佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见

NHFG2014026

主动公开

　　佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

　　为加快新型城镇化建设步伐，进一步解决村民住房需求问题，遏制违法建设行为，改善农村居住环境，提高村民生活质量，促进节约集约用地，根据《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《广东省农村综合改革示范试点实施方案》等有关法律、文件精神，结合我区实际，鼓励和推行村居社区公寓建设，特制定本实施意见。

　　一、指导思想

　　以《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》为指导，以有利于节约集约利用土地、有效解决村居住房困难问题、改善农村居住环境、加快城乡统筹发展为根本目的，按照“政策引导、规划先行、镇街统筹、村居实施、村民自愿、稳步推进”的思路，逐步推进村居社区公寓建设，积极引导村民由单家独户和分散居住转向多层公寓居住，加快转变村民的居住方式，改善生活环境，提升南海区新型城镇化水平。

　　二、村居社区公寓定义

　　村居社区公寓是指由农村集体经济组织主导建设，供本农村集体经济组织成员或经镇（街道）批准安排的其他符合条件的群体居住的公寓式住宅。

　　农村集体经济组织包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等。

　　三、实施原则

　　（一）坚持规划先行、合理布局、因地制宜的原则，完善配套设施、健全管理机制，逐步引导农民集中到村居社区公寓居住；

　　（二）坚持建新拆旧、住新控旧的原则，积极推进旧村改造；

　　（三）坚持节约集约、盘活存量的原则，逐步减少现有宅基地规模；

　　（四）坚持文物保护、村落传承的原则，努力打造具有岭南特色的美丽村居。

　　四、村居社区公寓入住对象

　　符合下列情形之一的村（居）民，可以申请入住村居社区公寓：

　　（一）符合“一户一宅”宅基地申请政策的本集体经济组织成员；

　　（二）现状为“一户一宅”，人均宅基地面积小于20平方米，因儿女到法定结婚年龄等原因，经镇国土、户籍部门联合审查，确认确需新建住宅分户的本集体经济组织成员；

　　（三）现状为“一户一宅”或“一户多宅”，与村集体签订协议，承诺不再新建、扩建、改建、转让原宅基地并自愿无条件执行日后经村民表决通过的旧村改造方案，且主动将已有宅基地土地证及房产证交由国土部门加盖“已申购社区公寓”印章的村（居）民；

　　（四）与村集体协商一致，由村集体收回宅基地使用权，并注销原宅基地使用证及其房屋所有权证，凭宅基地“以地换房”的村（居）民；

　　（五）本农村集体经济组织的被拆迁户；

　　（六）经农村集体经济组织成员大会表决通过，由镇人民政府（街道办事处）审核批准后统一安置到本区域的本镇（街道）其他农村集体经济组织的被拆迁户；

　　（七）原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因自然灾害等原因，需要新建住宅的；

　　（八）经镇人民政府（街道办事处）批准纳入的其他情形。

　　五、建设管理

　　（一）加强组织领导

　　成立以区政府分管领导为组长，区国土、规划、住建、公安、城乡统筹、财政等部门主要领导为成员的区村居社区公寓建设领导小组，下设办公室，办公地点设在区国土部门。     

　　领导小组负责村居社区公寓建设的指导、协调、管理和监督工作。领导小组办公室负责村居社区公寓项目认定及日常的相关工作。各领导小组成员单位按照职责分别做好相关工作。

　　区规划部门负责项目选址、项目规划设计、项目规划竣工验收等工作。

　　区国土部门负责用地预审及报批、土地登记等工作。

　　区建设部门负责施工报建、建设质量安全监督、竣工验收、小区管理和房产登记等工作。

　　区财政部门负责财政扶持工作。

　　区城乡统筹部门负责项目表决及项目建设招投标监管工作。

　　区公安部门负责“一户一宅”认定过程的户籍审查工作。

　　各镇（街道）应成立相应的领导小组及办公室。

　　（二）村居社区公寓项目认定及申报程序

　　1．认定条件

　　（1）选址符合土地利用总体规划和城乡规划；

　　（2）所在村（居）已编制完成村庄规划；

　　（3）已制定社区公寓建设方案（包括资金筹措及成本核算、房屋分配、建设计划及旧村庄改造计划等内容）。

　　2．申报程序

　　（1）表决：村集体经济组织制定村居社区公寓建设方案，经三分之二以上有表决权（十八周岁以上）的村民或三分之二以上的户代表表决同意。

　　（2）初审：经表决的申报材料报镇（街道）村居社区公寓建设领导小组办公室初审。镇人民政府（街道办事处）严格审查把关后，再报区村居社区公寓建设领导小组办公室审查。

　　（3）复审：领导小组成员单位（联席会议）对申报材料进行复审，一致通过的，报区人民政府审批。

　　（4）认定：通过区人民政府审批的，由区村居社区公寓建设领导小组办公室出具认定文件，项目建设单位凭认定文件办理项目建设的有关审批手续。

　　（三）规划指导

　　1．按先规划后建设的原则，由镇人民政府（街道办事处）编制落实村庄规划，科学安排社区公寓点的数量、布局、范围和用地规模，按生产、生活、生态等不同功能实行合理分区，逐步使分散的农村居民点适度集中归并。鼓励有条件的地区打破村（组）界线，统一规划，集中建设，连片开发。

　　2．项目容积率等规划设计条件，根据用地情况和控制性详细规划确定，按不高于住宅建筑面积20%的比例兼容配套商业用房。

　　3．农村集体经济组织应制定分期实施计划，遵照规划布局组织建设村居社区公寓。

　　4．强化村庄规划对村居社区公寓建设的基础性指导地位。未完成村庄规划的村居，原则上项目不予认定。

　　（四）用地管理

　　1．建设村居社区公寓的用地，应尽量使用存量建设用地。若经项目认定确需占用农用地或未利用地的，可优先安排新增建设用地指标。

　　2．建设社区公寓的村（组）应启动旧村改造计划。同时严禁开投宅基地，对已有的宅基地严格管控，不得擅自新建、改建、扩建，确保宅基地建设规模只减不增。

　　（五）建设主体

　　村居社区公寓的建设主体主要以村（居）农民集体经济组织为单位。农村集体经济组织负责村居社区公寓建设的资金筹措、方案设计、公寓分配方案制定、土地整理（含拆迁）、旧宅基地退出（收回）、项目施工、基础设施配套、建成后的小区管理等。根据规划建设的需要，也可由镇人民政府（街道办事处）统筹组织建设单位集中规划建设。

　　（六）建设要求

　　1．村居社区公寓建设须符合《佛山市城市规划管理技术规定》及相关国家技术规范要求。

　　2．村居社区公寓建设根据土地和规划情况，可以形成多幢公寓小区，也可单幢建设。

　　3．村居社区公寓按城市居住区规范要求进行高起点设计，为多层或高层单元式住宅楼，应按实际需要建设多种户型，以满足各类安置户或不同家庭结构的住房需求。

　　4．村居社区公寓应配置相应的物业管理用房。

　　5．村居社区公寓建设规模以实际需求为准，可具备一定的前瞻性，可按不高于实际需求上浮10%进行建设。

　　（七）分配安置

　　1．农村集体经济组织制定的社区公寓建设方案应包括具体的分配方案，经表决及审查通过后方可实施。

　　2．村居社区公寓原则上优先安排给符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员及本农村集体经济组织的被拆迁户。

　　3．凡申购社区公寓的，建筑面积人均上限为50平方米，不包括附属用房、杂物间和车库面积；人口按每户在册常住人口计算（公安户籍证明）。若按户分配的面积少于村居社区公寓最小户型面积（单人独户等情况），该户可按最小户型面积安排。

　　4．涉及拆迁补偿的，按原签订的有关协议安排。拆迁补偿中，凡单独选择货币补偿方式的，不得再申购村居社区公寓。

　　5．坚持公开、公平、公正的原则，对符合申购条件的申购人同等对待，对申购顺序采取抽签或随机摇号等方式确定。同时对申购对象、申购程序和房屋价格核定等内容进行公示。

　　6．已安排村居社区公寓的，不得再次申购（“以地换房”的除外）。

　　（八）预算控制

　　地上建筑物拆迁补偿、土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套、相关税费、贷款利息和公寓建设管理费用等支出计入村居社区公寓的建设成本。村居社区公寓的申购价格由村集体经济组织按建设成本结合实际情况自行确定，但不得损害村集体经济组织全体成员的共同利益。

　　（九）物业管理

　　村居社区公寓住户入住后应安排物业管理，可由农村集体经济组织统一管理或由全体业主聘请有资质的物业服务公司进行管理。

　　六、政策支持

　　建设村居社区公寓可在土地房产、财政税费、资金筹措及业务审批等方面享受以下政策优惠。

　　（一）土地房产方面

　　1．农村集体经济组织名下的国有或集体建设用地，非住宅用途的经区政府批准可通过转功能手续，确定土地用途为“农村宅基地（社区公寓）”；社区公寓配套商服用地的，可确定土地用途为“农村宅基地兼容××用地”，其中，所兼容用途以土地具体用途确定。

　　2．按拆旧建新方式建设社区公寓的，经复垦腾挪出的用地指标，全部返还该村集体。

　　3．村居社区公寓兼容配套的商业用房可按区相关政策租赁、转让，土地可按共用宗办理流转，通过规范运营，壮大村级集体经济，增加农民福利。

　　4．村居社区公寓可按照有关政策法规，凭分配协议、购房合同以及购房***等相关材料办理土地证、房产证。建设村居社区公寓使用集体土地的，可办理共用宗集体土地使用证；使用国有土地的，可办理共用宗国有土地使用证。

　　5．社区公寓内的房产登记满十年后，在土地所在村集体经济组织同意的前提下，允许其有条件转让，但转让后不能再申购社区公寓或保障性住房。社区公寓的转让对象必须为土地所在地的镇人民政府（街道办事处）内农村集体经济组织成员。在同等交易条件下，本村集体经济组织有优先购买权。

　　（二）财政扶持方面

　　为鼓励推行村居社区公寓建设，减轻村民负担，对在2015年底前完成项目认定，且在2017年底通过竣工验收的社区公寓建设项目进行财政补贴扶持。在项目竣工验收后，按建筑面积100元/平方米（商业用房除外）的标准一次性补贴给项目建设单位，补贴费用由区、镇两级财政各占50%共同负担。

　　（三）资金筹措方面

　　1．规范管理，市场化运营，多渠道筹集村居社区公寓建设资金。由村（居）集体筹集，实行市场化运营。鼓励探索利用社会资金，引入产业投资或者以合作开发等方式解决资金启动问题，同时完善合作企业的引入和退出机制。建设项目应进行公开招标，由镇（街道）农村资产交易平台进行监管；项目资金收支情况由镇（街道）城乡统筹、财政部门进行监管。

　　2．对集体经济组织及村民自筹资金建设社区公寓的，鼓励银行对社区公寓推行按揭业务，以解决村集体或个人资金短缺的问题。

　　3．根据《佛山市南海区保障性住房管理实施细则》，创新农村居民保障性住房安置方式，对属于保障对象的南海区户籍农村中低收入住房困难家庭，根据其分配到户的社区公寓住房面积，由镇人民政府（街道办事处）给予300元/平方米的补贴（原则上补贴面积不得超过60平方米），今后不再对其进行保障房安置。

　　（四）业务审批方面

　　建立社区公寓建设项目审批绿色通道，项目建设单位凭社区公寓项目认定书，可在相关职能部门优先办理相关审批业务。

　　（五）其他方面

　　对形成相当规模的社区，优先安排公办幼儿园及小学等教育配套设施和文化、体育、娱乐设施，并完善公共卫生服务体系。

　　七、工作要求

　　（一）广泛宣传

　　推行村居社区公寓建设，是节约集约用地和贯彻新型城镇化战略的重要举措，既有利于改善居住环境，提高幸福指数，又有利于保护耕地，优化土地资源配置，提高土地节约集约效益。要充分利用电视、广播、网络、报纸、标语、会议等各种媒体及多种宣传渠道，大力宣传规划建设村居社区公寓的重要性和必要性，提高村民城镇意识和现代观念，为推行社区公寓建设营造良好的社会氛围。

　　（二）推行试点

　　各镇（街道）要高度重视试点项目的示范效应，根据村集体的建设意愿，有针对性地选取1―2个社区公寓建设项目作为试点，在2014年底完成试点项目的认定工作，并确保在2016年底通过竣工验收。试点项目除享受财政扶持补贴之外，在项目用地及相关业务审批方面也享有优先政策。

　　（三）依法监管

　　1．村居社区公寓建设中，发现违法用地和违法建设的，由国土、住建、规划、城管（执法）部门依法从严查处；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　2．严禁任何单位及个人违法、违规销售（含以租代售）村居社区公寓，违者按照有关法律、法规没收违法所得，并追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　3．建立镇、村、组三级土地监察网络，充分发挥镇、村、组三级在宅基地管理中的作用，将违法宅基地管理纳入“两违用地”整治范围进行严格管理。严禁村集体开投宅基地，严禁未经依法批准将农用地转为宅基地的行为，如有违反，依法从严处理，涉嫌犯罪的，坚决移送司法机关追究相关人员的刑事责任。

　　4．对社区公寓入住对象中与村集体签订协议，承诺不再新建、扩建、改建、转让原宅基地的，镇（街道）有关职能部门不得进行相关业务的审批。

　　（四）强化考核

　　镇（街道）强化对宅基地的监管责任，由各镇（街道）切实担负起对农村宅基地建设和管理的职责。各镇（街道）要制定宅基地管理考核制度，明确各部门及村（居）的责任，把农村宅基地管理纳入责任目标，考核结果作为年底绩效评比的依据。

　　八、其他

　　本意见自印发之日起施行，暂执行至2017年12月31日止。此前我区所颁布的其他有关文件与本文件不一致的，以本文件为准。《关于村镇社区公寓建设的指导意见》（南府〔2011〕258号）自行废止。各相关职能部门可依本部门职责制定相应的实施细则。

　　***：1．佛山市南海区村居社区公寓项目认定操作细则

　　2．佛山市南海区村居社区公寓建设领导小组认定文件

　　3．佛山市南海区村居社区公寓项目财政补贴审查表

　　佛山市南海区人民政府

　　2014年9月25日

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