深圳市龙华区人民政府关于深圳市六届人大三次会议第20170152号建议汇办意见的函

市住房和建设局：

　　卢旭蕾等7位代表提出的《关于政府应加大对物业管理公司监督及管理的建议》（第20170152号）收悉，现就与我区有关的问题提出如下意见，供你们答复时参考：

• 指导物业管理企业加强商品房违法装饰装修管理

　　我区拟制定《龙华区商品房小区违法装饰装修监督管理工作指引》，明确物业服务企业对商品房小区违法装饰装修行为的监督义务。

　　（一）预防。物业服务企业应当建立健全预防违法建设的长效机制。加强宣传工作，将违法建设的危害性及修建违法建筑应当承担的后果向广大业主进行宣传。对业主申报的住宅装饰、装修设计方案要进行严格审查，统一规范。主要措施有：

　　1.严格依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，切实贯彻装饰装修申报登记制度，全面审核业主提交的房屋权属证书、身份证件、装饰装修方案，涉及变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及搭建建筑物和构筑物、在非承重外墙上开门和窗或拆改供暖燃气管道和设施等行为的，需提交有关部门的批准文件；装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载、改动卫生间或厨房间防水层的，需提交设计方案或者施工方案；委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。对不符合住宅室内装饰装修规范的，不予办理装饰装修登记。

　　2.严格依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，与装修人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修设计、范围、规模、材料及施工机械进场管控、日常监管等方面进行约定。

　　3.加强装饰装修材料和机械进场管控。装修人和物业服务企业可将装饰装修材料和机械的进场规范在《住宅室内装饰装修管理服务协议》进行约定，对符合《住宅室内装饰装修管理服务协议》约定的装饰装修材料和机械进场规范的，方允许进入小区。

　　4.加强对小区内装饰装修工程的日常巡查，及时发现违法装修施工，必要时可对施工中的工程进行入户检查。巡查工作每日至少开展一次，确保巡查工作落实到位，并形成书面的巡查记录。

　　（二）劝阻、制止。发现违法建设行为的，物业服务企业要及时进行劝阻、制止，并向违法建设行为人发出立即停止违法行为的书面通知，同时要求施工队伍撤离施工现场。制止无效的，可采取禁止施工人员、施工材料入场等措施。

　　（三）报告。制止无效的，物业服务企业应当立即将违法建设行为人、发生地、施工单位等具体情况向所在街道办事处或区查违部门报告。相关部门依法作出对违法建设行为人停水、停电的协助执行通知的，物业服务企业应当配合执行。

　　对于明知有关违法建设和破坏行为而不予制止或者报告的物业服务企业，我区将移送市物业管理协会根据行业自律相关规定予以惩戒。

　　二、建立执法检查制度

　　2014年以来，龙华区建立了物业管理区域执法检查制度，依靠自身力量或者聘请安全技术专家开展巡查，坚持每年至少100%覆盖辖区所有商品房小区。检查发现问题的，立即下发整改通知书或者移送相关部门。建立动态台帐，根据台帐反映的问题，有侧重点的监管辖区的小区。

　　三、强制开展安全生产培训

　　2016年，我区开展了两场物业管理区域安全生产知识培训，覆盖龙华区物业管理监管部门人员和各物业管理企业安全主管等400多人。

• 强化业主委员会的能力，促进规范运作

　　与物业服务企业相比，业主委员会能力明显偏弱。物业服务企业作为一个企业法人，具有法律上、制度上、组织上的完善性，具有利益上和行动上的一致性，在面对业主组织时，拥有企业团队作战的优势。而另外一个物业管理市场主体业主委员会，由于制度设计的原因，在组织能力、信息获取能力、物业专业能力方面存在先天性缺陷。因此，在就物业管理事务进行谈判、监管物业服务质量等方面，业主委员会与物业服务企业根本不在同一重量级，在其他行业常见的市场主体双方自由协商解决问题的局面并没有在物业服务行业出现，常见的反而是双方履行物业服务合同都存在过错的现象。业主委员会能力偏弱，很多它处理不了的问题都堆压在监管部门身上。应当对原有业主委员会制度设计中的不足进行相应调整和改进，从制度上促进业主委员会能力的提升，大力提高我市业主委员会成立率。同时充分发挥各方力量，建立对业主委员会的有效监督机制，防止业委会滥用权力和从事物业管理以外的活动，保证业主委员会的规范运作。

　　五、开展维修资金追缴和培训工作

　　一是通过全面下发催缴通知书、重点企业走访约谈和立案催缴的行政法律途径追缴日常维修资金和公用设施专用基金。2016年完成交存的小区共60个，交存金额约2435万。

　　二是组织召开全区物业专项维修资金交存和使用的培训会，制作维修资金系统操作的视频教材，以简明活泼的漫画形式广泛宣传物业专项维修资金相关知识，并存储在U盘里免费向每个物业服务企业发放。

　　专此函致。

　　（联系人：邹锡冰，联系电话：23446360）

　　深圳市龙华区人民政府

　　2017年3月18日