关于郧西县违法建设存量分类处理指导意见征求意见稿公开征求意见的公告

为进一步加强城乡规划管理，有效遏制违法用地、违法建设、违法开山（简称“违法建设”），切实规范城乡建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》和《中华人民共和国行政强制法》等相关法律法规及县委、县政府关于加强规划管理和“违法建设”治理工作的相关要求，结合我县规划管理工作实际以及全市违法建设治理工作统一安排与部署，县治违办近期拟定了《郧西县违法建设存量分类处理指导意见(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。有关单位个人可在2021年11月11日前通过以下方式反馈至郧西县城市管理执法局206室。

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***：郧西县违法建设存量分类处理指导意见(征求意见稿)

郧西县城市管理执法局

2021年10月11日

关于郧西县违法建设存量分类处理指导意见

（征求意见稿）

为进一步加强城乡规划管理，有效遏制违法用地、违法建设、违法开山（简称“违法建设”），切实规范城乡建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》和《中华人民共和国行政强制法》等相关法律法规及县委、县政府关于加强规划管理和“违法建设”治理工作的相关要求，结合我县规划管理工作实际，制定本方案。

一、指导思想

坚持以***新时代中国特色社会主义思想和***在中央城市工作会议上的讲话精神为指导，以“维护建设秩序，保障规划实施，优化发展环境，维护社会稳定，加快经济发展”为目标，按照“依法依规、突出重点；尊重事实、合理分类；长效治理、标本兼治”的原则，加快以县城为重点的全县范围内现存各类违法用地、违法建设、违法开山消化处理进度，着力遏制新增违法建设行为，进一步强化规划执行、解决城乡建设无序问题，助力城乡发展。

二、治理范围和对象

治理范围：各乡镇（场、区）所属辖区。治理的对象为各类违反城乡规划、土地管理、林地管理、建设管理、房地产管理等法律法规的单位和个人。主要包括：

（一）违法建设行为：未办理《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》或未按《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》批准内容进行建设的行为；擅自改变规划许可建筑物性质、用途的行为；未办理《临时建设规划许可证》进行临时建设及未按照《临时建设规划许可证》批准内容进行建设或超过《临时建设规划许可证》使用期限的行为；未取得《建设工程施工许可证》进行建设施工的行为；未通过竣工验收备案，擅自将建筑物投入销售、使用的行为；未依法取得相应资质证书或从业资格从事建筑经营活动的行为；各类抢占、多占、分发宅基地以及超面积建设的行为；违法占用土地擅自乱搭乱建的行为；未取得房地产开发资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的行为；未达到预售条件、未办理预售许可证擅自预售商品房的行为；无证开发、无资质开发和以联合建房等名义变相从事房地产开发的行为；其他变相开发（小产权房）的行为；党员干部、国家公职人员、村组干部从事或参与违法建设的行为；其他违法建设行为。

（二）违法用地行为：各类非法占用、买卖、转让土地的行为；擅自改变土地用途的行为；占用耕地建房或取土等破坏种植条件的行为；未经批准或采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的行为；擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设的行为；未经批准非法转让、出租、抵押国有土地使用权的行为；党员干部、国家公职人员、村组干部从事或参与违法占用、买卖、转让土地的行为，其他违法用地行为。

（三）违法开山行为：擅自毁林开荒、开山的行为；未办理《使用林地审核同意书》和《林木采伐许可证》、砍伐林木、开挖林地以及毁林开荒的行为；党员干部、国家公职人员、村组干部从事或参与违法开山的行为；其他违法开山行为。

三、分类处理和标准

（一）违法建设处理分类和标准

1.违法临时建筑处理

对未经批准、未按照批准内容或超过批准期限应拆除而未拆除的违法临时建筑（含钢构厂房、活动板房、隔热层、阳光房及其他构筑物），原则上以依法拆除为主，视违法情况严重程度及对规划实施的影响可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款或没收全部违法所得。

（1）、有以下情形之一，严重影响城市规划的违法临时建筑，坚决予以拆除，并处罚款或没收违法所得：

①利用违法临时建筑从事生产经营并从中获利的；

②建设违法临时建筑有损他人合法权益的；

③违法临时建筑位于临街主干道沿线影响市容的；

④违法建筑无特殊情况超过审批期限未拆除的；

⑤棚改、征迁等过程中取得补偿后又违法建设的；

⑥违法临时建筑存在安全隐患的；

⑦其他严重影响城市规划实施的。

（2）、有以下情形之一，影响城市规划的违法临时建筑，具体分析其情况，责令当事人限期补办规划审批手续或采取措施消除影响。在规定期限内补办到位或消除影响，并书面承诺到期自行拆除的，可免于处罚；未及时补办到位或消除影响的，由执法部门依法拆除，并处临时建设工程造价一倍以下罚款。

①因工程项目建设需要建设临时性工房的；

②征地拆迁受影响户建设过渡性住房的；

③因救灾、防洪及应急处置等需要建设的；

④其他因发展公共事业建设公益性服务设施的；

⑤贫困户因发展产业需要，且经过乡（镇）村、县扶贫办等向规划主管部门协调备案后建设的。

（3）、有以下情形之一的临时建筑，由县自然资源和规划局、住建局、城关镇人民政府、村（社区）出具简易认定手续，规划执法部门登记备案，在不影响规划、不影响他人的情况下实行“平改坡”，按照“脊高控制在≦1.5m，檐口高度控制在≦1.0m，采用钢架结构，屋面使用青灰色彩钢瓦、琉璃瓦、树脂瓦，屋顶设外天沟排水”的标准进行整改。整改不到位的，由执法部门依法拆除。

①老旧楼房（筒子楼）楼顶确因隔热防雨需要建设彩钢瓦或石棉瓦隔热层的；

②因楼顶做防渗漏处理需要建设临时构筑物的；

③土木结构房屋因漏雨需要更换彩钢瓦屋顶的；

④其他因排除房屋安全隐患建设临时建筑的。

但在隔热层内进行封砖或改造房屋的，按严重影响城市规划类型依法处理。分类处理实施后，楼顶隔热层建设一律按简易程序审批、监管，对未按照要求整改建设的，由执法部门依法加强违规查处力度。

2.违法建房处理

    对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的，按照“尊重事实，合理区分”的原则，依据违法违规情形，根据相关法律法规分别予以补缴规费和税费、限期改正、罚款、拆除、没收实物或违法所得、追究相关单位和人员责任等形式进行处理。

（1）、有以下情形之一，且无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建房情况，按严重影响城市规划类型处理，执法部门责令其限期拆除，逾期不拆除的依法强制拆除，并处建设工程造价10%以下的罚款。

①占用城市道路规划红线、公用通道等城市基础设施及规划绿线、蓝线的；

②无任何规划审批手续，新起地基建设房屋的；

③老城保护区内擅自改变建筑风格、结构、房屋性质和扩大规模的；

④按规划拆旧建新的房屋竣工后，原房屋应当拆除但未及时拆除的；

⑤在市政工程建设征迁工作中擅自突击建设，违法抢建房屋的；

⑥属于农民建房但“一户多基”建设的；

⑦擅自改变规划土地使用性质建设房屋的；

⑧违法建设房屋质量存在严重安全隐患的；

⑨其他严重影响城市规划的。

（2）、有下列情形之一，且无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建房情况，属严重影响城市规划类型，应当拆除但执法部门无法实施拆除工作的，由财政、国资等部门配合执法部门依法予以没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

①对依法应当拆除但拆除后可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失的；

②实施拆除可能引发重大社会不稳定因素，且明显弊大于利的；

③严重影响相邻建筑物的安全而不能实施拆除的；

④其他违法建设房屋不能或无法拆除的。

（3）、有下列情形之一，影响城市规划但尚可采取改正措施消除影响的违法建房情况，由规划主管部门责令限期改正。在规定期限内主动改正的，规划主管部门出具处理函告，执法部门在当事人补缴规费、税费，并按违法建房竣工当年建设工程造价5%的标准缴纳罚款后，出具《结案登记表》，当事人凭《结案登记表》可办理后续不动产权证书。但逾期未改正的，由执法部门督促整改或拆除，处建设工程造价10%的罚款。

①符合建房审批条件且确实存在住房需求的；

②违法建设的房屋是唯一住房的；

③擅自扩大建设面积比例达到总建筑面积3%以上的；

④属于农民建房违法加层，房屋层数≦2层的；

⑤其他违法建房影响城市规划的。

3.在依法取得《建设项目选址意见书》、《建设项目用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（简称“一书两证”）、《乡村建设规划许可证》和《建设工程施工许可证》的前提下，未建、正在建设的情形处理。

（1）、已取得合法手续但未开工建设且已超过规划许可使用期限的，规划许可手续作废；

（2）、已取得合法手续但未开工建设且在规划许可使用时效期限内的，可按规划许可审批内容申请建设；

（3）、已取得合法手续正在建设的，严格按照规划许可内容进行建设，相关部门予以严格监管；

4.其他违法建设情形的处理

（1）、对历史遗留的高速路建设、市政、工业及其他各类项目建设所涉及的征地拆迁户违法建房，按原会议纪要、相关文件及项目指挥部领导签批意见继续消化处理；对于国有土地上已经出售的城镇住宅、商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题，可参照《自然资源部关于加强解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《省自然资源厅、省信访局、省住房和城乡建设厅、省人防办、国家税务总局湖北省税务局关于加强化解不动产登记历史遗留问题的通知》（鄂自然资发〔2020〕390号）通知要求执行。

（2）、对房地产开发已建成但未通过竣工验收、无明确处理意见且无法正常办理不动产权证的项目，按照《郧西县解决不动产登记历史遗留问题实施方案》（西政办发〔2020〕46号）要求，由各职能部门分类梳理，出具书面处理意见，协同办理建设项目审批、验收及会签等手续，并提交“郧西县解决不动产登记历史遗留问题领导小组”召开专题会议，采取“一事一议”的方式确定处理意见。

（3）、对于“先建后验”的民生、工业项目，严格按照《郧西县进一步优化工程项目建设环境的实施意见》（西建改办法〔2019〕3号）文件要求施行。

（4）、对已立案进入执法程序的规划违法建房案件，继续按处罚决定书依法执行。

（5)、在2013年郧西县“三违”治理工作中，确定为符合分类处理对象的、或正在办理完善手续的，可根据实际情况继续办理。

(6)、对乡（镇）村有明确建设意见（城关地区除外），且持有土地使用手续或规划审批手续不齐全的违法建房情况，由各主管部门按照《郧西县农村宅基地和农房审批管理工作方案》（西政办函〔2021〕16号）要求，核实相关手续，由当事人补缴规费、税费，补办正式规划审批手续。

(7)、对精准扶贫户及四类对象自建自住房屋，≦2层且建筑总面积≦200㎡的，视为农民建房，补办相关许可手续。

（8）、经乡镇（场、区）人民政府或行政主管部门认定不影响城乡规划及容貌，确属居民刚性需求、招商引资、精准扶贫项目建设、产业发展及基础设施配套建设的。未经审批临时占用土地、开山、临时或永久性搭建的各类建筑物、构筑物（楼顶防漏、防渗水、隔热棚，家禽圈养场所，厕所、农具、生活物资储存杂物间，无房、危房、唯一住房、因灾、项目建设搬迁、损毁及不能满足人均最低居住面积等情形）的，由各乡镇（场、区）根据辖区实际情况核查，上报“郧西县违法建设治理工作领导小组”召开专题会议讨论，确定处理意见，并上报县政府研究决定。

 (9)、对部分建设前危房鉴定登记为D级的，未经规划审批擅自原址拆旧建新，主要是由灾害、年久失修、停止审批造成的，建议由当事人补缴规费、税费，免于处罚结案；建设前未经鉴定的，建议当事人补缴规费、税费，并按要求缴纳当年建设工程造价5%—10%的罚款后结案处理。但重建过程中超过原建筑面积的，依法予以查处。

(10）、对在开发小区因装饰装修和物业管理不规范形成裙楼、平台玻璃阳光房、占用采光井搭建构筑物或搭建养花养草等设施的，涉及装饰装修相关的按照《住宅室内装饰装修管理办法》处理；涉及违法建筑的按照《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》、《城乡规划法》有关规定进行处置。

（11）、对宗教场所内经规划主管部门及宗教主管部门联合审批许可，手续不完善的依法予以补办。对擅自建设房屋、临时建筑及构筑物的，依规拆除。

（12）、对党员干部和公职人员参与违法建设的，从严查处，由执法部门限期责令其自行拆除或整改，逾期未拆除或整改的，执法部门向其组织或人事关系所在单位发函提醒，督促拆除；拒不拆除整改或不配合执法的，由执法部门向纪检、监察机关移送问题线索，“先问责，后处理，再强拆”。

（二）违法用地处理分类和标准

1.对未批先建的危房户、受灾户、迁移扶贫户、无房户，符合土地利用总体规划和建房条件的，占用本村内耕地、建设用地、空闲地、未利用地的，由个人申请，村委会签署意见，乡镇政府审核、县政府审批，优先办理划拨用地手续。

2.对高速公路建设拆迁安置、县城基础设施建设拆迁安置和道路扩宽改造拆迁安置的，按相关会议纪要和各指挥部文件要求办理，并要保持统一、公平、一致。

3.对严重违反城市规划，在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施，坚决依法予以拆除或没收。

4.对一户两基或多基的，符合土地利用总体规划和城市规划的，按《土地管理法》第七十六条、《湖北省土地管理实施办法》第四十十条之规定，每平方米处30元罚款，按评估土地价全额收取出让金；对不符合土地利用总体规划和城市规划的、占用基本农田的，坚决依法拆除，恢复土地原状。

5,对已经审批的用地户，超占面积在5㎡以下的免予行政处罚；超过5㎡以上的，按《土地管理法》第七十六条第二款和《湖北省土地管理实施办法》第四十十条之规定，每平方米处以30元罚款，并按有偿使用方式补办用地手续。

6.对于利用原宅基地以个人建房为名与开发商联合开发房地产的，同时符合建房条件的，符合土地利用总体规划和城市规划的，按《土地管理法》第七十三条、《湖北省土地管理实施办法》第四十五条第一、三款规定没收违法所得，处违法所得额的20%罚款，没有违法所得的处以每平方米30元罚款。保留二层划拨用地（按楼层分摊面积计算），其余部分按土地价款全额征收土地出让金，补办用地手续。

7.对买卖、转让或以其他形式在非法占用的土地上从事房地产开发的，按《土地管理法》第七十三条、《湖北省土地管理实施办法》第四十五条第一、三款之规定，没收其违法所得，并处违法所得额30%的罚款，无违法所得的处每平方米30元罚款，符合土地利用总体规划和城市规划的，没收其在非法转让的土地上新建建筑物及附属设施；对于不符合土地利用总体规划和城市规划的，坚决依法拆除其在非法转让土地上新建的建筑物和附属设施。

8.对于城镇非农户口的居民使用原国有建设用地建房或与开发商联合建房的，按《土地管理法》第七十六条、《湖北省土地管理实施办法》第四十七条规定，每平方米处30元罚款，全额征收土地出让金。

9.土地出让金收取按现行片区基准地价执行。

（三）违法开山处理分类和标准

1.对非法占用林地，改变被占用林地用途，在非法占用的林地上实施建窑、建坟、建房、挖砂、采石、采矿、取土、种植农作物、堆放或排泄废弃物等行为或者进行其他非林业生产、建设，造成林地的原有植被或林业种植条件严重毁坏或者严重污染的，依法追究其刑事责任。

2.对擅自改变林地用途的，按照《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条规定，责令限期恢复原状，并处非法改变用途林地每平方米10元至30元罚款。

3.对未经林业主管部门批准临时使用林地的，按照《湖北省林地管理条例》第二十六条规定，除责令限期补办手续外，并处每平方米30至50元的罚款。

4.对未经林业主管部门或有关单位初审同意，征用、占用林地的，按照《湖北省林地管理条例》第二十八条规定，责令限期补办相关手续外，并处每平方米50至100元的罚款。

5.对确需征用、占用林地的，按照《湖北省林地管理条例》第十七条规定，应先取得使用林地凭证后，再向土地管理部门提出用地申请，经审查批准后，由土地管理部门划拨林地。未经林业主管部门初审同意，土地管理部门不得受理用地申请。

（四）违法建设的存量小产权房处理意见

1、已经有人长期居住的、作为基本生活保障住房的小产权房，如房屋质量在经质量鉴定机构鉴定合格、且足额补缴规费、土地出让金等情况下，经县人民政府同意，进行合法化，给予办理不动产登记手续；

2、闲置的小产权房进行没收；

3、对于在规划区域内的小产权房（将来要拆迁）签订承诺协议，在拆迁前继续居住，将来按平方置换，不给与多余赔偿；

4、对严重影响规划、存在重大安全隐患的、较大不良影响的小产权房进行拆除。

四、工作要求

（一）提高认识，统一口径。实施违法用地、违法建设、违法开山分类处理是保障民生，维护社会稳定，遏制违法滥建，规范规划管理秩序的重要举措，相关单位务必高度重视，按要求统一政策宣传口径，用好分类处理政策，逐步消化违法建设存量，坚决遏制增量，确保分类处理工作取得实效。

（二）依法行政，提高效率。执行分类处理政策要不偏不倚，既严格按政策执行，又积极稳妥推进，不得在分类处理工作中弄虚作假，不得擅自更改分类处理标准，部门之间要相互协作，提高效率，不得相互推诿，影响工作推进。

（三）严查严控，务求实效。今后对各乡镇（场、区）所属辖区内新增违法建设要旗帜鲜明、态度坚决，一律严肃依法依规处理，坚决刹住违建之风，相关部门要树立工作信心，创新执法方式方法，把拆违控违治违作为常态重点工作来抓，为城市建设健康发展提供坚实保障。

五、对于以上未涉及到的其他情形和内容，统一上报“郧西县违法建设治理工作领导小组”召开专题会议讨论，确定处理意见。城关镇严格按照本方案进行分类处置。其他乡镇（场、区）涉及违法开山、违法占地依照本方案进行分类处置，涉及违法建房可参照本方案,根据本辖区实际情况另行制定方案进行分类处置。