封开县2017年城镇土地基准地价标准及实施办法（征求意见稿）

封开县2017年城镇土地基准地价标准及实施办法 

（征求意见稿） 

第一条  为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定以及《国土资源部办公厅发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）精神，结合本县实际，制定本办法。 

第二条  基准地价适用的区域范围 

本次封开县城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为封开县城市总体规划确定的封开县城市规划区及各镇城镇规划范围，评估总面积约184.50平方公里。建制镇包括江口镇、长岗镇、平凤镇、江川镇、白垢镇、大玉口镇、大洲镇、都平镇、河儿口镇、金装镇、莲都镇、罗董镇、南丰镇、杏花镇、渔涝镇和长安镇城镇规划范围，其中江口镇、长岗镇、平凤镇和江川镇纳入城区规划范围。 

第三条  基准地价主要作用 

（一）政府管理和调控土地市场，促进土地集约利用，政府制定地价政策的依据。 

（二）指导和规范地产市场，在价格上理顺地产市场关系与维护正常的地产市场秩序； 

（三）合理引导投资方向和土地利用方式； 

（四）为确定出让国有土地使用权底价和评估宗地标定地价奠定基础； 

（五）为各级政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配提供参考； 

（六）为企业改制中核定各企业、单位占有的国有土地资产和股份制试点企业以土地作价入股提供价格参考； 

（七）为制定合理的城市规划提供依据，为防止国有土地资产流失提供依据。 

第四条  基准地价的内涵、价格构成和表现形式 

本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，商服用地和住宅用地土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地和公共服务项目用地土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，分用途的土地使用权价格。商业路线价设定宗地标准深度为10米，标准宽度为4米；单位为元/平方米，币种为人民币。 

根据当地土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，封开县商业路线价采用首层楼面地价，商服用地、住宅用地和公共服务项目用地基准地价采用平均楼面地价和单位面积地价，工业用地采用单位面积地价作为基准地价的基本表现形式。具体内涵如下： 

表1  封开县基准地价内涵表 

第五条  基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。 

（一）商业路线价修正 

应用商业路线价计算具体宗地地价时，要进行容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、宽深比修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。计算公式： 

待开发项目：P_宗＝P_路×K_v×K_y×K_q×K_s×K_k×K_w×K_j×K_g± D 

已建成项目：P_宗＝P_路×K_lx×K_y×K_q×K_s×K_k×K_w×K_j×K_g± D 

式中： 

（二）商服用地基准地价修正 

应用商服用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。计算公式： 

待开发项目：P_宗＝P_地×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D 

已建成项目：P_宗＝P_楼×（1+∑K_i）×K_lx×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D 

式中： 

（三）住宅用地基准地价修正 

应用住宅用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式： 

待开发项目：P_宗＝P_地×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_g± D 

已建成项目：P_宗＝P_楼×（1+∑K_i）×K_lx×[K_lf]×K_y×K_q×K_l×K_g± D 

式中： 

（四）工业用地基准地价修正 

应用工业用地计算具体宗地地价时，结合封开县工业用地的实际情况，主要考虑区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正。计算公式： 

P_宗＝P_基×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_g± D 

式中： 

（五）公共服务项目用地基准地价修正 

应用公共服务项目用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式： 

P_宗＝P_地×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_g ± D 

式中： 

第六条  采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。 

第五条  各用途土地用地类型修正 

在实际评估工作中常常会遇到除商服、住宅、工业等用地外的其他类型的用地，如特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。结合封开县实际情况，分析封开县不同用地类型的地价水平和有关交易案例，综合确定封开县各用途土地用地类型修正系数如下表。 

第八条  利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照县住房和城乡规划建设局确定的土地用途和规划条件进行计算。 

对于已领取土地证但没有规划条件，已建的商服和住宅用地按照实建面积计容积率（商服和住宅用地实际容积率未满2.0的按2.0计）。已建的工业仓储用地按照1.0计；未建的须到县住房和城乡规划建设局申请批准规划条件。 

第九条  原已划拨国有土地使用权涉及转让、出租和抵押等事项需要补办出让手续的，根据规定权限，经县政府批准同意后，补交地价款。补交地价款按市场评估价与划拨国有土地使用权价格差值计收，即，补交地价款＝市场评估的宗地地价－划拨国有土地使用权价格。 

已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时，应依照《国有土地使用权出让收支管理办法》》（财综[2006]68号）补交地价款，补交的地价款按基准地价修订的宗地地价的10%计收。 

第十条  基准地价具有一定的时效性，县政府应根据国家和省、市的有关规定结合本县的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。 

第十一条  本实施办法自公布之日起施行。《关于印发城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（封府[2014]10号）同时废止。 

备注：征求意见截止时间为2017年10月20日，如有修改意见请径向封开县法制局反映，联系地址：封开县行政中心七楼，邮编：526500，联系电话：0758-6663120，传真：0758-6663717，邮箱：fkfazhiju@163.com