我市首次制订全市性物业管理办法

　　截至去年底，市区范围内有物业管理项目292个，管理面积近1700万平方米，物业服务企业95家，从业人员近5500人。物业服务行业日益壮大，物业管理的新矛盾、新问题也不断出现。然而，市区现行的物业管理办法是8年前制订的，很多问题难以彻底解决。怎么破？7月27日，从市建设局了解到，该局经过前期调研和征集各方意见，制订了《金华市物业管理办法（征求意见稿）》。这也是我市首次制订全市性的物业管理办法，待进一步完善后，计划于年内出台实施。
　　新办法中街道社区担当重要角色
　　近年来，国家和省级物业管理新的法律和政策已发生重大变化，包括《浙江省物业管理条例》、***《物业管理条例》均已进行了修订。而市区现行的物业管理办法———《金华市区住宅区物业管理办法》诞生于8年前，时至今日，其弊端也越来越明显。市建设局相关负责人介绍，从这些年市区住宅区物业管理的实际情况来看，一些小区出现的矛盾纠纷仅靠物业主管部门难以协调解决。
　　对此，新办法首次明确，街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。在业主委员会成立之前，物业管理用房由街道办事处、乡（镇）人民政府代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后12个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。
　　如果物业服务企业突然撤走，小区物管出现真空，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照物业管理应急预案开展应急管理。由社区居委会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。
　　物业费分别实行指导价和调节价
　　收取物业费，是不少物业服务企业最头疼的事。定价怎么定？收费怎么收？新办法一一作出了规定。物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。
　　物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
　　另外，物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过12个月。物业服务合同存续的剩余期限不足12个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。针对老旧小区收费标准低，物业服务企业管理积极性不高等问题，我市还拟统一规定：1999年12月31日前建成并交付使用的老旧住宅小区物业服务单位，由县级财政按每月每平方米0.15元的标准给予补贴。
　　小区停车费和物业维修费怎么定？
　　对于小区停车收费的问题，新办法明确规定，业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
　　关于物业维修费，在保修期内业主自然不用掏腰包，但如果保修期满了呢？新办法规定，专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担；共用部位和共用设施设备（供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备除外）包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
　　需要说明的是，新办法只是一个初步的框架，还未正式实施。有道是“高手在民间”，如果你有什么意见和建议，不妨致电820***611或写信到电子邮箱2504782436@QQ.com，为提升我市物业管理水平出谋划策。