农房变现成创业活钱

　　■记者 刘丽娟 通讯员 潘琳

　　最近，乐清市淡溪镇倍海电子元件厂增加了3台冲床设备。“这三台机器投入生产，今年预计能增加产值10多万元。”老板张建海说。

　　今年初，看着电子元件订单找***，张建海却因设备不足、资金紧张而苦恼。一个偶然的机会，他得知用农房可以抵押贷款。经过评估，他用老家陈坦村三间农房的房产证、土地证作为抵押，找到一个朋友担保，顺利获得农行10万元贷款。

　　乐清农房抵押贷款由来已久，上世纪90年代初，很多乐清人正是通过农房抵押贷款获得了第一笔投入资金，使产业越做越大。

　　尽管农房抵押贷款对盘活农民财产起到了很好的作用，但在2008年，这桩业务却曾戛然而止。根据《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和2008年7月1日住建部发布的《房屋登记办法》，抵押登记业务被叫停。

　　后因为农房抵押已成规模，且不断有农户申请此项贷款，2009年3月，乐清市人民法院会同国土资源局发布会议纪要，明确了农民住房抵押拍卖后，若受让人是乐清市户籍农民，国土部门可办理集体土地使用权变更手续。

　　经过这几年的操作，农房抵押贷款这种融资方式逐渐被认可。去年底，由***授权,乐清正式成为农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押试点县（市）。

　　农房抵押贷款如何更好地防控风险？今年，乐清多家银行进行了多种模式的探索、尝试，推出了“农房抵押+自然人担保”、“农房抵押+担保公司担保”等新模式。

　　农业银行乐清市支行率先引入了担保公司担保，通过与裕丰担保公司和天安担保公司合作，由担保公司对该行农房抵押贷款客户追加担保，担保公司承担100%的赔偿责任。截至目前，两家担保公司担保的农房抵押贷款已发放2.3亿元。

　　乐清农商行则针对农房价值评估难、评估标准不一的问题，专门制定了《房地产抵押估价管理办法》，采取专业房产评估机构估价或自行协商估价等灵活方式，根据房产变现能力，掌握不同的抵押率。农村内一般房产抵押率不超过农房评估价的60%，主要街道房产等同于国有出让土地的抵押率为70%。目前，200万元以下的可自行协商确定价值，还能为每户农户减少贷款评估费用500-750元。

　　邮储、中行等银行机构则通过提高授信额度、增加授信年限、创设电子审批中心等方式为农户提供优质高效的农房抵押贷款服务。再贷款是人民银行重要的货币政策工具，自从乐清农房抵押贷款成为国家级改革试点后，人民银行乐清市支行积极向上级行申请再贷款额度3亿元，专项用于农房抵押贷款，推进业务拓展，普及政策红利。截至今年6月底，乐清26家金融机构中已有14家开展农房抵押业务，农房抵押贷款余额达40.79亿元，同比增长3.29%，累计农房抵押15553宗。

　　数据显示，目前，乐清市农村宅基地拥有量有31.2万宗，已发证25.17万宗，完成集体土地房屋产权登记13.82万宗，农房抵押贷款仍有较大空间。

　　“从农行拿到的农房抵押贷款月利率4.7‰左右，我用营业执照贷款的月利率是9‰，如果是民间借款，月息至少1分。农房抵押贷款，确实给我们农户带来了贷款优惠和便利。”张建海说。