关于加强物业管理工作的意见（征求意见稿）公开征求意见

为深入贯彻落实《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规，进一步加强物业行业管理，根据2016年8月3日毕节市城市建设管理工作推进领导小组第四次会议精神，由毕节市住房和城乡建设局起草了《关于加强物业管理工作的意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。请于2016年9月7日前将有关意见以传真或电子邮件形式反馈至毕节市住房和城乡建设局物业管理科。

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***：关于加强物业管理工作的意见（征求意见稿）

毕节市住房和城乡建设局   

2016年9月2日      

关于加强物业管理工作的意见

（征求意见稿）

为加强和规范我市物业管理工作，提升物业服务水平，改善人居环境，构建和谐社区，促进全市物业管理工作健康发展，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出如下意见：  

一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

社区建设是国家建设的基础，建设和谐社会在城市里就是建设和谐社区，建设和谐社区的关键就是全社会重视物业管理工作的重要性。随着经济社会的发展，物业管理在城市管理以及构建和谐社会中发挥的作用越来越大，已经成为倍受社会和政府关注、群众关心的重要行业，但相伴而来的物业管理方面的矛盾和纠纷日渐凸显，呈现不断上升的趋势，其中物业公司服务不到位、服务质量差是业主投诉的焦点之一。究其根源，管理体制不顺，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏，物业服务不够规范，服务水平偏低是主要因素。加强物业管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高人民群众生活质量；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值增值。各有关部门应充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象，打造城市品牌，营造发展环境，加快城镇化建设，维护社会和谐稳定的重要工作抓紧抓好，而且要作为重要的民生工作加强组织领导，强化工作措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，提升物业服务水平。

二、加强组织领导，进一步理顺物业管理体制

物业管理工作的基本原则是：市、县（区）政府负责，物业行政主管部门监管指导，各职能部门协调联动，街道办事处组织，社区居委会落实，条块结合，以块为主，属地管理。

成立毕节市物业管理工作领导小组，负责全市物业管理的组织协调工作。组长由市政府分管领导担任，副组长由市政府分管秘书长、市住建局局长担任，成员由发改、规划、城管、国土、环保、公安、消防、质监、司法、民政、卫计、工商、税务等部门负责同志组成。领导小组下设办公室在市住建局。各县（区）政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。

充实各县（区）物业管理机构人员，街道办事处（乡镇人民政府）新增物业管理机构，明确专人负责。

（一）市物业管理工作领导小组办公室建立综合协调机制，制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好物业管理各项工作，并进行统一检查和考核。

（二）各县（区）政府负责本辖区的物业管理工作。负责组织所辖街道办事处（乡镇人民政府）落实各项法规政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立健全县（区）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会三级物业管理工作体系，落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

（三）物业行政主管部门负责本辖区物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策；指导行业协会制定相关行业标准和行业自律工作；组织物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；督促物业服务企业加强房屋及设施设备安全排查，并及时对安全隐患进行整改；指导街道办事处（乡镇人民政府）做好小区业主大会建设工作，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。

（四）相关职能部门依据各自职责，共同抓好物业管理相关工作。发改、规划、城管、国土、环保、公安、消防、质监、司法、民政、卫计、工商等相关部门依据各自职责负责依法及时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、乱停乱放、无照经营、霸王条款、侵害消费者权益、污染环境、违反消防安全规定以及装饰装修中擅自改变房屋结构或用途等违法行为，加强设施设备维护的监管，维护小区正常的生活秩序。

（五）街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区物业管理组织工作。指导、监督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作；监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业管理项目有序交接；建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；协助发改、规划、城管、国土、环保、公安、消防、质监、司法、民政、卫计、工商等相关部门开展小区综合整治工作。

（六）社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区物业管理的相关工作。协助指导和组织业主大会的设立和业主委员会的选举；协助指导业主大会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；协助督促业主委员会与物业管理企业在签订物业服务合同时，明确各方消防安全责任权利和义务；协助调解处理物业服务中的矛盾纠纷；参与辖区内物业管理项目招标。

（七）建立联席会议工作制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县物业行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。  

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

1、业主委员会不依法履行职责的问题；  

2、业主委员会换届过程中出现的问题；  

3、履行物业服务合同中出现的重大问题；  

4、提前终止物业服务合同的问题；  

5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；  

6、需要协调解决的其他物业管理问题。

（八）鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务纠纷，推动物业管理健康发展。  

物业行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。  

三、业主大会和业主委员会建设 

入住业主达到法定条件后，要在物业行政主管部门指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立业主委员会筹备组，召开首次业主大会会议选举业主委员会（简称业委会)时应当同时选举监督委员会（简称监委会)。监委会人数为不少于3人的单数，任期与业委会一致，可以连选连任。业委会委员及其利害关系人不得担任监委会委员。监委会可定期不定期召开会议，每次会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。监委会主要履行以下工作职责：一是审核业委会的工作情况报告及年度工作计划;二是查阅业委会财务状况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，工作经费的收支情况等;三是列席业委会会议，对业委会决议的事项提出质询或者建议。监督业委会执行业主大会决定和决议的情况，对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议予以否决或提议召开业主大会审议;四是对业委会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业委会委员予以纠正，或向业主大会提出罢免建议;五是就监委会或者监委职权范围内的事项可以向业主大会会议提出议案;六是发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;七是定期向业主大会报告监委会行使职权的情况并通告全体业主。

市物业行政主管部门负责制定有关议事规则和管理规约等示范文本。县区物业行政主管部门负责辖区业主大会建设工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责业主大会的筹备、设立及备案工作，做好对业主大会设立、换届和业委会、监委会选举等工作的具体指导，可以列席业主大会、业委会会议，会同监委会对业委会履行职责实施必要的监督管理，杜绝业委会与物业服务企业出现权钱交易现象，会同物业行政主管部门定期或不定期对业委会委员开展履职培训，以提升其履职能力。住宅区未达到法定业主大会设立条件，但已交付使用物业业主反映强烈，经物业所在地物业行政主管部门同意，在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，设立已交付区域业主大会，实施该区域的物业管理；因客观原因未能设立业主大会、选举产生业委会的，物业所在地的社区居委会可在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下代行业委会的职责。

鼓励业委会和监委会成员专职化，业主大会可决定业主大会、业委会、监委会的工作经费以及业委会成员、监委会成员的工作补贴。

业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。  

业主认为业主大会、业委会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求监委会、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，或请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业委会决定的约束力。  

四、严格规范物业管理工作，建立长效监管机制

（一）划分物业管理区域、规范配置物业服务用房

物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。物业管理区域划分由开发建设单位向物业行政主管部门申请，规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时要征求物业行政主管部门关于物业管理区域划分的意见，物业行政主管部门应当在5日内及时予以回复。

按规定配置的物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电等使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于二层。
市和区县规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域、物管用房等在商品房买卖合同中明示。

房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

（二）加强物业服务企业资质管理、严格物业服务选聘制度

物业行政主管部门应严格按照《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第1***号）对全市物业服务企业进行资质核发，并进一步细化专业人员条件，加强各类管理人员和专业技术人员管理，对人员到岗到位情况严格监督检查，确保住宅区业主生命财产安全。市外企业与本地企业同等进入物业服务市场，服从所在地物业行政主管部门监管。

包含住宅物业的建设项目应当通过招投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，并报物业行政主管部门备案。物业行政主管部门要加强对开发建设单位物业服务企业招投标的管理。开发建设单位与所选定的物业服务企业应参照住建部印发的示范文本订立前期物业服务合同和拟订临时管理规约，应在15日之内报所在地物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，同时在销售现场公告公示。

（三）强化物业承接查验管理，建立健全物业服务企业进入和退出机制

新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报物业所在地住房城乡建设主管部门和物业行政主管部门备案。对于物业服务企业未经查验擅自承接物业，或在物业承接查验中与开发建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业信用信息档案。

业主大会、物业服务企业需提前解除合同的，应提前三个月或按双方约定的时间告知对方，双方应配合做好资料移交工作，对拒不退出和拒不移交资料的物业服务企业，由物业行政主管部门按规定予以处罚。

业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》后，物业服务企业应认真完成承接查验工作，确保能够全面正常地实施住宅小区的物业服务。

（四）规范物业服务、提升服务水平  

物业服务收费应当遵循合理、公开以及“质价相符”的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照《毕节市物业服务等级标准》和物业市场情况在物业服务合同中约定。物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：  

1、共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；  

2、物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；  

3、共有绿地、花木等的养护与管理；  

4、物业管理区域内环境卫生的维护；  

5、物业服务收费标准；  

6、其他物业服务内容。  

物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准，并应在15日之内将服务合同报所在地物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。  

物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平

业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等告知物业服务企业。物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒并书面告知业主或者使用人以及装饰、装修人员，对违反装饰、装修规定的行为，应及时制止并报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

物业企业收取装修管理费不得高于3元/平方米，在业主选择自行处理装修垃圾时，物业企业不得强行收取装修垃圾清运费。

物业管理区域内禁止下列行为：  

1、占用地上或者地下、楼顶空间违法修建建筑物、构筑物；

2、破坏或者擅自改变房屋外观；  

3、损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；  

4、损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；  

5、损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；  

6、将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；  

7、存放、铺设超负荷物品；  

8、发出超过规定标准的噪音；  

9、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；  

10、违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；  

11、乱丢垃圾，高空抛物；  

12、损毁树木、园林；  

13、法律法规和管理规约禁止的其他行为。  

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

（五）建立健全专项维修资金管理制度

进一步建立健全维修资金管理制度，加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金依法合理使用。

首期住宅专项维修资金应当由业主直接存入住宅专项维修资金专户，开发建设单位不得代收。维修资金使用后余额不足首次交存额的30%时，应当及时续交。

（六）推进老旧住宅小区物业管理

对现有老旧住宅小区的物业管理，按照因地制宜、分类实施的原则，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自主管理等多种方式加强对老旧小区物业管理。县区政府要采取有效措施，对老旧住宅小区绿化、道路、下水道、停车位等进行改造和维修，努力改善老旧小区的基础设施条件，加快老旧小区整治改造工作

（七）加强市场行为监督管理，建立物业管理发展的长效机制  

各相关部门应加强对物业服务企业经营行为的定期检查和动态检查，对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务、不按物业服务合同履约的行为，依法进行查处，并将市场行为监督检查结果纳入物业服务市场监管平台，与办理项目备案和核定资质挂钩。物业行政主管部门通过业主投诉、相关主管部门检查、问卷调查、物业协会等行业组织对物业服务企业进行考核考评，建立物业服务企业信用信息档案，对物业服务企业进行分级管理，并定期向社会定期公布“红黑榜”，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务。

五、落实保障措施，确保物业服务行业健康发展

（一）加强舆论宣传

以推动我市物业管理规范化、社会化，促进我市经济社会发展，构建平安和谐毕节为目的，以宣传、落实《条例》及其配套政策为重点，以“三进”即“进社区、进企业、进家庭”为载体，实现“三个引导”即引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识，按照合同约定为业主提供质价相符服务；引导业主增强财产意识、契约意识、消费意识和规约意识，依法理性维权；引导全社会了解物业管理行业特征，澄清对物业管理的认识误区，厘清对物业管理的职能定位，进一步提升对物业管理行业的认知度，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康规范发展，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐，

（二）建立物业行业措施落实责任查究机制。

各有关行政主管部门、社区居委会应定期不定期地督导物业服务行业落实各项管理制度，对于存在问题的要立即提出整改意见，对拒不按照整改意见进行整改的企业，各单位要严格按照相关法规进行处罚，对于存在重大安全隐患而不及时整改导致产生重大以上安全事故的，坚决按照《毕节市社会治安综合治理一票否决权制办法》及有关规定，对相关责任单位、部门进行问责，情节严重的将移交司法机关依法追究刑事责任。