百旺信工业园开发运营情况绩效审计结果公告

                   　　根据《中华人民共和国审计法》第二十条的规定和深圳市南山区审计局（以下简称：区审计局）深南审通[2008]95号审计通知书，派出审计组自2008年9月2日至28日，对深圳市百旺信投资有限责任公司（以下简称：百旺信公司） 开发运营的百旺信工业园的绩效情况进行了就地审计，审计过程中主要查阅了百旺信公司2005至2007年度的会计报表、账册、凭证等会计资料，以及与百旺信工业园开发、建设和经营相关的工程项目资料和重要经济合同、会议纪要（记录）等其他资料，对重要经济事项进行了延伸和追溯；并就南山区百旺工业区的市政工程建设，延伸审计了深圳市南山区百旺工业区管理委员会办公室（以下简称：百旺办）的相关会计资料。审计工作得到百旺信公司及相关单位的支持与配合，审计实施工作进展顺利。百旺信公司对其提供的与审计相关的会计资料、其他证明材料的真实性和完整性负责。区审计局的责任是对此进行审计并出具审计报告。　　一、被审计单位基本情况　　（一）单位基本情况　　深圳市百旺信投资有限责任公司设立于2005年8月，是深圳市南山区国有资产管理委员会（以下简称：区国资委）独家出资设立的国有独资公司，设立时注册资本为人民币5,800万元，2007年4月变更为11,800万元；经营范围为投资兴办实业（具体项目另行申报）、国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）、物业管理、物业租赁。公司法人代表为李庆杰，期末员工人数24名。　　百旺信公司与区另一家资产经营公司深圳市科汇通投资控股有限公司（以下简称：科汇通公司）为两块牌子、一套人马，公司领导班子对两公司实行一体化经营管理。目前，百旺信公司主要承担百旺信工业园、农产品配送中心等项目的开发建设及管理工作。截止2007年12月31日，公司资产总额为46,510.70万元，负债总额为33,908.54万元，所有者权益为12,602.16万元。　　（二）百旺信工业园基本情况　　2002年9月，为了解决西丽水库二级水源保护区范围内的无序开发对水质安全构成的威胁，深圳市南山区政府决定将位于白芒检查站外松白公路两侧的约110公顷土地规划为百旺工业区，以引导库区工业集中发展，实现库区经济的腾飞。百旺信工业园主要就是利用百旺工业区的已平未建用地进行建设的，其前期工作主要由科汇通公司承担。2005年8月百旺信公司成立后，根据区国资办深南国资[2005]3号文，项目主体变更为百旺信公司。　　百旺信工业园实际用地面积19.80万平方米，分为A、B、C、D四个功能区（A、B、D区为厂房区，C区为配套设施区），其中A区厂房和C区28#、32#两栋宿舍楼根据区政府深南府常纪重[2004]18号文及其他相关文件，分别由深圳市百旺鑫投资有限公司（百旺村集体企业，以下简称：百旺鑫公司）和深圳市蛇口渔二实业股份有限公司（以下简称：渔二公司）投资建设，用于实施同富裕工程，扶持两村集体经济发展。　　深圳市南山区发展和改革局于2005年10月下达了百旺信工业园厂房投资计划（深南计投[2005]27号文），计划投资额35,390万元；于2006年8月下达了工业区供电工程投资计划（深南计投[2006]24号文件），计划投资额3,600万元。2006年1月，百旺信工业园开始全面施工，至2007年10月全部竣工并验收交付使用，建筑总面积33.01万平方米，包括厂房19栋，宿舍7栋，综合楼1栋，食堂1栋。其中归百旺信公司所有的建筑面积为24.38万平方米（包括厂房11栋、宿舍5栋、综合楼及食堂各1栋），工程造价38,283.24万元，已支付工程款33,637.17万元（资金来源主要为自有资金1.18亿元及银行借款2亿元），尚欠工程款4,***6.07万元。百旺信工业园物业构成情况详见表一。　　百旺信工业园物业构成情况（表一）　　单位：万元、万平方米　　所有者　　区域　　物业构成　　工程款支付情况　　厂房　　宿舍　　综合楼　　食堂　　其他配套面积　　总　　面积　　工程　　造价　　已付　　工程款　　欠付　　工程款　　栋数　　面　　积　　栋数　　面　　积　　栋数　　面　　积　　栋数　　面　　积　　百旺鑫　　公司　　A　　4　　3.58　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　5.05　　--　　--　　--　　C　　--　　--　　2　　1.47　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　渔二　　公司　　A　　4　　3.58　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　3.58　　--　　--　　--　　百旺信公司　　B　　5　　7.65　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　24.38　　11,231.21　　9,573.17　　1,658.04　　C　　--　　--　　5　　4.52　　1　　1.77　　1　　0.86　　0.13　　12,***8.87　　10,***5.16　　2,003.71　　D　　6　　9.35　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　0.10　　11,387.02　　10,458.90　　928.12　　供电　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　--　　3,016.14　　2,959.94　　56.20　　小计　　11　　17.00　　5　　4.52　　1　　1.77　　1　　0.86　　0.23　　38,283.24　　33,637.17　　4,***6.07　　合  计　　19　　24.16　　7　　5.99　　1　　1.77　　1　　0.86　　0.23　　33.01　　--　　--　　--　　注： B、C区未完成结算，按送审结算价加其他成本计算; 供电工程及D区为审定结算价加其他成本。　　百旺信工业园建设期间，百旺信公司就在区经济贸易局、区科学技术局和百旺办等相关部门的配合下，开展含A区厂房在内的整个工业园区的招商引资工作，其中重大引资项目还通过了区政府常务会讨论批准。截至2008年8月底已引进工业企业14家（均为高新技术企业），已签订租赁合同的建筑面积共31.36万平方米，出租率达95%。百旺信公司2007年度累计收取租金收入2,007.38万元，净利润184.15万元。　　二、审计评价意见　　百旺信工业园是我区承接先进产业转移和实施同富裕工程的重要工业基地，深受历届区委、区政府的关注和重视。百旺信公司在区委区政府的正确领导下，在各相关部门的积极协助下，严格按照“统一规划、统一建设、统一招商、统一管理”的原则，在较短时间内完成了园区建设，并形成了一套较为规范完善的经营管理体制，实现了较好的社会效益和经济效益。　　（一）精心组织，较为高速高效地完成了园区建设。百旺信公司通过调查论证，制定了较为科学合理的可行性报告和设计规划。在建设过程中，积极协调园区其他投资方百旺鑫公司和渔二公司，统一建设进度；并多方筹措资金，规范招投标和工程建设管理，在不到两年的时间内，基本完成了园区约33万平方米的工程建设。较短的建设周期，为项目尽快实现经济效益奠定了基础。　　（二）招商工作定位明确，提升了园区的技术含量。按照环境保护和经济效益并重的原则，与相关部门协调配合，加大招商引资力度，引进了一批低能耗、符合环保要求、高附加值的具有相关规模和发展潜力的企业（如冲电气实业（深圳）有限公司、深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司、深圳易方数码科技股份有限公司等）进驻园区，提升了园区的技术含量和总体经济实力，据百旺信公司提供资料，驻区企业2007年度实现销售62.85亿元，每平方米平均产值3.17万元，总纳税额4.3亿元，进出口总额48.22亿元。　　（三）配套完善，管理规范，提升了园区的生活环境和生活质量。百旺信工业园的建设，从设计阶段开始就打破了一般工业园区建设的“小而全”模式，统一规划宿舍、食堂和其他生活、文体设施，整个园区配套完善、环境优良，提升了驻区企业员工的生活质量；在园区的管理上，将整个园区的物业管理统一委托给具有甲级资质的深圳市常安物业管理有限公司负责，不但节省了百旺信公司的经营成本，也为园区企业提供了优质的专业服务。　　（四）园区实际经济效益略优于可行性报告预测　　在可持续经营、各项条件维持稳定的假设下，审计根据百旺信公司目前签订的租赁合同对未来25年进行收入预测，根据其签订的银行借款合同、目前的经营成本以及国家税收政策等资料对百旺信工业园未来25年做出支出预测，采用插值法计算百旺工业区的内含收益率，计算结果为7.23%，略高于2005年8月可行性研究报告中6.32%的计算结果，说明本项目基本达到了可行性研究报告中的经济目标（但需要说明的是，由于可行性研究报告及本次审计对内含收益率的测算，均未考虑百旺信工业园尚未支付的土地转让成本。如将此因素考虑在内，将对预测结果产生重大不利影响）。　　百旺信工业园的建成并投入使用，为百旺信公司提供了一个较为长期和稳定的收入来源，也为南山区国有企业今后的发展积累了宝贵的经验；达到了在保护西丽水库水质安全的基础上，扶持了百旺鑫公司和渔二公司的集体经济发展的效果（据百旺信公司提供资料，年产生直接经济效益约1,600万元），对周边地区也起到了较好的示范效应，对拉动周边经济发展也将起到一定的作用。　　三、审计中发现的主要问题　　（一）存在超计划投资现象　　2005年10月和2006年8月，根据百旺信公司和百旺办的申请，区发展和改革局分别下达了百旺信工业园A、B、C、D四个区厂房及供电工程的固定资产投资计划，投资总投资额为38,990万元。但实际开发建设时，百旺信工业园的预算总造价为47,494.21万元，超过下达计划8,504.21万元；截至2007年底，实际总投资额为49,131.38万元，超过下达计划10,141.38万元（受条件限制，百旺鑫公司和渔二公司投资建设的工程部分按预算造价确定），超投资比例为26.01%。　　（二）未及时办理工程竣工结（决）算手续　　百旺信工业园C、D区工程已于2006年10月完工并交付使用，B区工程也于2007年10月完工并交付使用。但截至2008年8月底，B、C二区尚未完成工程结算，D区虽已完成工程结算，但也尚未办理竣工决算手续。　　（三）短期存在资金缺口，按期归还银行贷款存在困难　　为了百旺信工业园的开发建设，百旺信公司于2007年6月29日百旺信公司向中国民生银行深圳分行贷款2亿元，贷款利率为6.93%，还款期间为2008年至2012年。根据审计对百旺信公司还款期内的现金流量测算， 2008年至2011年期间，百旺信工业园可预见的租金总收入为18,491.24万元，扣除每年须以现金支付的经营成本、利息成本、营业税金和所得税后，其现金净入量为10,771.27万元，不足以偿还其同期银行贷款18,000万元，资金缺口共计7,228.73万元（详见表二），如再加上欠付工程款4,***6.07万元，合计达11,874.8万元。　　实际上，截至2008年3月28日，百旺信公司已逾期未支付借款本金700万元，并收到民生银行深圳分行委托发出的律师函，要求百旺信公司提前偿还全部借款本息或提出经民生银行深圳分行认可的还款方案。　　百旺信工业园2008年至2012年现金流量测算表（表二）　　单位：万元　　2008　　2009　　2010　　2011　　2012　　租金收入　　4,355.74　　4,533.77　　4,732.79　　4,868.94　　4,884.69　　减：营业税金　　226.50　　235.76　　246.10　　253.18　　254.00　　    物业折旧　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　    利息支出　　1,252.60　　961.54　　651.42　　318.78　　34.65　　    经营成本　　600.00　　600.00　　600.00　　600.00　　600.00　　利润总额　　631.37　　1,091.20　　1,590.00　　2,051.71　　2,350.77　　减：所得税　　113.65　　218.24　　349.80　　492.41　　587.69　　净利润　　517.73　　872.97　　1,240.19　　1,559.30　　1,763.08　　加：物业折旧　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　1,***5.27　　减：偿还借款　　4,200.00　　4,200.00　　4,800.00　　4,800.00　　2,000.00　　现金净流量　　-2,037.00　　-1,681.76　　-1,914.54　　-1,595.43　　1,408.35　　（四）会计核算不够规范　　1、2007年收取区西丽街道办事处一次性交纳10年房屋租金101.80万元，百旺信公司将其全部确认为当期收入，而非按照权责发生制原则在受益期间分摊确认，导致2007年度多确认收入92.47万元。　　2、2005年3月至12月期间，科汇通公司借入百旺信工业园建设贷款15,000万元，百旺信公司将因此所发生的利息支出600.68万元予以资本化，计入园区开发建设成本，但实际上该项借款并未投入园区建设；2007年1月至6月，科汇通公司借入百旺信工业园建设贷款20,000万元用于园区建设，但百旺信公司却未将所发生的利息支出620.48万元予以资本化并计入园区开发建设成本，而是确认为当期费用。　　四、审计意见和建议　　（一）进一步规范管理，及时办理工程竣工结（决）算手续，完善相关会计核算。　　（二）积极采取措施，应对短期资金不足带来的不利影响。建议百旺信公司在挖掘内部潜力，降低经营成本，加大对租金及债权的催收力度，增加公司现金净流入量的同时，积极筹措资金，并通过加强与借款银行协商，争取区国有资产管理部门支持等措施，顺利渡过借款还贷期。　　（三）完善产权手续，确保国有资产安全。百旺工业园的建设虽然已经取得了深圳市国土资源局批复的项目详细蓝图，并通过了市环境保护局的环境影响评估，具备了取得用地红线的基本条件，还得到了市规划局关于“对于符合规划的项目，在办理用地手续、按程序处罚、完善消防、建设工程等验收手续后，可以按现状确认”的政策性承诺，但受制于国家建设部关于不得以园区名义划地的相关政策，至今仍未取得相关的产权证明，投入约4亿元资金的安全性得不到合法的保障。对此，建议该公司继续积极与有关部门沟通，完善法律手续，确保资产安全。　　（四）发挥示范效应，带动库区周边经济发展。百旺信工业园已顺利完工并投入使用，不仅为区属国有企业提供了稳定的收入来源，还有力地扶持了百旺鑫公司和渔二公司的集体经济发展。但其19.80万平方米的用地面积，仅占整个百旺工业区总用地面积的17.97%，很难实现上下游企业的配套、发挥规模效益。目前，百旺工业区规划范围内还分布着旭升、阳光、丽河和南岗等几个旧工业园区，这些园区多为集体经济兴办，存在缺乏规划协调、建筑质量不佳、生活和商业文化配套设施不够完善、园区企业技术含量不高等问题。鉴此，建议区政府按照已经市国土和规划部门批准的百旺工业区详细蓝图，在进一步完善市政和公共服务配套设施、改善工业区生产和生活环境的同时，充分发挥百旺信工业园的示范作用，加大宣传和工作力度，引导各旧工业园区改善建筑质量、健全服务设施，并在招商引资方面提供必要的协助，以促进各旧工业园区实现产业升级换代，把百旺工业区建设成为一个以水源保护为前提的保护与发展相互协调的，功能结构完善的无污染的环保工业区。　　请百旺信公司在收到本审计报告90日内，将审计意见和建议的执行和采纳情况函告区审计局。　　二〇〇九年四月十日