，由于城中村身份尴尬，大部分建筑都没有合法手续，无法通过相应法律法规解决问题。去年1月1日，深圳市发布实施了《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》，龙华新区从该规定中看到了***困局的曙光。该新区在各办事处分别选取一个城中村作为试点，开始探索成立城中村小区物业管理议事人大会和小区物业管理理事会，建立城中村小区自我管理、自我监督、自我发展、自觉接受政府监督的居民自治机制，推动城中村小区物业管理的市场化运作。去年4月中旬，龙华新区在全市率先推出城中村小区物业管理房主自治《试行办法》，房主自治组织成为小区内部协商、共同管理的桥梁，居民与物业管理公司的沟通也变得顺畅，涉及到城中村的排水、排污、照明、道路等公共配套设施的管理和维护收费时，居民抵触情绪也减少了很多。

　　声音

　　对于城中村物业管理的各种问题，业内人士建议，在城中村物业管理上，政府应尽快出台相关法规，并形成长效机制；此外，还要培养居民树立物管消费意识，使城中村业主自觉接受物业管理和缴纳物业管理费。

　　建立专项维修基金

　　有业内人士认为，物业管理企业在进驻时，由于缺乏先期整治资金，致使小区设施老化、破旧，消防配套设施不完善等问题得不到根本的解决，不同程度地存在安全隐患；随着时间的推移，公共设施设备日后的维修、改造也需要资金保障。通过物业公司为小区整治投入大笔资金是不现实的，希望建立以城中村为对象的专项维修基金制度是切实可行的办法，建议政府制定城中村专项维修基金的筹集办法及实施细则，以切实保证城中村设施设备的改造及维修费用的落实。

　　城中村没有物业管理用房，管理用房及员工住房皆由物业服务企业自行租赁解决，不仅给日常管理带来许多不便，而且加大了物管企业的成本支出。从建设和谐社会的角度出发，建议由政府出面解决物业管理用房应是切实可行的办法。

　　在城中村实施物业管理工作中，普遍存在收费标准偏低、收费难的问题。其中原因比较复杂，首要原因是不少社区居民缺乏物业管理消费意识，缴费积极性很低，存在既想有物业管理又不愿交费的思想，有些住户存在搭便车的思想；在物价和人工成本不断上涨的今天，管理费要上涨却非常困难，使不少物业公司难以为继。其次，法规没有强制推行物业管理的规定，政策上缺乏足够的支持。

　　诸如此类的问题，需要政府相关部门在多方面给予正面引导，培养社区居民树立物业管理消费意识，并建议政府尽快出台相关法规。

　　形成完整长效机制

　　业内人士表示，政府应提高物业服务行业行政管理部门的职能地位，建立一整套完整的长效机制，对物业管理区域范围发生的事件拥有独立管辖和处置的权利。这样既可有效监督物业管理企业的工作，也能及时对村民的违规行为进行处置，让物业公司将主要精力投放到对全体住户的服务中去。同时，完善相应的法律法规，及时解决城中村物业管理过程中出现的问题。

　　另外，对城中村中的物业，政府相关部门要建立登记制度，建立诚信体系，形成业主公约，使城中村的业主自觉接受物业管理和缴纳物业管理费。