金华惠民新政力促住房消费

　　一年内购买市区商品房，给予成交金额1%的补贴；公积金贷款单方最高额度从25万元提高至30万元；非本市区居民购房落户，按商品房所在学区入学；农业转移人口享受职工家庭公积金同等优惠待遇……
　　5月3日从市建设局获悉，市府办已下发《关于进一步促进金华市区房地产业平稳健康发展的通知》，释放一***政策利好，旨在合理引导住房消费，为市区房地产业平稳健康发展保驾护航。
　　从提高公积金贷款额度，到加强金融信贷支持；从推进房屋征收货币化安置，到深化户籍改革鼓励引导购房，再到发展住房租赁市场，相比以往，这次出台的房地产政策涵盖面广、创新亮点多、支持购房力度大，惠及农业转移人口及非本市区居民等。
　　“此举标志着中央经济工作会议去库存的政策精神在市区正式落地。”市房地产主管部门有关负责人表示，这次政府把化解房地产库存作为一个系统工程来统筹考虑，多管齐下，着力优化购房政策和环境，将大大提升各个购房群体在我市购房、租房的预期和信心。
　　金融信贷发力 降低购房门槛
　　亮点：农业转移人口可享公积金待遇
　　根据中央部委此前的政策精神，市区公积金贷款首套最低首付已调整为20%，商业银行首套和二套房贷首付最低也已普遍执行20%和30%。为加大金融支持房地产去库存力度，在规定动作之外，此次市区“因城施策”，增加了部分自选动作。
　　公积金方面，通过“公转商”贴息贷款、引入银行流动性贷款，市区已彻底缓解公积金资金紧张和放贷排长队的难题。为此，市区利用此次新政策出台的契机，提高公积金最高可贷额度。职工单方缴存的，从25万元提高至30万元；夫妻双方缴存的，从50万元提高至60万元。通知明确提出，“用足用好住房公积金，稳定住房消费40亿元”。
　　农业转移人口购买住房，今后也可享受职工家庭的同等优惠待遇。市住房公积金管理中心解释，公积金制度覆盖面向农业转移人员拓展，无论是单位缴存，还是作为自由职业者缴存，只要缴足6个月，即可申请和享受公积金贷款优惠待遇。
　　平时收入条件不错，却难以出具收入证明或银行账户流水，对这些群体的真实购房贷款需求如何支持？市区这次提出创新思路，即发展个人住房贷款保险业务，提高对中低收入群体的金融服务，满足其购房贷款需求。金融机构降低贷款门槛，并通过个人住房保险来防范风险。
　　《通知》要求保险公司开发这一新险种，并努力降低保费，减轻中低收入群体负担。为调动保险公司积极性，市区将参照农保做法，由财政对个人住房贷款保险的保费进行补助，原则上每年补助50%，补助期限为5年。
　　化解房地产库存，重点是住宅，难点是商业、商务等非住宅物业。对购买非住宅的信贷需求，各商业银行也要在分析项目前景的基础上，积极给予信贷支持，为化解房地产库存创造有利条件。
　　强化政府管理 打消购房顾虑 
　　亮点：出让土地必须“七通一平一围”
　　小区通水通电有没有保障？周边有没有开通公交车？就学就医买菜是否方便？购买期房能否放心交付？这些问题在很大程度上影响着购房选择，也无法靠信贷、税收等一纸政策来解决，政府主管部门必须有担当、有作为，当好“店小二”，主动服务企业。
　　“坚持配套先行，坚持‘七通一平一围’，经营性用地不符合供地条件的，不得出让。”《通知》明文要求，要加大出让商品住宅地块周边配套设施建设力度，提升商品住宅的宜居性。
　　据了解，以往条件不成熟的地块出让，既延误了商品住宅项目开发，也影响了居民入住。有的小区交付一两年，还是临时用电。我市房地产主管部门表示，加强供地条件管理，加强小区外围配套建设，已势在必行。
　　这也意味着，“七通一平一围”将成为今后经营性用地出让的“硬杠杠”。七通即通水、通电、通路、通燃气、通数字电视、通网络通信、通污水管网；一平即土地平整；一围即围墙。
　　为保障购房者权益，买房买得放心，《通知》还要求对新出让的土地，适当提高商品房预售条件。工程进度方面，必须达到以下条件才能发放预售许可证，其中商品房地上建筑为10层以下的，须完成建筑主体结构施工；地上建筑11层至29层的，须完成建筑主体结构施工的1/2，且不低于10层；地上建筑30层以上的，须完成建筑主体结构施工的1/3，且不低于15层。
　　倡导货币安置   撬动购房需求
　　亮点：征收拆迁货币化安置要占50%以上
　　2014年至2015年，市区在推进二七区块旧城改造中，创新货币补偿机制，新增购房券补偿方式。被征收人6个月内在市区范围内购买一手新建商品住宅，可将被征收房屋评估价值（含装修）置换成面值为115%的购房券。
　　此举一方面大大激发了被征收人货币化安置的积极性，同时又给被征收人增加了15%的惠民补贴，有能力住上更大更好的新居。据统计，二七区块改造直接撬动商品住房消费逾10亿元，带动二手住宅交易6亿多元，极大地推动了市区库存商品住宅的消化。
　　这样的新招可谓一石二鸟，起到了示范成功的效应。推而广之，《通知》明确要求大力推进货币化安置，倡导使用货币化安置购房凭证。城市基础设施建设、交通设施建设、旧城改造、棚户区改造、老旧小区改造、城中村改造等涉及房屋征收拆迁的建设项目，货币化安置比例要实现50%以上。
　　不仅仅是在房屋征收中倡导货币化安置，政府还在花大力气打通保障房和商品住房的通道，扩大商品住宅的需求。市建设局有关人士介绍，今后市区不再推出由政府直接建设的保障性住房项目，保障房房源将通过政府采购方式予以解决，以促进房地产市场进一步回暖。
　　对城中村改造安置房流转的问题，此次新政策也作了依法从严加强管理的要求，以避免影响商品住宅去库存。《通知》规定，以户为单位，安置面积50%以下部分套房可以在获得房屋产权证后流转，其余部分5年后允许流转，但每户必须保有1套自住用房且不得流转。要提前流转的，须按流转当年的标准全额补缴土地出让金。
　　加快户籍改革 提升购房预期
　　亮点：一年内购买商品住房财政补贴1%
　　根据中央经济工作会议的要求，户籍制度改革将成为化解房地产库存的一个突破口。
　　一是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。二是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
　　对前者，政府已提出加快户籍制度改革的步伐，积极调整完善户籍迁移政策，放宽农业转移人口等非本地户籍人口在我市落户的限制，进一步提升农业转移人口以及其他常住人口在我市购买商品房或长期租房的预期和需求。
　　对后者，政府将拿出真金白银培育购租并举的城镇住房需求体系，支持具备购房能力的常住人口购买商品房。《通知》明确，此次政策出台后1年内购买商品房并办理合同备案的，政府对购房人按合同成交金额的1%给予补贴。履行完所有购房纳税手续后，购房人凭购房合同、房屋所有权证、契税完税凭证向市财政部门申请补贴。
　　改革户籍制度，推动新市民购房需求释放，关键是要落实同城市民待遇，最迫切的就是解决他们子女就学问题。在多方征求意见基础上，《通知》规定非本市区居民，本通知发布后在市区购买商品房并落户的，按商品房所在学区入学；未落户但已申领居住证，并符合学区学校管理规定的，统筹安排入学；符合住房保障条件的住房困难家庭，发放租赁补贴保障其基本住房需求。
　　鼓励租售并举 推动购房租赁
　　亮点：5年内减半征收租赁房屋房产税
　　房地产开发企业盖了房子，并非一定要拿来出售。在市区，有些流动性充裕的开发商，就选择自持物业，用来开宾馆酒店或者出租，着眼于长期收益，同时作为固定资产配置的一部分，还能用来融资，进行新的投资。
　　“鼓励有实力的开发商自持物业，也是减轻和化解库存压力的一条有效路径。”市房地产主管部门表示，这次新政策强调发展专业住房租赁市场，支持房地产企业从单一开发销售模式向租售并举模式转变，鼓励企业资产重新优化配置。
　　为此，《通知》明确了相应的支持配套政策。一是对实行租售并举的房地产开发项目，持有住房用于租赁经营的，5年内减半征收租赁房屋房产税；在规定期限内承租户先租后购的，可作为商品房销售过户。二是为适应租赁市场户型需求，允许开发商在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下，调整在建商品住房项目的套型结构。
　　除了开发商自持物业发展租赁市场，中央经济工作会议还提出鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
　　与此相对应，《通知》也作了落地规定，支持专业企业、物业服务企业通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营，给予购房用于租赁的企业税收优惠，5年内减半征收租赁房屋房产税。