2018年关于将福民新村住宅小区进行改造的建议

　　深圳市福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议

　　第20180040号

　　案    由：关于将福民新村住宅小区进行改造的建议

　　分    类：城建城管        子分类：城建城管

　　主 题 词：

　　提建议人：陈竽伶 (共1名)

　　办理单位： 主办：住建局  会办： 深圳市福田区城市更新局,规土委直一分局

　　内    容：

　　一、基本情况

　　深圳福民新村住宅小区位于深圳市福田区皇岗片区，彩田路与福民路交汇处的东侧，占地约20万平米。是1991年入伙的大型多层生活社区，有34栋住宅楼、共有1309户、2万多居民，再加上旁边的公安小区有6栋住宅楼，整个片区有将近3万居民。

　　二、存在问题

　　（一）楼体老化严重。建成入伙已有27年，年久失修，部分建筑出现楼层钢筋锈蚀、楼顶漏水等问题，特别是1-6栋为砖混结构，楼体安全存在较大隐患。

　　（二）影响城市整体形象。该小区毗邻口岸，紧靠CBD，低矮破旧的建筑与周围高层建筑不相协调，与深圳中心区美丽的形象格格不入。

　　（三）小区安全隐患严重。电线线路老化、消防设施老化、道路狭窄坑洼等，曾出现过小区架空层电单车充电起火伤人事件。2015年6月25日16点10分，当时正在建设的深圳地铁7号线福民到皇岗施工区间福民新村地面发生坍塌，造成直径约10米，深约3米坑洞，造成1人死亡、3人受伤，小区部分楼房受到影响。

　　（四）小区环境较差。住区停车位较少，交通流线设计不合理，停车困难。小区内居住环境较差，绿化面积明显不足，缺乏文体休闲广场和公共活动设施，外墙和屋面无保温隔热措施，夏季室内热环境较差，此外屋面层积灰严重。与周边新建建筑形成很大反差，影响整体市容。

　　三、建议

　　（一）将该小区进行整体棚改。鉴于该小区已经达到棚改年限，群众也有较强的意愿，从城市整体形象和居民生活质量考虑，可以将该小区纳入整体棚改范围，建设高层住宅。据此，除安置原来居民外，还可将剩余房源用作人才房等，此举不但能提升福田CBD周边品质，还能优化皇岗口岸、福田口岸环境，提升展示社会主义现代化建设先行区成果水平，更能降低将来河套地区开发后再进行改造的成本。

　　（二）将该小区分批进行棚改。该小区1-6栋为砖混结构，楼龄已达30年，楼体安全存在更大隐患。旁边也有一块2300余平米、已经闲置了20多年的空地，如果整体棚改难度较大，可以先将1-6栋进行改造，让其他群众看到改造后的成效后，再下一步整体推进。

　　（三）盘活闲置地、建设休闲广场。福民新村的居民们长年面临“三多三少”的困境，“三多”指的是老人多、小孩多、汽车多，“三少”指的是“停车位少、公共设施少、休闲活动场所少”，居民们一直盼着能走出“三多三少”困境，而这块闲置20多年的空地，成了他们唯一的希望。社区也多次向有关部门报告上述诉求，但一直没有结果。居民们更希望政府能将该闲置地利用起来，建成可供居民健身休闲的活动广场，但因土地性质、归属等因素迟迟未能如愿。据南方都市报报道：“福民新村内该地块原来是深圳一家企业负责开发，1994年置换给深圳检验检疫局，后因检验检疫局另地建楼，该地块从此闲置。2006年，市政府会议审议后同意按闲置用地收回该地使用权，纳入政府土地储备管理，但收地过程中原企业方提出行政复议，并强调申辩结果出来前，该地块平整待建”。现在这块占地面积两三千平方米的空地，周围被两米高的蓝色铁皮围着，里面全是一些裸露的黄土和杂草，老鼠蚊蝇出没，跟四周成区成片的居民住宅区格格不入。再则，这么大的一块空地居然长年闲置，实在是浪费资源，不符合政府倡导的“珍惜土地资源、节约集约用地”精神。为此，如不能进行棚改或旧改，建议盘活闲置地、建设休闲广场，解决该小区长期缺乏文体休闲广场和公共活动设施的困局，提高市民的获得感。

　　深福建函〔2018〕83号

　　深圳市福田区住房和建设局对福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议第20180040号的答复

尊敬的陈竽伶代表：

　　《关于将福民新村住宅小区进行改造的建议》收悉，我局班子高度重视，立即会同相关单位开展调研论证工作。现答复如下：

　　一、关于来文所述“闲置空地”的有关问题

　　（一）地块情况

　　经市规土委福田局初步核查，来文所述的“闲置空地”为B118-0074号宗地（该宗地从B118-0002宗地分宗而来）。

　　（二）历史情况

　　1.B118-0002宗地已于1990年签订土地合同（1990-0036号），土地用途为口岸服务生活区，土地面积约165386平方米，用地单位为深圳市皇岗建设发展有限公司。1998年通过签订第三补充协议，B118-0002宗地土地使用权转移给深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“物业集团”）。

　　2.2002年物业集团申请利用B118-0074宗地建设“福昌大厦二期”，原国土局对其核发了用地方案图（2002-410-050号）和建设用地规划许可证（01-2002-0092），约定用地面积4753.7平方米，建筑面积30500平方米，其中住宅30000平方米，商业500平方米。2002年7月，原国土局与物业集团及检验局签订第四补充协议，同意原由深圳市物业发展(集团)股份有限公司转让给深圳进出口商品检验局的B118-0074号宗地归还给深圳市物业发展(集团)股份有限公司，并由其开发。

　　3.后因该用地多年未建设，致其纳入闲置处置。2014年4月8日，原市规土委直属一局《关于B118-0074宗地闲置土地处置决定书》（深规土一局[2014]40号）将该宗地闲置处置方案定为“收取闲置费，建设保障性住房”，物业集团于2014年10月17日已缴纳土地闲置费23961137元。

　　（三）目前情况

　　2017年11月，该项目获得市住房保障部门的书面批复（深保指会纪〔2017〕4号）：“原则同意该项目纳入2018年安居工程年度计划开工项目，该项目全部按安居型商品房进行开发建设，建成后全部由福田人才安居有限公司按照《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》的相关规定回购”。

　　目前，物业集团正积极办理规划调整手续。区住建、规土及相关部门主动作为、正加紧推进该宗地的各项审批工作。

　　二、关于进行棚改的有关问题

　　目前，市里《关于加强棚户区改造工作的实施意见》仍未落地实施。我区敢于担当、先行先试，在华富村东、西区旧住宅区开展了改造试点。该试点项目以“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”的模式开展，各项工作正积极有序地稳步推进。待试点项目取得阶段性成果后，我区将总结经验、复制推广。

　　鉴于全区旧住宅区数量较多、意愿强烈、改造需求迫切等情况，为确保改造工作有序、规范开展，我局将会同区更新局、市规土委福田局等相关职能部门，通过统筹规划，兼顾小区改造、区域提升、产业升级、公共利益等多方因素，通过实行计划管理等方式合理安排各旧住宅区改造次序，努力实现多方共赢、稳步推进。同时，我区正组织起草《福田区棚户区改造实施办法（试行）》（暂定名），拟对旧住宅区实施棚户区改造的准入条件、申报程序、实施模式、实施次序等内容做出明确规定，预计办法出台后，将有效规范我区旧住区棚户区改造工作。

　　感谢您对我区旧住宅区改造工作的关心与支持！

　　专此答复。

福田区住建局

2018年4月11日