杭城楼市有所回暖今年房价或在震荡中爬升

　　从“人民公敌”到“真汉子”，华远地产董事长任志强对于楼市的言论总能引发强烈关注。去年他抛出了“明年三月房价暴涨”的微博，似乎得到了验证：在2013年开年之初，包括各地楼市均出现“开门红”。
　　于是，三月暴涨说再一次被抛出来热议：2013年，杭州房价究竟会不会暴涨？
　　这，也是无数购房者最关注的焦点。
　　缘起：任大炮断言2013房价暴涨
　　任志强关于“房价暴涨”的观点，早在去年第三季度已经抛出。之后他还做了修正，断言“房价在明年3月之前就会暴涨”，时间窗口将提前。
　　做出这样判断，任志强表示是根据投资增长的下降和土地供应情况得出的结论。“现有的库存大概也就在明年3月份以前基本上消化的差不多了，而新的供应没有看到，所以明年3月份以后可能会出现暴涨。”
　　同时任志强还表示，不是房价翻倍才算是暴涨，只要高于收入增长就是不合理的暴涨。如果房价的上涨低于收入增长，房价收入比是逐渐缩小的，没有扩大那就是合理的增长。如果房价增长幅度大于收入增长幅度，那么房价收入比例差距越来越大，那就叫暴涨。
　　任志强还称：最近支持他预测的人越来越多。我们注意到，上海易居房地产研究院副院长杨红旭近日发表文章指出，楼市入春，已是不争的事实。他表示，2012年的楼市三部曲是探底、筑底、复苏，2013年市场总体特征将会是震荡上行，有惊无险，市场多数年度指标将强于2012年。
　　支撑杨红旭观点的，是全国70个城市的房价指数，该指数在去年6月份止跌反弹，之后一直保持小幅上涨，11月后则加速上涨。
　　数据：上周商品房成交创14周以来的新高
　　实际上，和全国大多数城市一样，从去年下半年开始，杭城购房者也结结实实地感受到了回暖。特别是从去年年底到今年年初。
　　据我们统计，2012年12月份主城区成交商品房4018套，位列六年以来的同期第三，比2011年12月同比上涨37%；其中住宅成交量达到了2803套，占总成交量的70%。
　　进入到2013年，这样的势头依然不减，上周(1月6日~1月12日)主城区商品房成交1244套，较前一周增加了572套，环比增加85%，日均成交178套，创下了去年国庆节后的周成交新高。截止到1月14日，主城区共成交商品房1532套。
　　除了成交火爆外，房价也出现上涨态势。中国指数研究院的数据显示，百城房价已连续7个月上涨。而中国指数研究院杭州分院提供的数据显示，2012年12月份杭州主城区商品住宅的成交均价，达到了全年来的峰值，22078元/平方米。而在此之前，这一数字均在16000元/平方米~20000元/平方米之间震荡，2012年全年的价格低谷出现在2012年5月，这个数字只有15266元/平方米。也就是说，全年房价的最高峰和最低谷，相差有三成。
　　调查：杭州的“面粉”供应也不给力
　　支撑任大炮关于房价上涨的理论依据，无非是市场上的供应量是否充足，这也是市场经济的基本原则。
　　作为楼市的上游产业，土地市场在近年来日益为人们所关注。不仅因为“面粉”的价格决定了“面包”的价格，还因为“面粉”的成交量直接决定了未来“面包”的供应潜力。
　　杭州市场在新开工面积和近两年的土地出让上，是否存在供应不足的情况？我们进行了调查。一般来说，大多数房企会在拿地之后两年的时间内将项目推向市场，一些动作比较快的开发商，拿地到开盘的时间仅需一年。如果以大多数房企拿地到开盘两年的时间计算，2011年出让的土地，将成为2013年新楼盘的主要供应，不过这个数字看起来却不怎么理想。在近三年的土地出让中，2011年的土地出让情况最差，出让宗数和成交面积在近三年中最低，分别只有56宗和2322亩。2012年的土地出让稍好，全年总出让宗数达到70宗，但总成交面积只有2924亩。情况稍好的是2010年，成交亩数达到3257亩，但和2009年相比仍是少了一大截。
　　另一方面，从新开工面积来看，2012年也出现了不小的下滑。据杭州市统计局提供的数据显示，从2009年到2011年，大杭州(包括5县、市)的商品房新开工面积和住宅新开工面积都呈直线上升态势，2011年的新开工面积是2009年的一倍。但经过2011年的数据飙升之后，2012年全年商品房新开工面积只有1816.03万平方米，而新开工住宅只有1027.89万平方米，均比2011年下降了近三成。
　　这些数据，似乎和任志强的说法有一定的吻合之处。
　　政策：调控威慑力逐步消化
　　除了供应方面可能会不给力之外，另一个导致房价上涨的原因或许来自政策。目前住建部和国土部的年度工作会议已经结束，虽然两部委都强调调控的重要性，并坚持不放松的口径，但并没有进一步出台实质性的举措，业界由此也猜测调控对市场的威慑正逐步减退。
　　一直令市场有所忌惮的房产税问题，近日也传出了新消息。国家税务总局总会计师汪康在国研中心企业所中国企业发展高层论坛上表示，房产税试点扩容非常复杂，也非常敏感，特别是在当前房地产信息管理系统不健全的情况下，要一下子拿出一个非常完善的、可推行的方案可能还有一定难度。
　　一位杭城房产圈内的资深人士表示，在房产税和调控政策都没有进一步加码的情况下，杭城的房价想要跟去年上半年一样大幅下降，恐怕很难。
　　不过有专家认为，虽然既有政策无法抵制房价上涨势头，但在未来几个月内很有可能出台房产新政，政策将是房价上涨最大的变量。不过，即使出台新政，楼市也不可能大幅降温。
　　从各方面的采访来看，2013年房价震荡上行加高位盘整的可能性很大。
　　任志强(华远地产董事长)：
　　从土地供应的角度，(2012年)大部分城市都没有完成当年的土地供应计划。必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少。而从投资数据上也可以明显看出来，真正影响房价的不是保障性住房，而是商品房，扣除了保障性住房的投资以后，商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。之前预计全部库存消耗掉大概要到2013年3月份左右，现在看来可能略有提前，因此房价在3月前就会暴涨。
　　聂梅生(全国工商联名誉主席)：
　　2013年最多出台一个房产税，但对大多数居民来说影响也不大，所以2013年房地产市场整体形势将好于2012年。2013年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。
　　薛建雄(中国房地产信息集团研究总监)：
　　房价上涨是基本趋势。随着国内消费者生活条件的提高，工资待遇提升，物价上涨的同时，房价必然也是呈上涨趋势的。所以，2013年楼市将会延续这种趋势，只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响。