社区更靓丽城市更宜居百姓更幸福——龙岗区抓好社区物业管理加速推进城市化进程纪实

核心提示：高楼林立，绿树成荫，一个个现代化的小区在龙岗崛起；环境优美、管理有序，一个个老旧城中村旧貌换新颜，在改变城市面貌的同时，也从根本上改善了龙岗的居住环境。一个个井然有序的住宅小区背后，物业管理这一推手的重要意义凸显，在促进龙岗城市化进程、提高人居环境质量等方面发挥着中流砥柱的作用。龙岗，正在成为一座名副其实的宜居之都。宜居的龙岗，让群众的幸福感更浓！

昔日脏乱差 今朝换新颜

过去，这里垃圾没人清、楼道没人扫、设备没人修。现在，小区围合、***监控、安装道闸、保安巡逻，聘来的管家婆时时洒扫，楼内楼外干净整洁

，深圳开始第二次农村城市化，原特区外的宝安、龙岗两区共27万多农民，在一年时间里全部洗脚上田，完成从村里人到城里人的身份转换。在龙岗区130多个村改居社区中，拥有近6000万平方米建筑面积的住宅类物业，居住生活着约260万人。与商业住宅小区相比，这类典型的城中村不只是羁绊着城市化进程的加快，更成了滋生问题的半真空区，市政基础设施匮乏、房屋破旧、环境脏乱、社会管理混乱、公共安全隐患多，城中村成了龙岗在城市建设发展中的软肋。如何将城中村转为城市的现代化文明社区，让原村民有机融入城市，改善他们的生活环境，提高他们的生活质量，通过对居住形态的改变和改善，逐步完成心理上的城市化，在数量庞大的城中村中建立无缝隙的城市管理和社会管理平台，成为加快龙岗城市化进程的一个迫切课题。

2006年，市委、市政府决定开展老住宅区综合整治并引入物业管理工作，按照《关于开展老住宅区综合整治并引进物业管理工作的通知》（深府办[2006]40号），当时老住宅区的概念，仅为1994年以前建成的住宅小区。结合龙岗实际，龙岗区委、区政府决定自加压力，把全区社区物业全部纳入老住宅区综合整治并引入物业管理范围。

老旧社区的综合整治，不仅仅是单纯的基础设施改造，更是一次社区综合功能的全面提质。通过综合整治，不仅改变的是老旧社区的容颜，更为重要的是后续管理和服务的跟上，引入物业管理，就是给社区找了一个管家婆，让居民更深刻地感受到社区服务升级带来的种种便利。

作为牵头实施单位，龙岗区住房和建设局（原龙岗区建设局（住宅局））首先做了两件事：一是与深圳市社会科学院合作，开展广泛深入的调查研究，历时半年时间，形成了《龙岗区物业管理现状与发展研究》报告，这份报告提出了分类、分阶段推进的办法，努力打造社区物业管理的龙岗模式，为龙岗区推进物业管理进社区工作奠定了坚实的理论基础；二是在布吉街道三联社区，横岗街道六约社区、华侨新村同步开展试点。至2006年底，3个试点社区面貌焕然一新，特别是三联社区更是发生了脱胎换骨的变化，三联水晶玉石文化村一跃成为深圳文博会分会场之一，龙岗区政府在三联社区召开现场会进行总结部署，全区物业管理进社区工作由此迈出了坚实的第一步。2007年，龙岗区委、区政府作出进一步决策，出台《关于深化大综管加快推进物业管理进社区的意见》，要求在2010年底前实现社区物业管理全覆盖；同时配套出台了《龙岗区扶持社区推进物业管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），决定从2007年至2010年，区财政每年安排1亿元，作为社区推进物业管理扶持及补助资金。

2010年3月，龙岗全区11个街道完成物业管理进社区项目418个5815.06万平方米，直接受惠人口267.32万人。除去列入拆迁、旧改的小区外，龙岗区社区物业管理实现全覆盖，比原定计划整整提前9个月。龙岗区政府因此被评为2010年全市物业管理进社区工作先进单位。

实现无缝隙 创建新平台

    在总结三联社区试点经验的基础上，龙岗区进一步明确了社区物业管理的定位，提炼出社区物业管理一低一高的特点，即：由于受硬件条件制约，相对于规范的物业管理，社区物业管理服务水平可以略低；由于物业服务企业由社区主导，直接管理物业、直接服务居民的特性，因此在综合管理服务层次上应该高于单纯的物业管理。在近几年物业管理进社区的推进工作中，龙岗区始终把物业管理进社区作为整合社会资源的一种形式，致力于把社区物业管理打造成为横跨城市管理、社会管理的无缝隙社区管理新平台。

    为确保物业管理进社区的推进工作落到实处，龙岗区加大了组织保障工作力度，积极探索具有龙岗特色的社区物业管理之路，在组织机构上实行专设机构专人负责。龙岗区政府在社区数量较多、经济发展及人口规模较大的平湖、布吉、龙岗三个街道试点设立了物业管理中心，配置了正式机构和人员，其他街道也临时设置了物业管理办公室，配备了专职人员负责此项工作；在引入物业管理的模式上采取自管、合作、引进多种模式共存，各自探索，齐头并进；在组织实施上实行因地制宜、分类指导，分阶段验收，分批次兑现补助政策，逐步提高社区物业管理服务水平。

    在具体推进工作中，龙岗区明确一年铺摊子、二年打基础、三年上水平的工作思路：铺摊子即2008年全面铺开，社区物业管理覆盖率在60%以上，2009年覆盖率在80%以上，2010年实现全覆盖；打基础是根据物业管理法律法规和物业管理服务标准，强化监督检查，督促整改提高，夯实管理基础；上水平是按无缝隙管理平台的要求，打通城市管理、社会管理和物业管理，提高社区综合管理水平。按照这一思路，龙岗区建立了一整套行之有效的推进工作制度，包括由龙岗区政府与各街道办事处签订工作目标责任书，定期召开联席会议和通报信息，按物业启动、整治初级、整治完善、综合补助四个阶段分别制定严格的考核验收标准和办法，规范各阶段扶持资金的申请、拨付程序。

    为确保推进工作扎实有效开展，龙岗区还根据社区经济及从业人员素质状况，充分挖掘内部潜力，积极创造条件，为推进物业管理进社区工作提供经济和智力资源保障。一是推进资金保障到位。龙岗区政府专门出台了《暂行办法》，按《暂行办法》，龙岗区物业管理进社区预算资金为4亿元，但2009年以后，因区、街财政体制改革以及物业管理进社区推进总量增加，龙岗区未雨绸缪，在财政紧张的情况下提早落实了2.1亿元追加经费，确保了推进物业管理进社区工作的正常开展。在具体操作过程中，对已实施物业管理的社区项目，作为物业管理主管部门，龙岗区住房和建设局严格做到验收通过一批，扶持资金就发放一批，不断调动街道、社区落实推进工作的积极性和创造性。至2010年12月，龙岗区先后根据验收情况拨付推进物业管理进社区扶持资金5.08亿元；二是培训跟进到位。三年来，龙岗区财政投入200多万元，5次组织大规模的物业管理专项培训班，为社区培训了2000多名物业管理经理、部门经理、管理员等专业人员以及街道、社区专（兼）职干部，较好地解决社区物业管理专业人才缺乏问题，保证了社区物业服务企业的规范运作；三是注重矛盾纠纷预防。为解决社区物业管理业主一方的法律主体问题，龙岗区住房和建设局大胆创新，在推进物业管理的社区组织成立业主管理委员会，对社区物业管理的具体运作进行监督，防范因引入物业管理而引发新的矛盾纠纷。

请来新管家 生活更舒心

随着老旧社区综合整治的逐步推进，目睹环境一天天变美，社区的清爽模样能否一直保持？小区文明怎样才能长久留住？后续管理如何才能跟上？整治过程中，部分居民也曾有过这样的嘀咕，专业物业公司的入驻，不仅让居民释疑，专业的服务更让他们感到贴心与温馨，管家们的到来，让居民们的生活更方便、更舒心。

电子警察上岗，社区治安实现无缝监控；保安巡逻社区，威慑了违法犯罪分子；违章建筑拆除，空地因地制宜变身停车位；破烂的漏水老楼屋顶补了，漆黑的楼道亮了，下水道疏通了，老楼变新，卫生变好，环境变美这些变化，都是龙岗区推进物业管理进社区取得的实效。专业化的物业管理引入社区以后，龙岗区社区面貌普遍发生了可喜的变化，社区班子找到了好帮手，社区居民找到了好管家，一向被人觉得危险、落后的城中村，逐步转变成环境优美、管理有序的和谐家园。

社区文明程度逐步提高。老旧小区环境集中整治并引入专业化管理后，环境的改善和规范的管理促使社区居民逐步转变观念，乱丢垃圾、随地吐痰等不良生活习惯少了，生动体现了环境塑造人的理念。

 社区治安明显好转。小区围合、***监控、安装道闸、保安巡逻物业管理的专业化服务，进一步提高了社区的治安防范水平,威慑了违法犯罪分子,社区的刑事和治安案件发生率大幅下降,居民安全感普遍增强。据抽样调查，实施物业管理后，约70％社区物业管理项目的刑事和重大治安案件达到零发案。

社区居民得到了实惠。社区引入物业管理后，原来全部由社区股份公司承担的治安、保洁等管理费用，大部分转由社区物业服务企业承担，股份公司的负担大大减轻。社区总体环境的改善，使房屋出租率提高，租金普遍上涨，居民收入增加。同时物业管理进社区以来，全区新增了近百家社区物业服务企业，其中吸纳本地居民就业达3000多人。从龙岗区物业进社区验收反馈的情况看，社区居民对推进工作有较大的思想变化，以至出现了社区不引入物业管理居民就要投诉的可喜局面。

社区社会管理能力增强。社区引入物业管理之后，物业服务企业除了做好物业管理分内的工作以外，还积极协助社区在计划生育服务、出租屋流动人口登记、消防安全整治、组织社区文化活动等方面做了大量的工作，成为社区管理的得力助手，减轻了社区的工作压力。

催生了一批有相当规模的社区物业服务企业。诞生了合隆、三联、兄弟、龙中保等一批管理住宅面积达百万平方米以上的社区物业服务企业。随着这些本土物业服务企业不断发展壮大，必将成为龙岗区提高城市管理整体水平的生力军。

2011年，政府对物业管理进社区工作不再给予资金扶持，为使社区物业进得去、留得住、做得好，确保以良好的社会治安和宜居社区环境迎接大运，自2010年下半年开始，龙岗区就实施了一系列旨在拓展扶持新路、巩固推进成果的工作，逐步帮助社区物业管理企业迈入良性发展道路。

在用活政策，把物业进社区第四阶段验收时间调整到2011年上半年，并把物业服务合同时间最少延长至作为第四阶段验收的一项硬性指标。在引导物业服务企业全力做好社区物业服务的同时，龙岗区积极理顺社区物业服务区域内的保洁卫生工作机制，龙岗区住房和建设局积极争取将社区物业服务区域内的保洁卫生工作就地移交给物业服务企业，以拓展物业服务企业生存空间。目前，龙城街道已以办事处名义发文，要求辖区内属社区物业服务区域内的保洁卫生工作，在下个合同期一律单独圈出并就地移交社区物业服务企业，为社区物业服务企业争取到了更大的发展空间。

龙岗区住房和建设局还加强协调，为社区物业企业申办停车场收费许可争取绿色通道，并得到了市公安交警局的重视，市交警局领导于专程到龙岗区龙岗街道调研，并答复提供倾斜政策。该局还制定了社区物业服务突发事件应急方案，明确要求各街道加强应急防控工作，如遇企业突然退出社区物业服务，应在第一时间组织小区所属股份公司先行接管，事后由区住房和建设局帮助该股份公司申报物业服务资质，并指导其规范运作。

监管力度大 打造宜居城

小区门口，保安认真地检查身份后，敬礼放行；小区整洁干净，保洁人员分片包干，认真负责；每一栋楼配备可视门锁系统，重要的是多年来它们都是完好的，即使坏了也能得到及时的维修；家里的保险丝烧了，水龙头坏了，不需要记住外面维修店的电话，记住物业管理处的电话就搞掂了如果楼盘有着这样优秀的物业管理，相信您会毫不犹豫地选择做这里的业主。众多调查显示，消费者置业除考虑商品房价格、楼盘周边环境等因素以外，物业管理水平也逐渐成为置业者衡量宜居环境的重要指标。随着近些年来经济的飞速发展，城市面貌和人民生活水平得到了迅速提升，一大批现代化的花园式小区在龙岗拔地而起，如何保证这些花园式小区物业管理公司以及在物业管理进社区中引进的社区物业管理公司提供优秀的物业服务、高标准的物业管理，对于巩固龙岗城市化成果，打造和谐幸福社区有着重要意义。

作为物业管理主管部门，龙岗区住房和建设局首先力抓建章立制，促物业管理走上规范化轨道。据了解，特区一体化后，为做好龙岗区物业管理在法规适用上的工作衔接，通过深入调研，龙岗区住房和建设局草拟了《关于加强龙岗区物业管理监管的通知》，业经区政府审定实施，进一步明确了区相关单位在物业管理领域的职能分工，建立了以街道为主的物业管理工作联席会议制度，并对《深圳经济特区物业管理条例》未明确规定的部分，包括召开业主大会及选举业主委员会过程中可能存在的问题等予以规范。同时，完善了物业管理合同备案程序和物业管理区域备案程序，成为当前龙岗区物业管理工作的指导性文件，对促进龙岗区物业管理工作走上规范化的轨道有实际意义。

龙岗区住房和建设局还全面加强执法监管，规范物业服务企业经营行为。2010年，该局组织对全区150个物业管理小区特别是社区物业管理项目，开展物业服务企业和管理项目执法检查，对其中128个社区物业管理项目发出存在问题整改通知书，责令限期整改，进一步规范企业经营行为，有效提高了整体服务水平。同时，通过组织物业管理项目考评工作，树立行业先进典型。2010年，共有7个花园小区被评选为区优秀项目，14个社区物业管理项目被评为区优秀社区物业管理项目；6个项目获市优秀项目称号。

提高服务水平，队伍素质是关键，龙岗区住房和建设局抓好教育培训，提升基层物业管理队伍素质。2010年3月，该局聘请物业管理专家为全区各街道物业办、各社区工作站相关工作人员共133人开展了业委会选举及日常监管等专题培训，11月底又组织开展了龙岗区物业专项维修资金管理规定培训班、全区社区物业公司项目负责人、保安队长安全生产培训班等活动，进一步强化了基层物业管理队伍的业务知识，提高业主委员会选举工作的组织和监管能力。

同时，该局还抓好规范服务，提高物业管理监管工作效能。该局2010年对21个业主委员会选举结果及变更情况进行备案；对163个物业服务项目合同进行备案；共受理物业公司申报三级资质材料初审63家、申报三级（暂定）资质材料初审33家；对全区399家物业服务企业（其中276家在龙岗区注册，123家区外企业在龙岗区有项目）建档造册，并加强动态管理，及时采集、更新企业信息，做到企业情况基本掌握，企业联系人信息准确无误。

面临着大运会和特区一体化的历史性机遇的龙岗，正在物业管理这一背后推手的帮助下，着力创建宜居城市，阔步迈向国际化现代化新城区。

摘自《深圳侨报》