金华首批全装修住宅即将诞生

　　去年11月，《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见》出台，我市商品住宅进入了全装修新时代。时隔一年，《金华市新建住宅全装修建设实施细则》出炉，自2018年12月7日起正式实施，为全装修住宅顺利“着陆”开启了护航模式。

　　金华市区新建住宅全装修按区域分两个阶段实施，在第一阶段实施的主城区范围内，迄今已先后出让了新纪元·悦满庭、二七的保利·大国璟、多湖大道北侧地块项目、海塘壹品、保集·禹洲府、金地·都会之光、茂新金盆街东侧地块等7个全装修项目地块。目前，金华全装修第一盘悦满庭和海塘壹品进度较快，均已进入预售倒计时阶段。

　　“商品住宅全装修是绿色建筑的必然要求，但作为全新事物在前期推进过程中也遇到了一些新问题，有的正在探索解决。”市建设局有关人士说，比如分阶段施工图审如何审查、如何分阶段验收、样板房如何建设，尤其是购房者关心的菜单式装修如何“看单点菜”，具体销售合同如何签订，质保、回访、投诉处理等售后服务体系如何保障等，都需要以文件形式明确下来，使全装修落地有据可依。

　　全装修住宅，告别传统毛坯房，推行建筑装修一体化，装修与主体工程同步设计、同步施工、同步验收和同步交付使用。商品住宅成品交付后，整个购房入住过程变得简简单单、清清爽爽，业主只需添置点家具家电，适当做些软装，即可轻松入户。

　　实施细则出台后，我市全装修住宅指导及操作的政策体系已基本完备。告别传统装修材料浪费，以及空气和噪声二次污染，实行成品交房，购房者再也不用为装修而劳神费心了。对装修质量及后续质保服务，全程可以追溯，每一环节都落实相应责任主体，让购房者无忧入住。

　　据悉，我市将进行全装修工程质量缺陷保险制度试点，由建设单位即项目开发企业购买工程质量缺陷保险，引进第三方工程质量监管机构，为加快全装修质量缺陷投诉处理再加一道保险。

　　对标样板房：交付不缩水不走样

　　对业主而言，购房时除了定好户型，还要选好装修套餐。装修是最具个性化特点的，为满足不同的居住需求，实施细则要求建设单位针对每个户型提供3套以上（含）不同档次、风格的装修设计方案，供业主挑选。每套装修设计方案均应提供符合绿色环保标准的材料设备菜单，材料设备应标明品牌、型号、规格、等级，

　　购房者经济条件和消费水平不同，有的喜欢经济实惠，有的偏爱名牌高档装修。实施细则为此提出每套装修方案要按标配、选配进行分类，在档次方面更好地满足购房者差异化需求。在符合法律法规和规范标准的前提下，如果购房者还有其他个性化需求，双方可协商处理，并在主体工程验收前，完成装修设计方案调整和菜单选择。

　　每个户型要求至少提供3套装修方案，对开发商来说，这时就遇到了一个现实问题：如果每套装修方案都配备样板房展示，那么样板房数量就会很多，一幢房子如果七八个户型，就得配备20多间样板房。实施细则从便于操作出发，规定每个户型应提供一份标配设计方案全装修施工图，并在预售前提供样板房。剩余两个设计方案可通过BIM等技术进行3D展示。经图审合格的全装修施工图，应在预售现场公示。

　　样板房，是确保按标准实样交付，不缩水不走样的重要依据。实施意见提出，全装修住宅交房时的装修质量不得低于样板房。因为前些年，金华就出现过开发商在房屋交付前，急匆匆拆除样板房的情况，等业主拿到钥匙后才发现，房间真实面积比样板房小了不少，顿时有种被误导和欺骗的感觉。开发商提前拆除样板房，难免有忽悠业主、销毁证据之嫌。

　　“样板房既是一种展示，更是一种承诺，进入全装修时代，样板房的作用更加凸显。”建设主管部门表示，实施细则专门规定，样板房可设在楼宇内，也可以设在施工现场其他地方，并保留到工程竣工验收交付后6个月。

　　如果样板房设在施工现场其他地方，因配套工程施工无法继续保留时，可在楼宇内重建样板房。只有重建样板房完成后，方可拆除原样板房。而且原样板房拆除前，建设单位应进行全过程公证，并随机抽取部分购房者参与监督。

　　销售有新规：全价装修价要标明

　　首批全装修住宅产品即将上市、购房合同怎么签？销售价格如何约定？增加了装修部分，会不会抬高市场房价？针对购房者关心的这些热点，实施意见及细则给出了相应的解决方案。

　　早在一年前出台的实施意见就提出要求，购房预售合同中要将装修的标准和选用产品、材料的品牌及装修费用、环保标准及室内环境检测等交付要求予以明确，合同中未明确上述内容的，不准向房管部门申请合同备案。细则进一步要求，商品房预售时除按规定提供相关资料外，还需提供纸质的经规划审批的总平面图、电子版全装修建筑施工图纸和3D设计方案效果图，以及材料设备清单。

　　至于销售价格，全装修商品房预售合同中，要求分别标示房屋全价和装修价，以示区别。建设主管部门解释，分开标示，毛坯价和装修价一目了然。同时，标示全价和装修价，与办理购房贷款也相关联。市住房公积金管理中心就规定，使用公积金贷款购买新建全装修成品住宅的，在规定的可贷比例和规定的个人公积金账户余额倍数以内，可以上浮住房公积金贷款额度20%，并按成品住宅总价款确定贷款额度。

　　事实上，全价和装修价分开标示，除了让购房者明明白白，也有助于避免与原来的毛坯价相混淆，预防市场对房价数据产生误读误判。正是基于这样的考虑，实施细则特别提出，网签备案采用商品房毛坯价，即全价减去装修价。

　　“对全装修会推高市场房价的担忧是多余的。”建设主管部门透露，已要求开发全装修住宅项目的企业，加强建设组织管理，合理控制装修成本，不得通过提高装修价格的手段，增加购房者的负担，同时发挥好集体采购优势，有利于进一步降低装修成本。而且，现阶段预售商品房指导价采用分价方式控制，毛坯价和装修价“桥归桥，路归路”，相互不会产生干扰和影响。

　　质量摆首位：层层把关放心入住

　　与传统毛坯房交付不同，全装修涉及的环节更多更复杂，质量把控难度增加，业主对装修品质要求更高。交付使用后，还要面临质保和维修问题。

　　为确保和提升施工质量水平，实施细则指出，建设单位是工程质量第一责任人，施工总承包单位是施工质量总负责，要充分发挥大批量集中采购优势，与知名材料设备供应商实行战略合作，全面实行材料设备生产集成化、工厂化、定制化、工具化，尽可能减少现场切割加工、湿作业和安装环节，提高工程施工质量稳定性，提升工程整体质量水平。

　　同时，所有装修材料、半成品、设备设施进场，施工单位应严格按规范进行检验、见证取样、送检复验，严格把好进场材料关。对整体卫浴、厨房等半成品，建设单位应委托监理单位定期或不定期进厂抽检。尤其在室内装饰装修工程大面积施工前，要做好样板件，以样板引领示范。只有材料、工艺和质量得到建设、设计和监理单位确认后，方可入场大面积施工。

　　验收交付是全装修住宅质量把控的最后一道关口。我市规定，全装修住宅实行分户验收，并委托第三方进行分户室内环境检测。同时建立准业主监督机制，通过设立工地开放日或由购房户代表成立监督小组，允许购房者参与装修工程质量监管。

　　与毛坯房一样，全装修住宅交付时业主也会收到一份房屋使用说明书，所不同的是说明书中将新增加装修的内容，至少包括装修明细表、平面图、管线图、主要材料设备保修书（含生产厂家、品牌、规格、型号及保修期等内容）。

　　业主拿到钥匙后，心里或许还会有一个疑虑，全装修部件众多，万一出了质量问题找谁解决？此前，实施意见已经明确，房地产开发企业是装修质量的第一责任人，并负责相应的售后服务。实施细则进一步要求房开企业建立健全全装修住宅质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施。收到业主质量投诉后，2个工作日内应派人到现场核查情况，情况如属实，应在3个工作日内启动维修程序。

　　我市全装修住宅装修工程质量最低保修期限，按国家和省相关法律法规执行，相关条款规定明确的，由买卖双方在销售合同中予以约定。在商品房质量保修期内，如遇房开企业注销，维修费用可向当地建设主管部门申请保修金支付。过了保修期出现质量问题，建设、设计、施工和监理单位应予以技术支持。