浅析公寓楼消防安全管理

    随着市场经济的持续快速增长，酒店式公寓秉着“酒店式的服务，公寓式的选择”这一特性成为服务行业新兴的“宠儿”，备受关注。酒店式公寓的发展面临着较好的机遇，但是其存在的火灾隐患也不容忽视，各地也很少出台与之相配套的管理办法或规范，导致酒店式公寓在消防安全监管方面存在较大漏洞。本文笔者详细了解了贵州省黔西南州8县市当前酒店式公寓的基本情况，与深圳、上海、北京等酒店式公寓源起的发达城市相比较，客观剖析我国酒店式公寓消防安全现状，说明原因，并就如何整改存在的火灾隐患，使其呈现健康快速发展的局面提出解决对策。
　　【关键词】酒店式公寓 消防现状 发展对策
　　【引言】20世纪90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，旅游行业GDP呈现逐年稳步递增的美好前景，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务理念逐渐受到广大消费者的青睐。据统计，黔西南州目前注册登记的酒店式公寓97栋。温州国际酒店、苹果假日度假酒店等已经形成连锁规模。在当前正在深入开展的“除火患、保平安”冬春专项行动中，笔者所在的黔西南州公安消防支队对全州390幢高层建筑和***5家人员密集场所进行全面细致摸排，发现酒店式公寓大部分是设置在高层建筑物内，也有一部分设置在多层建筑物内，但是多数却已改变了原建筑设计使用功能，存在较大的火灾隐患，也是日常防火监督工作容易出现的盲区。
　　一、酒店式公寓的定义和发展
　　酒店式公寓（Serviced Apartment）全称酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，最早起源于欧洲。它是以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所等功能于一体，主用用于租住的公寓型住宿单位，其产权独立，配备包括厨房在内的综合套间。
　　20世纪90年代初，“酒店式公寓”被引入我国，最早出现在深圳，但一直发展缓慢；自20世纪90年代中期后，随着宣传的扩大、市场的认可，酒店式公寓才在我国迅猛发展。2007年起逐步呈现一种繁荣的景象。
　　二、黔西南州酒店式公寓的基本情况
　　据统计，黔西南州目前注册登记的酒店式公寓97栋，共有房间数约1968间，约有3136个床位。主要分布在兴义市、兴仁县、安龙县、贞丰县、望谟县。而温州国际酒店、黔山酒店等已经形成连锁规模，分别有3家和4家连锁店；另外有西南浴海、水逸天下等集酒店与洗浴于一体的场所在全州市场的发展越见成熟和规模化。酒店式公寓由于投资少，回报快，运营较为灵活；可以满足不同类型消费者的个性化需求，并为住客提供高档、优质的服务等优势占据广阔的市场前景。
　　三、酒店式公寓存在的火灾隐患
　　（一）使用性质发生改变，公安机关消防机构监管难度大。酒店式公寓在消防审核验收的时候往往以居住建筑进行申报，由于公寓式建筑户型较小不适宜常年居住，大部分业主购买主要是为了经营。公寓式居住建筑验收合格后，业主再参照宾馆酒店的设计进行精装修，改造成酒店式公共用房用于出租经营，至此，业主已擅自将公寓式建筑的使用性质改变为公众聚集场所，违反了消防法律法规。为了方面提供“酒店式服务”，根据住户的要求，一幢酒店式公寓建筑楼内往往增设了一些附属设置，如银行、会所、小超市等其他项目；加之一幢建筑楼内业主众多，而使用者只是承租不负责管理，导致公安机关消防机构在事后要督促业主进行整改难度很大。
　　（二）无固定消防设施存在先天性火灾患。由于公安机关消防机构审批的是公寓式居住建筑，消防技术规范对公寓式居住建筑要求较低，无需设置封闭楼梯间，户内或走道、电梯前室等公共部分没有设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统。但是，一旦改造成酒店后，使用性质也随之改变为公众聚集场所，消防技术规范对公众聚集场所的要求较高，原消防设计并不能满足酒店的防火安全需求，造成酒店式公寓存在先天性火灾隐患。
　　（三）二次装修再次造成火灾隐患。为塑造酒店形象，提高酒店服务档次，酒店管理方往往要对公寓房进行二次装修改造，在改造过程中擅自拆除原有消防设施，破坏防火分隔，改变疏散通道和安全出口，甚至是封堵了原有的疏散楼梯或安全出口。同时，公寓房内部装修室内墙面、顶棚、地面采用大量的木制可燃装修材料，加之各式各样的布艺、木制家俱等，致使火灾隐患再次升级，一旦发生火灾，人员疏散难度大，极易造成重大人员伤亡。另外，酒店式公寓通常设有照明设备、娱乐设施、厨房用电设备、空调取暖设施等，导致用电量超负荷运行，极易造成电气线路超负荷引发火灾。
　　（四）缺乏统一规范管理，市场秩序混乱。经调查，笔者了解，目前上海、厦门、深圳、遵义等地均没有专门的行业主管部门对酒店式公寓进行鉴定和监督管理，只要是可以出租的公寓，配套家俱、家电、厨房等就可以界定为酒店式公寓。酒店式公寓由于缺乏统一规范的行业标准，造成酒店式公寓的名目繁多、规格不一，市场管理秩序混乱，成为消防安全管理的盲区。
　　（五）消防安全管理制度弱化，从业人员防火意识淡薄。从此次大规模排查整治情况来看，酒店式公寓大多数未建立消防安全管理制度，从业人员防火安全意识淡薄，缺乏消防安全常识，对火灾隐患存有侥幸、麻痹思想。同时，大多数从业人员缺乏必要的消防培训，不会使用简易灭火器材，一旦发生火灾，从业人员必将表现出紧张慌乱，无所适从，对初期火灾不能及时扑救，进而造成火灾蔓延扩大。
　　四、酒店式公寓火灾隐患整治对策
　　黔西南州公安消防支队在对高层建筑、在建工程施工工地、人员密集场所等检查整治中发现本地酒店式公寓普遍存在上述的消防安全隐患，消防部门主动牵头，联系公安、工商、卫生、文体旅游局等有关职能部门开展联合执法，督促整改一批火灾隐患。
　　（一）把好消防源头关，消除先天性火灾隐患。
　　一是加大清查力度。对于已经投入使用的酒店式公寓建筑，公安、工商、文化、卫生、消防等部门要主动加大清查力度，特别要发挥基层派出所点多、面广的优势进行“地毯式”搜索，切实掌握辖区内酒店式公寓建筑的基本情况，分门别类建立台帐资料；在此基础上加大详查力度，对于存在的消防安全隐患务必督促落实整改到位。公安、工商、文化、卫生等行业主管部门应将消防行政许可审批纳入行业行政许可审批前置条件。此外，对于无证照经营的酒店式公寓，工商部门应坚决予以取缔；对于不符合经营范围的场所应责令改正，并要求补办消防、治安、文化等部门审批手续，否则予以查封或吊销执照。
　　二是把好消防行政许可关口。酒店属公众聚集场所，按照《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”公安机关消防机构要严把酒店式公寓消防行政许可关口，严格按照《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》对酒店式公寓建筑的消防设计审核、竣工验收，开业前消防安全检查进行层层把关，确保酒店式公寓的软硬件设施建设均能满足公众聚集场所消防技术规范要求。
　　三是建立行业管理规范或管理办法。由于当前国家、行业对酒店式公寓没有一个明确的界定和规范标准，才会导致市场衡量尺度混乱，安全隐患滋生，由此可见，酒店式公寓行业标准的建立势在必行，而消防安全管理必然纳入行业标准确立，以减少和消除酒店式公寓的先天性火灾隐患，并随着市场需求的不断扩大，使得酒店式公寓行业逐步迈向制度化、规范化、标准化。
　　（二）督促规范使用电器，切断火灾源头隐患。酒店使用方和物业管理单位要想方设法规范酒店式公寓房电器设置、操作过程，教育引导使用者注意电气线路敷设、电器使用“寿命”等细节，不要让电器“带病上岗”、“超期服役”，不要乱拉乱接电气线路。同时，注意电气线路的负荷功率，切勿超负荷使用电器，严防各类火灾事故的发生。
　　（三）全面推广社会单位“四个能力”建设工作。为全面提升社会火灾防控能力，确保火灾形势的基本稳定，公安部自2010年至2012年部署开展，强力推进构筑社会消防安全“防火墙”工程开展社会单位消防安全“四个能力”建设。（即：提高检查消除火灾隐患能力，提高组织扑救初起火灾能力，提高组织人员疏敖逃生能力，提高消防宣传培训能力。）各级各部门在酒店式公寓管理方面应积极推广“四个能力”建设，让酒店式公寓的管理者、使用者接触消防、了解消防、关注消防，自觉做好防火安全工作。在推广“四个能力”建设工作中务必做到以下五个要点：
　　一是建立防火巡查、检查制度。确定本单位防火巡查、检查的人员、内容、部位和频次。建立火灾隐患判定整改制度，发现火灾隐患立即改正，不能立即改正的，逐级报告。
　　二是完善消防设施建设。酒店式公寓建筑配置必要的消防设施、器材，指定专人或专业的维保公司定期进行维护、保养，确保其完好有效。
　　三是建立完善应急疏散预案。结合本单位的实际情况，并根据场所火灾危险性制订有针对性的灭火和应急疏散预案，分别组织成立灭火救援、引导疏散、后方支援等力量。
　　四是从业人员熟悉本单位消防安全标志、疏散通道、安全出口，掌握疏散程序、逃生技能，火灾发生时，通过喊话、广播等方式，按照灭火和应急疏散预案要求通知、引导火场人员正确逃生。
　　五是开展经常性消防宣传和演练，提高本单位从业人员的防灭火技能。可以通过张贴图画、消防刊物、视频网络、举办消防文化活动等多种形式对场所工作人员宣传防火、灭火、应急逃生等常识，每半年至少组织一次对全体员工的消防知识培训，新上岗员工进行岗前专门培训等。
　　（四）充分发挥社会舆论监督，提高业主消防意识。公安机关消防机构可以通过设立公益广告牌、播放公益宣传片、出期刊杂志、悬挂横幅标语、楼宇电视宣传等多样化形式大力宣传《消防法》及有关的法律法规、公共娱乐场所消防安全管理有关规定以及火灾案例、违法经营者受到处罚的典型案例等，让广大业主利用视觉、感官效果学习消防知识，提高防火安全意识，自发自觉学习掌握消防常识。
（五）强化部门之间的密切协作配合。在消防安全“五大”活动中，各地不断强调各部门加强沟通函告机制的落实，但是纵观其成效不容乐观，部门之间的协作配合力度亟待加强。一方面，各行业、系统部门已经习惯单独行动，检查整治本行业、本系统界定的安全隐患；另一方面，各行业、系统部门对于消防安全隐患的检查、整治方式方法不熟练，错判漏判现象不同程度存在，因此延误或错失火灾隐患整改时间。那么，如何充分发挥部门之间的协作配合，各级政府这条“提线”至关重要。各级政府必须扮演好、发挥好主导者、领导者作用，有机地将部门之间有机联系起来，发挥部门之间的协作配合，“一站式”检查消除安全隐患，提高整治工作效率，严防隐患“死角”、盲区的存在。