文字解读关于广安市物业服务管理规定的解读

一、立法必要性

（一）加强基层社会治理的需要。物业服务关系群众安居乐业，涉及社会生活各方面，是基层社会治理的“微单元”，直接关系群众的获得感幸福感安全感。

（二）依法治理物业服务矛盾纠纷的需要。物业服务矛盾纠纷主要表现在：物业服务管理各方认识错位；业主参与物业服务事务积极性不高；物业服务人行为不规范；业主大会、业主委员会运行不规范，业主委员会成员行为不规范；街道办事处、乡镇人民政府和有关部门指导和监督管理不力，依法查处违法行为不严。

（三）顺应群众呼声的需要。广大业主法律意识和维权意识不断增强，要求依法规范物业服务行为、加强指导和监督管理、切实改善人居环境的愿望强烈。

二、指导思想

（一）权责法定原则。政府及其部门依法加强指导和监督管理，强化宣传、引导和推动，不得违法干预物业服务事务，不得越权行使或者决定物业服务事项，严格依法查处违法行为，真正做到法定职责必须为、法无授权不可为。

（二）自治和共同原则。物业服务事务是物业服务区域业主的“主”权、“主”责，是业主自治事项，是业主共有和共同管理权利事项，应当由业主自主、依法、依规、依约、共同决定物业服务事项，由业主按照规定程序表决决定，业主委员会及其成员不得违法、违规决定应当由业主共同决定的物业服务事项。

（三）契约精神原则。物业服务区域业主与其选聘的物业服务人为契约关系，双方应当恪守契约精神，物业服务各方应当按照合同约定行使权利、履行义务。物业服务人是物业服务提供者，非物业服务区域管理者，其权利、义务应当是合同约定和法律法规规定，不得违法行使管理权，不得行使合同约定之外、没有法定依据的权利。

（四）共有物权原则。物业服务区域共有部分、共用设施设备、公共场地以及其他依法属于业主共有的财产，业主依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其使用、经营等应当由业主共同决定，收益属于业主共有，收益的使用、分配由业主共同决定。

（五）违法违约担责原则。业主委员会及其成员在履行职责、物业服务人在行使权利和履行义务中违法、违规、违约，应当依法、依约承担责任。

（六）问题导向原则。针对物业服务突出问题，精准、具体、详尽作出规定，做到管用、有效、操作性强，注重解决实际问题，着力提高立法质量。

三、立法依据

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》。同时，借鉴参考福建省、陕西省有关物业服务管理的地方性法规。

四、解决的主要问题

（一）解决物业服务管理各方认识错位问题。物业服务是业主自治事项，由业主自主、依法、依约、共同决定；物业服务人是业主选聘的物业服务提供者，按照合同约定和法律法规规定行使权利、履行义务；政府和有关部门加强指导和监督管理，依法查处违法行为。

（二）解决业主参与物业服务事务积极性不高问题。加强宣传、引导，指导、推动业主设立业主大会、选举业主委员会、依法依规决定物业服务事项，依法依约行使权利、履行义务。

（三）解决物业服务人行为不规范问题。明确物业服务人为物业服务提供者，不是物业服务区域管理者，不得违法行使管理权，应当按照合同约定和法律法规等规定行使权利、履行义务。

（四）解决业主大会、业主委员会运行不规范和业主委员会成员行为不规范问题。全面规范业主共同决定事项、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会及其成员禁止行为，引导设立业主监事会，规定物业服务事项决定程序、要求，明确业主委员会及其成员违法违规应当承担相应法律责任。

（五）解决街道办事处、乡镇人民政府和有关部门不作为、乱作为问题。依法规定指导监督管理职责，要求严肃查处违法行为，明确责任追究情形。

五、建立的主要制度和措施

（一）依法明确政府及其相关部门的物业服务管理职责。按照上位法规定，明确各级政府和涉及物业服务管理相关部门职责，解决政府及部门职责不明确、职能错位问题，推动其切实履行职责、依法严格监管和查处违法行为。

（二）全面规定业主共同决定事项。根据上位法规定，补充完善、具体细化业主共同决定事项，充分保障业主共同决定权。

（三）着力规范业主大会、业主委员会及其成员行为。明确业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会成员禁止行为，加强规范和指引，要求其依法、依规、依约履行职责。

（四）细化规定物业服务类型。对前期物业服务、自行管理、业主选聘物业服务人服务3种物业服务型态，分别明确具体规范要求，促进提升物业服务水平。

（五）系统规范物业服务人行为。针对群众反映强烈的物业服务人行为不规范，建立全面、细致的禁止行为清单，加强对物业服务人的规范和监督。

（六）创新规定物业服务监事会。借鉴福建省等立法经验，明确经业主共同决定可以设立业主监事会，规定监事会具体监督事项，拓展业主行使监督权的途径和方式，推动强化物业服务领域自我监督。

（七）细化完善公共收益规定。依法明确物业服务区域共有部分、共用设施设备等的范围，规定其使用、经营等的决定权，明确公共收益的范围、使用和分配，进一步细化、完善上位法规定，充分保障业主共有物权权益。

（八）建立系统的物业服务机制。规定物业服务信息公示机制、质量保障机制、信用评价机制、自我监督机制、争议解决机制和投诉举报机制，推动物业服务领域依法治理、依法规范。