（20100903南方日报）顺德开发商只卖房不拿地

　　近来,顺德的土地成交冷淡,说明开发商对后市的慎重甚至不看好,类似的建设场景是否会随之减少?资料图片

　　然而与之相映成趣的是,在这一波热潮当中,顺德楼市“囤货捂盘”的情况已经极其少见,大部分项目都是倾仓而出,能卖多少就卖多少,能涨一点就涨一点,同时,在土地交易市场,众多开发商明显已经捂进了腰包,保持慎入态度。

　　有业内人士指出,面对近日盛传的“政策核武器”,开发商普遍不看好后市,乘着之前反弹的“虚火”,已经开始把今年最后的希望寄托于造出来的营销概念———“金九银十”。

短暂反弹淘尽刚性需求?

　　顺德楼市中被压抑数月的需求,似乎集中在8月喷发,短短一个月时间,就走完了价平量升到量价齐升的全过程。

　　根据佛山世联的统计,8月2日—8月8日一周,顺德区一手住宅成交701套,成交量环比激增18.7%,成交均价相对保持稳定,为8120元/平方米,环比略升0.7%。

　　8月9日—8月15日一周,顺德一手住宅成交开始井喷,达到1029套,成交套数环比增长61.2,成交均价也保持相对稳定,甚至小有降幅,为7584元/平方米。

　　8月16日—8月22日一周,成交量仍居高位,为926套,但成交均价已经开始上扬到7851元/平方米,环比上涨了3.5%,进入8月最后一周,顺德一手住宅成交884套,环比微跌,但成交均价已经飞快拉升到8846元/平方米。

　　“数个回合,开发商在先抑后扬之间,已经巧妙地拉升了房价,应该说,开发商发力的节点与时间,掌握得非常准确。”一位地产研究人士向记者解释,今年初开始的地产新政,一直持续高压数月,虽然抑制了投机与投资性需求,但刚性需求也连带受到了抑制。进入7月,也就是进入了政策适应期,政策面已经相对稳定,一些刚性需求开始释放,并带动了一些投资性需求。

　　“但是,应该注意到的是,此次反弹的主要力量,来自于之前被抑制的,但是不多的刚性需求,截至目前为止,刚性需求已经消耗殆尽,目前的楼市中,可能只剩下被刚需意外带进来的投资性需求。”该人士指出,所谓“意外”,就是被一时的反弹迷住了眼睛,当然,这与许多民间资本急于寻找出路也有很大的关系。

　　该人士还认为,市场反弹有一定的延续性,不会戛然而止,其所带来的余温将在“金九银十”中持续体现,但可以预见的是,9月10月将难出现8月的火爆场面,一是因为下一轮调控政策已经开始出现新动向,二是因为实际上的连续涨价,已经降低了很多消费者的“抄底”预期,三是因为供货量的大幅上升,仅在8月,新增住宅套数就达到2000多套(含宅基地安置房项目),这些将在9、10月寻求释放。

容桂一宗大型商住地块两次流拍

　　与商品房成交火爆形成明显对比的是,顺德土地成交市场越来越冷清。

　　被誉为顺德楼市旗舰之一的容桂,一宗19万平方米的大型商住地块已经两次遭遇流拍。这一地块是容桂高黎社区居委会外环路以西高压走廊以南A01、A02地块,地块面积达到了197584.24平方米,容积率需≤2.5,挂牌底价为3.56亿元,此次出让的楼面地价起价仅为721元/平方米。这一宗大型商住地位于容桂城市化新引擎———东部中心区范围内,周围聚集了多个成熟项目,如东逸湾、美的·御海东郡等多个大型社区,从地块条件来看,这一地块最大可建50万平方米的大型地产项目,成本也较低,未来发展前景也被看好,但可惜的是,鲜有开发商出手。

　　同时,曾经两度流拍的顺德区北滘镇BJ-1-2地块,用地面积为104436.89平方米,可建面积为22.98万平方米。在最后挂牌起始价下调了5681万元后,以底价成交,成交价为517590000元,折合楼面地价2252.73元/平方米。竞得人为顺德本土开发商———广东美的置业有限公司。

　　实际上,进入5月,顺德区成交6宗商住用地,多为5万平方米以上的大型用地,但平均楼面地价滑至453元/平方米。进入6月,顺德仅成交一宗城镇住宅用地兼容商服用地,位于顺德区容桂街道高黎社区居委会建业路以北B4—3地块,这宗地块面积为2.2万平方米,容积率为3.5,成交楼面价为1145元/平方米。7月,顺德区挂牌出让4宗商住用地,成交3宗,成交金额6.97亿元,同比巨幅下滑68.32%,成交地块全部以底价成交,溢价为零。

　　8月,顺德推出4宗商住用地,其中佛山市顺德区均安镇新城北区1-01号地块和佛山市顺德区顺德新城德胜商务区启动期B1、B2、B3、B4、B5号地块均以低价成交,另一宗小型用地有所溢价,还有一宗流拍。

　　业内人士认为,土地成交冷淡,可以看出开发商对楼市后市的慎重与担忧,并想尽一切办法增加收入,减少支出,以减轻下一步的市场风险。因此长远看来,“金九银十”可能是今年顺德楼市的最后一把火。

“史上最严厉”楼市调控政策仍未达到预期效果

　　无论多么具有地域个性特征,还是难以避免宏观政策层面的影响。一向以“挺涨”著称的华远总裁任志强日前就在博鳌房地产论坛上,向台下数百名开发商发出呼吁:“我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”

　　任志强表示,“我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’,你干吗非得让政府把‘核武器’都用出来,你要从了,就不用把‘核武器’拿出来了。”

　　向来高调抵制房地产调控政策的任志强,此番的“从了”,来源于其对政策调控力度的预期。

　　国家统计局发布的数据表明,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,7月份房价环比则与6月持平。可见目前房价基本处于盘整回落态势,但仍在高位僵持。从地区看,部分一线城市的房价仍在高位徘徊,部分二三线城市仍在上涨。也就是说,“史上最严厉”楼市调控政策的预期效果还远未达到。

　　作为二三线城市的典型代表,从顺德市场的层面看,即便是在降价促销的层面,公众也很少见商品房房价直接下调,而更多的是“打折促销”、“存就抵”促销等等变相的降价手段。表面上,一些楼盘房价略有下降,但实际上降多少、怎样降还掌控在开发商手中。房价的基本价位没有任何变动,给市场所传递的信号是上扬到目前的房价不可能回落,开发商通过“让利促销”所维持的高成交量,试图诱惑更多的人回归购房阵营。

　　就此次银行房贷政策而言,本轮二、三套房贷政策是为最为严厉的一次。这对投资和投机客而言,几乎断绝了利用银行资金杠杆的机会。同时,监管部门和多家银行还针对不同的价格下跌进行了压力测试,最坏的估计是市场下跌50%时银行的承受能力,这种测试虽然看似从银行防范风险角度考虑,但也向市场释放出一个信号,就是监管部门对本轮政策调控作了较为充分的准备。除了银行信贷政策外,对地方政府的问责制度、控制商品房开发贷款、大批建设保障性住宅、研究住房税收政策等等,也都为本轮调控创造了协调的政策效应。

　　人民日报日前发表评论称,如果房地产调控长时间不能见效,应当适时出台进一步的措施。文章指出,从宏观环境看,国民经济继续保持回升向好势头,房地产调控对经济的影响有限。而近期各大银行的房价下跌压力测试结果也比较乐观,减轻了政府继续进行楼市调控时的压力。政府今年还会加推保障房,以避免楼市调控带来的投资下降拖累经济增长速度。

　　南方日报记者王伯乐