我市住宅区物管费收缴难问题突出调查（3）

　　拆迁安置新小区为何物业欠费多？
　　统计来看，业主拒缴物业费理由最多的，涉及房屋在开发建设过程中遗留问题最多，约占七成，而且部分新交付的住宅小区中，情况更突出。在市房管局物业管理处，吕天剑处长告诉记者。
　　吕天剑说，按现有规定，商品住宅一些专有部位的保修期仅一二年，有的尚未入住，已过了保修期。出现问题，业主往往会直接找物业，但物业公司和开发商是不同的主体，物业公司只能协助解决，一时解决不了，业主最终迁怒于物业公司。清潭一个尚在开发中的小区，后期开发停滞，前期买房的200多户业主产权证迟迟办不下来，并且存在消防、绿化、维修等问题，物业公司成了替罪羊。
　　而部分拆迁安置小区，除了工程遗留问题、健身器材配套不到位等硬件因素外，更有拆迁承诺不兑现、后期管理配套未落实等软件因素。金梅花园不少拆迁户以可向原村委收取为由拒缴物业费。一位业主说，因为拆迁时明明承诺新房这些费用统一由村委承担的。中央花园一位回迁户业主很委屈地表示，同为一个街道的拆迁户，澡江花园的物业费由街道出，我们的却自己出，这不合理。
　　在某规模不小的安置小区，一位业主向记者报怨我们是被遗忘的角落。 原来这个小区交付已3年多，但一直无居委会管，老年优惠证、儿童疫苗接种、独生子女金领取等通知什么的，都不能及时接收，小区邻里矛盾、违章搭建等问题，也没人来管。
　　非物业因素还有很多
　　高正物业是近几年发展起来的本土大型物业公司，在常州服务30多个住宅小区。董事长万君伟对记者说，从实践看，不少业主对物业服务内容缺乏足够的了解，从而对物业产生误解。像屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等都是物业专有部分，出现漏水等质量问题，责任不在物业公司。
　　按物业管理条例，物业专有部分出现问题，在保修期内由开发商负责维修，物业负责把业主的意见转达给开发商，并配合开发商办理相关手续；保修期满后，由产权人负责维修，物业公司可以接受产权人委托进行维修。
　　再如，流经小区或小区边的河水发臭、小区内麻将馆扰民、小区底层商业开餐饮、小区私搭乱建、不按规定饲养宠物而引发其他业主投诉等一些常见问题，物业公司只能提醒、劝阻或向有关方面反映，因为本身不具有执法权，不能采取强制措施。这也成为一些投诉业主拒缴物业费的理由。
　　也有些问题是受客观条件所限，如由于停车难，小区内常常发生车辆擦、碰、轧、划事件，加上因车主挤抢车位、私停乱放、堵塞通道等不良行为诱发冲突，无论是肇事者还是受损者，最终矛头均指向物业公司。一项统计显示，对停车不满拒缴物业费的业主已经占到一成以上。
　　部分居民花钱买物业服务意识不强
　　常州物业管理协会会长高枫表示，有偿物业服务在常州不到20年，居民从契约和消费角度理解物业服务和物业公司需要过程，物业服务应该根据实际情况，尽量做到质价相符。
　　认为物业费难收一定是物业服务存在问题是片面的。中鑫物业公司总经理王朴表示。他以凯旋城为例，凯旋城因城市干道分为A、B两个区，相同的管理，但物业缴费率却截然相反，B区缴费率一直在85%以上，但A区就是收不上来，原因是B区商品房占到95%以上，而A区拆迁房和商品房混合。拆迁户并非没钱，也并非补偿不到位，而是缺乏对政策的理解和物业费消费意识。王朴说。
　　常州中房物业公司总经理陶国明认为，物业服务属于市场化的公共服务，像老旧小区物业费收缴难，主要是这些小区属于常州早期物业服务，市场化程度一直不高，部分业主对物业的消费理念尚不成熟，没能形成良好的物业服务消费习惯。而这种不良习惯又没有足够的约束机制，居民不缴水电费，可以停水停电，还要缴滞纳金，而物业服务不可能按户分割，这无疑纵容了少部分业主的贪便宜心态。