测绘专家教你计算房屋公摊面积

无论是高层还是多层商品房，都有公摊建筑面积。公摊到底摊了些什么?面积是如何计算的?不少购房者对此并不清楚，不少人担心房子被“注水”。为此，记者专门采访了市国土资源局下属单位——市国土房产测绘大队的专家，向我市购房者解答与商品房公摊面积有关的问题。

     各种“面积”如何界定

  市国土房产测绘大队副大队长黄少拱介绍说，我市房产面积测算均依据2000年8月1日出台的GB/T 17986.1-2000国家标准。房产面积测算包括了购房者熟知的房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算，其中共有共用建筑面积即大家俗称的“公摊面积”。

     黄少拱说，对于常见的商品房来说，成套房屋的套内建筑面积一般包括了该房的套内使用面积、套内墙体面积和阳台（入户花园）面积。对于封闭阳台，面积100%的计入套内建筑面积；半封闭阳台和入户花园面积则以50%计入套内建筑面积。而我市对于产权面积的测算，一直以来都是指套内房屋建筑面积加上每套分得的公摊面积。

     建筑物外墙一半为全体业主共有

  一般来说，房屋的公摊面积为各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。也就是说，购买者所购房屋外墙的一半是大楼全体业主共有的。

      黄少拱介绍说，在我们常见的商品房建筑中，与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，有顶盖不封闭的永久性架空通廊都是按外围水平投影面积的一半进行计算。

      公摊面积如何计算

      房屋公摊面积的计算公式为，各单元参加分摊所得的分摊面积=面积的分摊系数×各单元套内建筑面积。面积分摊系数=需要分摊的分摊面积总和÷参加分摊的各单元套内建筑面积总和。只要套入这个公式，每个单元需要分摊的面积便可计算出来。

     黄副大队长举了一个例子，假设一幢建筑有12层高，每层有A、B两个单元，A单元套内建筑面积50平方米，B单元套内建筑面积60平方米，整幢建筑需要分摊的梯间面积总和为160平方米，建筑外墙总面积的一半为50平方米。通过以上计算公式可以得出，该建筑的面积分摊系数为（160+50）÷〔（50+60）×12〕≈0.16。这样便可得出A单元所得的分摊面积为0.16×50=8平方米，B单位则为0.16×60=9.6平方米。

     不同住宅公摊面积有差异

      目前市面上新建的商品房，大多为独幢小高层和多幢高层小区两种。这两者在公摊面积的计算上也是有差别。独幢小高层的地下室梯间、电房等公用设施需进行摊分，而多幢高层的住宅小区仅对地面以上的共有建筑面积进行摊分，同时小区内的会所、大堂等公用设施也不进行摊分。