关于进一步加强和规范物业服务收费管理有关问题的通知

汕头市物价局

汕头市房产管理局

汕价〔2012〕59号

关于进一步加强和规范物业服务

收费管理有关问题的通知

各区县物价局，濠江区发展规划局、城市建设管理和环境保护局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区住房和城乡建设局、南澳县住房和城乡建设局，汕头高新区国土资源局，金平、龙湖房屋管理所：

    为进一步规范物业服务收费管理行为，根据有关规定，现就住宅物业服务小区约定具体服务等级和收费标准、物业服务收费标准备案、申领收费许可证程序等有关问题通知如下：

一、住宅物业服务小区具体服务等级和收费标准的确定须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订前期物业服务合同（示范文本参考样式见***一）或物业服务补充协议（参考样式见***二）。

二、实行政府指导价的物业服务收费，必须向区县政府价格主管部门备案、申领收费许可证。

三、物业服务收费标准备案、申领收费许可证应提交如下资料：

（一）物业服务收费备案申请书（参考样式见***三）和填写《广东省经营服务性收费申请表》一份；

（二）物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证及住宅小区命名批准文件复印件或房产主管部门出示的物业管理区域备案回执复印件；

（三）物业服务收费备案表（样式见***四）；

（四）经住宅物业服务小区所在地房地产主管部门加具意见的已签订物业服务协议的业主用户名册（样式见***五）；

（五）与业主协商确定具体收费标准签订的前期物业服务协议或补充协议复印件。

四、区县政府价格主管部门受理物业服务收费备案、收费许可证申请后，对符合规定的，应在10个工作日内出具备案文书（具体样式见***六）和收费许可证。对不符合规定的，不予以备案（具体样式见***七）和核发收费许可证，并说明理由。

五、住宅小区调整物业服务收费标准，应重新备案和核发收费许可证。

***一：前期物业服务合同（示范文本参考样式）

二：物业服务补充协议（参考样式）

三：

四：

五：住宅小区业主名册表（样式）

六：备案回执（样式）

七：

二Ｏ一二年四月一日

主题词：房地产  收费  管理  通知

抄送：市物业管理行业协会。

主办：市物价局服务价格管理科电话：88486699（共印30份）

***一：   

前期物业服务合同（示范文本参考样式）

甲方：                                            ；（业主或开发建设单位）

法定代表人：                     ；

地址：                                                      ；

邮编：                       ；联系电话：                   。

乙方：                                        ；（物业服务企业）

法定代表人：                      ；

地址：                                                       ；

邮编：                          ；联系电话：               。

资质等级：                                      ；证书编号：                     。

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲、乙双方对                        （物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章  物业基本情况

第一条  物业基本情况:

房屋或物业小区名称                                                         ；

房屋或物业小区类型                                                  ；

座落位置                                                          ；

建筑面积                                                          。

物业管理区域四至：                                                   。

物业服务用房坐落位置：                                       ；

物业服务用房面积：                                             。

（规划平面图见***1，物业构成明细见***2）。

第二章  服务内容与质量

第二条　在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

物业交付前

1、本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时***，乙方提出的合理意见，开发建设单位应及时进行解决；

2、开发建设单位在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方。

物业交付后：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见***3）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见***4）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条  在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、                                                               ；

2、                                                               。

第四条  乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（***5），或以乙方的投标文件为准，详见投标文件（***9）。

第五条  单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章  物业服务费用

第六条  本物业管理区域物业服务收费选择以下第       种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

多层住宅：          元/月.平方米；

高层住宅：          元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）

别墅：          元/月.平方米；

办公楼：          元/月.平方米；

商业物业：          元/月.平方米；

         物业：          元/月.平方米。

会所：         元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    （3）物业管理区域绿化养护费用；
    （4）物业管理区域清洁卫生费用；
    （5）物业管理区域秩序维护费用；
    （6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    （7）办公费用；
    （8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润；

（12）经业主同意的其它费用                             。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

2、酬金制

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收标准如下：

多层住宅：          元/月.平方米；

高层住宅：          元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）

别墅：          元/月.平方米；

办公楼：          元/月.平方米；

商业物业：          元/月.平方米；

      物业：          元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）经业主同意的其它费用                             。

乙方采取以下第          种方式提取酬金：

（1）乙方按      （每月/每季/每年）                 元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方           （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金                  %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条  业主应于开发建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），开发建设单位不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。

物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

业主约定由承租人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。

物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在           （每次缴费的具体时间）前交纳。

第八条  物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年         次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、                                                                 ；

2、                                                                 。

第四章 物业的经营与管理

第九条  停车场收费采取以下方式：

1、 停车场车位（或车库）所有权或使用权由业主购置的，车位（或车库）使用人应按露天车位            （元/个·月）、车位（或车库）           （元/个·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。

2、临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定。

第十条  乙方应与停车场车位（或车库）使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位（或车库）使用及停车管理服务等方面的权利义务。

需要进行车辆保管服务的，收费标准由乙方根据相关法律法规规定确定，并向全体业主公示。

第十一条  本物业管理区域内的会所属                 （甲方或全体业主）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取使用费用：

1、                                                              ；

2、                                                              。

第十二条  本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配：

1、所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金；

2、                                                                ；

3、                                                   。

第十三条　在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，开发建设单位将停车场出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

第五章  物业的承接验收

第十四条  乙方承接物业时，开发建设单位应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、                                                                ；

2、                                                                。

第十五条  开发建设单位应解决物业查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，具体解决办法如下：

1、                                                              ；

2、                                                              。

第十六条  开发建设单位与乙方应按照《物业承接查验办法》规定签订物业承接查验协议（***10），作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十七条  乙方承接物业时，开发建设单位应向乙方移交下列资料：

1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

5、物业及配套设施的产权清单；

6、物业服务用房的清单;

7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

8、                                                  。

    第十八条  开发建设单位保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第十九条　业主对由开发建设单位因施工质量等引起的纠纷，开发建设单位要及时解决，并对相关业主作出解释，乙方要配合甲方做好解释工作。开发建设单位委托乙方予以解决的，要支付相应的费用。

 第六章  物业的使用与维护

第二十条  业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的临时管理规约，内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等。

乙方根据临时管理规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十一条  乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、          等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。

第二十二条  乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督。

第二十三条  因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和乙方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十四条  乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十五条  甲方应于                  （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。物业管理用房面积和装修标准应符合《广东省物业管理条例》第三十八条规定。

第二十六条  物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章  住宅专项维修资金

第二十七条  住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。

业主应于   年   月  日前按     元/平方米将住宅专项维修资金交纳至政府在       银行开设的住宅维修资金专项帐户：        。

第二十八条  住宅专项维修资金属于业主所有，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十九条  住宅专项维修资金的续筹：                         。

第八章　物业保修金

第三十条　物业保修由                 （甲方自行保修或委托乙方保修）。

第三十一条　保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保修协议书》（***6）或《物业保修委托协议书》（***7）

第九章  违约责任

第三十二条  甲方违反本合同相关规定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由甲方赔偿。

第三十三条  除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按              标准向甲方支付违约金。

第三十四条   乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十五条 开发建设单位违反本合同第十八条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人自行修复费用及造成的其他损失由开发建设单位承担。

 第三十六条  以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、           　　　　　　　　　　                。

第十章  其他事项

第三十七条  本合同期限自          年        月        日起至         年         月       日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

第三十八条   本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十九条 乙方退出时，应将应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给（居民委员会会、村民委员会）              代管。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为***。

第四十一条  业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十二条   本合同的***为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。

第四十三条 本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第四十四条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第                     种方式处理：

1、向                             仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第四十五条   本合同一式        份，甲、乙双方各执       份，报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府各一份（备案）。

第四十六条　本项目甲、乙双方前期物业管理招标文件（***8）和前期物业管理投标书（***9），为本合同的***，具有同等法律效力。

               甲方（签章）              　　       乙方（签章）

法定代表人                    　　    法定代表人

                 年      月      日                 年     月     日

 ***1

规划平面图

***2

物业构成明细

 ***3

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、电梯井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、物业服务用房；

11、                                        ；

12、                                         。

***4

物业共用设施设备明细

1、绿地                      平方米；

2、道路                       平方米；

3、化粪池                       个；

4、污水井                       个；

5、雨水井                       个；

6、垃圾中转站                   个；

7、水泵                         个；

8、水箱                         个；

9、电梯                         部；

10、信报箱                      个；

11、消防设施                                            ；

12、公共照明设施                                        ；

13、监控设施                     ；

14、避雷设施                      ；

15、共用天线                      ；

16、机动车库                   个                   平方米；

17、露天停车场               个                  平方米；

18、非机动车库                  个                  平方米；

19、共用设施设备用房                             平方米；

20、                                                 。

***5

前期物业管理服务质量标准 

一、    物业共用部位的维修、养护和管理

1、                                                             ；

2、                                                             ；

……

    二、    物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、                                                             ；

2、                                                             ；

……

    三、    物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、                                                             ；

2、                                                             ；

……

    四、    公共绿化的养护和管理

1、                                                           ；

2、                                                              ；

……

    五、    车辆停放管理

1、                                                              ；

2、                                                              ；

……

    六、    公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、                                                           ；

2、                                                           ；

……

    七、    装饰装修管理服务

1、                                                            ；

2、                                                            ；

……

    八、    物业档案资料管理

1、                                                            ；

2、                                                            ；

……

    九、    其他服务

1、                                                            ；

2、                                                            ；

                ……

***6

物业保修协议书

***7

物业保修委托协议书

***8

甲方前期物业管理招标文件

***9

乙方前期物业管理投标书

***10

物业承接查验协议

***二：

补 充 协 议

甲方：                                        ；（物业服务企业）

法定代表人：                      ；

地址：                                                       ；

邮编：                          ；联系电话：               。

资质等级：                     ；证书编号：                     。

乙方：                                            ；（业主）

地址：                                                      ；

邮编：                       ；联系电话：                   。

根据汕头市物价局汕头市房产管理局《关于规范物业服务收费问题的通知》（汕价〔2011〕2***号）和《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价〔2011〕265号）的规定， 甲乙双方就小区物业服务收费标准的调整达成以下协议：

一、本协议涉及房屋地址是：_________________；房号是：_________。

二、甲方同意按照约定的服务等级     级标准为乙方提供服务；乙方在    年 月 日至    年  月  日期间按住宅     元/㎡.月、车位（或车库）   元/个·月的标准缴交物业服务费。

带电梯住宅首层免加收，第2层起加＿＿元/㎡.月，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加＿＿元/㎡.月，11层至20层每层加＿＿元/㎡.月,21层至30层每层加＿＿元/㎡.月，31层起按30层标准计收。

三、在合同期限内，如汕头市政府相关部门调整相应的收费标准，本小区的物业服务费用标准按规定重新约定。

四、本协议是作为甲、乙双方已经签订的《汕头市前期物业管理服务协议》的补充协议，与前期物业服务协议合并使用。

    五、本协议未尽事宜，双方另行协商解决。

六、协议一式两份，双方各执一份。

甲方（签章 ）：                  乙方（签章）：

代表人：                              

签订日期：     年  月  日         签订日期：      年   月   日

***三：

物业服务收费备案申请（样式）

文号：

     物价局：

根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）和《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》（汕价〔2011〕2***号）的有关规定，现向你局申请实行政府指导价物业服务收费备案。

公司简介……

申请收费备案的小区（或物业）简介……

申请备案的政府指导价物业服务收费标准为：……。

特此申请。

 ***：1.1 物业服务收费备案表

   1.2 物业服务企业营业执照、资质证书及组织机构

       代码证及住宅小区命名批准文件复印件

   1.3 住宅小区业主名册表

   1.4 与业主协商确定具体收费标准签订的物业服务

协议复印件。

申请单位（盖章）

年 月 日

***四：

物业服务收费备案表（样式）

年   号

                                      面积单位：平方米

注：本表一式二份，一份受理部门存档，一份盖章后退申请单位。

***五：

住宅小区业主名册表（样式）

住宅小区名称：                                                    表列（共  份  页）

房产主管部门意见：                      年    月    日

***六：

备  案  回  执（样式）

汕   价物备〔20  〕   号

        公司：

你公司      小区实行政府指导价物业服务收费备案材料悉。你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案。请你公司严格按以下要求执行。

一、实行政府指导价的物业服务收费必须严格按备案标准执行，如需调整，应重新申请备案，未经备案，不得随意调整执行标准。

二、新建商品房销售时，应当按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》（粤价〔2011〕106号）和《汕头市物业服务收费公开指导性意见》（汕价〔2011〕266号）的要求，做好物业服务收费信息的公示工作。

三、物业服务企业应按广东省物价局、广东省建设厅《 转发国家发展改革委、建设部<关于印发物业服务收费明码标价规定>的通知》（粤价〔2004〕246号）和《汕头市物业服务收费公开指导性意见》（汕价〔2011〕266号）要求,做好物业服务收费明码标价工作。

附表：物业服务收费备案表（    年  号）

    物价局（盖章）

        年 月 日

注：本文书一式二份，受理部门、申请单位各一份

受理部门：                            联系电话：

***七：

物业服务收费备案意见（样式）

年  号

        公司：

你公司      小区实行政府指导价物业服务收费备案材料悉。下列事项与价格法律、法规、政策规定不符：

1.…………

2.…………

3.…………

根据有关规定，提出如下意见：

1.…………

2.…………

3.…………

请根据上述意见修改后重新申请备案。

                                         物价局（盖章）

      年  月 日

相关***：