佛山市住房和城乡建设局关于佛山市存量房网上交易规则的政策解读

我局对2012年9月12日制定的《佛山市住房和城乡建设管理局存量房网上交易规则（试行）》（佛建管[2012]246号）进行了修订，形成《佛山市存量房网上交易规则》并已印发。为使实施对象和公众能更为准确地了解制定背景、法律依据、政策有关特点，现将有关情况说明如下：

一、相关背景

自我市2012年11月1日起施行《佛山市住房和城乡建设管理局存量房网上交易规则（试行）》（以下简称《交易规则（试行）》）以来，该规则为保障我市存量房交易安全和买卖双方利益，规范房地产经纪服务机构及经纪人员行为起到了重要的作用。随着存量房网签系统的开发建设、升级完善以及在全市五区范围内的推广应用，我市逐步实现存量房“非网签不交易”的管理方式，体现了住建部对商品房交易的管理理念。为落实住建部近两年来网签备案工作的管理要求，解决《交易规则（试行）》与实际现状不相适应的问题，进一步规范存量房交易环节中各方主体行为，提升存量房交易的便利性和安全性，我局按照《佛山市行政机关规范性文件管理规定》的要求，对《交易规则（试行）》进行修订并更名为《佛山市存量房网上交易规则》（以下简称《规则》）。

二、制定的依据

《规则》主要依据以下法律法规及文件制定：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）等。

三、政策特点

    《规则》共八章二十八条，主要包含“总则、网上交易申请、房源信息发布、网上签约、合同变更和解除、争议解决、各方责任、附则”。《规则》针对存量房网上交易的监管责任、各方权利义务、签约流程、争议解决等关键内容的进行更为详细的表述、使《规则》逻辑性更严密、管理思路与条理更清晰，实操性与指导性更强。

（一）体现一个管理理念

    本市全部存量房交易都应当网签并纳入监管范围，保障交易安全。明确各环节的具体要求，通过存量房网上签约系统实现《规则》的管理理念。

（二）规定两种交易方式

    《规则》规定存量房交易的两种方式：房地产经纪服务机构促成的交易、买卖双方自行达成的交易。（1）对于房地产经纪服务机构促成的交易，《规则》从房源信息核验、房屋签约、合同修改等方面制定了稳妥便利的操作模式，严格要求各房地产经纪服务机构主动遵守交易规则，接受行业监管。（2）对于买卖双方自行达成的交易，《规则》设置严格谨慎的管理环节，有效保障买卖双方的合法权益。

（三）规范四方主体责任

    《规则》对存量房交易当事人、房地产经纪机构及人员、各级主管部门、行业协会四个主体在存量房网签工作中的权利、义务、责任进行了详细的规定，各方主体应遵守相应的规则，共同建设维护我市存量房交易市场。

（四）五大管理“亮点”

1.交易双方需实名认证

符合本规则要求的房地产经纪服务机构方能申请办理存量房网签资格。对于房地产经纪服务机构促成的交易，《规则》针对房地产经纪服务机构提出严谨的准入要求，简化买卖双方交易手续，有效保障买卖双方的合法权益。

对于自行交易的买卖双方，为保障交易过程监管到位，《规则》要求买卖双方应当按照我省相关标准进行实名认证，确保交易为双方的真实意思表示。实名认证可通过手机完成，也可前往房屋所在区房产交易或不动产登记机构办理。

2.买卖双方自行设置网签合同有效期

网签合同提交后，按照不动产登记业务要求，即可进入缴税及转移登记环节。此前，《交易规则（试行）》对存量房网签合同的有效期未作具体规定，导致网签系统里累积大量未办理产权转移登记的合同，但已网签的房屋却一直处于锁定状态。因此，《规则》依《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）款规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”，同时借鉴广州市住房和城乡建设委员会2016年7月23日公布的《广州市存量房网上交易规则》（穗建房产〔2016〕1344号）有关规定，增设存量房网上交易合同有效期的条款并规定网签合同有效期最长不超过90日。在有效期内，存量房网签系统将限制对该存量房的再次交易；逾期未办理转移登记手续的，网签合同自动失效。 

3.允许已抵押房屋进行网签

    依照《物权法》有关规定，在征得抵押权人同意的情况下，允许已办理抵押登记的房屋进行网签，这是本次修订过程中的一大亮点。在允许已抵押的房屋进行网签的前提下，不动产登记部门对此新增注销抵押、转移登记、新申请抵押事项合并办理等手续。

4.体现经纪机构及从业人员管理工作新要求

    《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）印发后，我局先后印发了《关于加强房地产中介企业和从业人员监管的意见》《关于加强房地产中介企业备案管理和动态监管的通知》，进一步强调严格落实中介企业备案制度，建立完善中介企业及从业人员诚信管理制度，完善存量房网上签约制度，推行从业人员实名登记、挂牌上岗制度，实行从业人员定期培训制度，要求中介备案、诚信登记、网签密钥“三同时”。上述要求在《规则》中得以落实。

5.增强行业协会在规范房地产经纪机构及人员行为中的作用

《规则》第五条、第二十六条是发挥行业协会自律带动作用、提高行业协会管理地位的具体要求，体现我市房地产中介行业监管的整体思路：强化房地产中介行业监管，发挥行业协会协调监督作用，提高行业自律意识，努力构建政府部门、行业协会、社会公众三位一体、良性互动、有序参与、共同监督的共管共治大格局。

（五）体现了不动产登记提升工作的要求，便于操作

《规则》中明确存量房交易的具体程序指引，充分考虑不动产登记提升工作中“一窗通办”、“一次收件”、“压缩登记时间”等先进要求，便利各方交易主体交易与监管部门监管。此外，涉及买卖双方交易资金安全的存量房交易资金监管办法另做详细规定。

政策文件：佛山市住房和城乡建设局关于印发佛山市存量房网上交易规则的通知