一石激起千层浪七部门联合出台的关于做好稳定住房价格工作的意见

日前，***转发了建设部等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），目的是加强房地产市场的宏观调控，着力解决房地产市场存在的投资规模过大、商品住房价格上涨过快等日益突出的问题。 

　　近年我国部分地区房价上涨过快，老百姓对此意见较大。房价上涨过快，不仅超出多数人的购买力，直接影响了老百姓住房条件的改善，而且引得各路资金涌向房地产业，助长了投机炒作之风，危害房地产业乃至整个国民经济的健康运行。

　　加强市场引导和调控　综合运用经济、法律、行政手段

　　目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，影响了城镇居民家庭住房条件的改善。同时，也将导致银行信贷结构的恶化，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力。可见，住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以调控，有可能演变为全局性问题。

　　因此，住房价格不能完全由市场自发调节，市场调节不是万能的，需要对房地产市场加强引导和调控，同时坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强监管。比如，涉及到房地产信贷管理及交易环节，采用经济手段来调节；对房地产开发企业及中介机构的违规违法行为情节严重的，要依法严惩，这是法律手段的运用；改善住房供应结构、加强土地转让管理，就以行政干预形式介入调控。

　　稳定房价要措施得当　防止大起大落

　　***在转发通知中提出坚持“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。因此，各地在贯彻实施过程中，不能简单草率，要防止因措施不当导致的房价大起大落。

　　一些地区在调控房地产市场，稳定住房价格方面，正在做有益的探索。

　　比如上海，他们对房地产调控目标定位在：使房价涨幅逐步回落到合理的水平，与GDP增长和居民人均可支配收入增长相适应。他们的调控原则以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。特别是在优化市场供应结构方面，他们做了大胆的尝试。如建立完善“搭桥”供应机制，实行配套商品房与重大工程动迁家庭“搭桥”、中低价普通商品住房与符合一定条件的市民家庭“搭桥”。

　　再如浙江省，他们以严控拆迁规模的手段减少住房的被动需求。省政府要求，要加快拆迁安置房建设，改进拆迁安置方式，逐步推行先建设安置房、再实施拆迁的做法。南京市全面实施“三房工程”，2005年继续建设120万平方米经济适用房，50万平方米中低价商品房，按需储备一批廉租房。

　　加大住房短期转让成本　打击炒房行为

　　《意见》规定：自今年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。这是一个政策措施。再一个措施就是：禁止期房转让，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　从宏观调控方面的措施，一是严惩违法销售行为，如房地产开发企业虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的不正当行为。二是加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。实际上，这也是打击炒房行为的关键。如果短期内房价不虚高，还有人炒吗？

　　制定原则优惠政策　保证住房供应结构合理

　　目前，有的地区存在一种现象：高档商品住房建设“快马加鞭”且价格一路上扬，而普通商品房和经济适用住房的供应显著不足。据国家统计局统计：2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中商品住宅上涨15.2％，为1998年以来的最高涨幅。为此，《意见》要求各地要尽快明确今明两年普通商品房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，优先审查规划项目，在项目选址上给以保证。

　　合理引导住房建设的另一个政策面支持就是：在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，并从三个方面原则上做了规定，包括单套建筑面积、实际成交价格和小区建筑容积率。考虑到全国各地的差异性，该政策规定：各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策的普通住房具体标准。

　　政府监管形成合力　引导民众回归理性消费

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠在接受记者采访时，将政策精神归结为：通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。

　　这个解释可谓精辟，将政府职能部门的监管任务作了个分析。首先，在土地供应上，采取因地制宜差别对待的管理模式。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，停止别墅类用地供应，严控高档住房用地供应。其次是政府部门会建立和完善土地市场动态监测制度，适时披露土地供应、商品住房市场供求、住房价格变动信息，这样可以打击一些不法开发商的恶意炒作，也可以安抚民众恐慌心理，减少投资性住房消费和被动需求消费，稳定市场心理预期。

　　住房问题是关系到社会财富流向和社会公平的大事情，不能因地区利益、部门利益、集团利益、局部利益而忘记最为重要的“民众利益”。所以，各地政府及相关职能部门，在实际贯彻过程中，不可“走样”，更不能走“过场”。房地产市场的发展和繁荣，是我国改革开放的一项硕果，我们要认清形势，响应国家的政策精神，捍卫胜利果实。同时，保持住房价格的相对稳定，也是各级政府维护广大人民群众切身利益、构建社会主义和谐社会的一项重要工作。