商业贷款转公积金贷款业务16日上线

　　昨天，《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》（以下简称《商转公贷款暂行规定》）正式发布，记者从市公积金中心召开的新闻发布会上获悉，备受市民关注的商转公贷款业务将于9月16日上线运行。在职工申请商转公时，可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程，免除赎楼、担保等手续，月供最高可省近千元。

　　市公积金中心介绍，今年5月28日至6月10日，深圳商转公政策向社会公开征求了意见，共收到各类以邮件、来电方式反馈的意见527条，涉及12个方面。意见主要集中在银行应无条件同意职工办理提前还款并免收罚息、免除赎楼、担保等手续、简化同行办理商转公业务的办理手续、所有银行的商业住房贷款都能办理商转公等问题。

　　市公积金中心充分尊重民意，本着便民利民的原则，与人民银行、市银监局、房地产权登记部门等多个单位进行了协商，最终采纳或者部分采纳了大部分意见，尽最大努力满足职工合理需求。

　　其中最为引人关注的是，经多方协商，在商转公贷款业务办理模式中增加了顺位抵押的操作模式。职工采用这一模式办理商转公不用赎楼，从而优化了办事流程，降低了广大职工办事成本。

　　市公积金中心介绍说，鉴于商转公业务上线后需求量存在集中爆发的可能，商转公贷款申请将实行预约受理，且按照职工原商业性住房按揭贷款放款时间进行分段预约。首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工；原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的，职工按照所在月份分批次预约，逐月顺延。

7折商贷利率可不考虑商转公

　　职工商转公后月供可节省多少呢？市公积金中心相关负责人介绍，按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率，公积金贷款利率大约相当于商业银行贷款基准利率的6.9折。一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，最多节省利息支出约41万元。

　　将商业贷款转为公积金贷款，在理论上一定可以省钱。但是否申请商转公，要根据自身的实际情况估算是否划算。市公积金中心相关负责人表示，首先要对比一下个人贷款基准利率。如果部分职工购房时恰好有机会享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7＝4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，那就没有必要商转公。

　　其次，商转公还要考虑的是原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期（如前两三年）的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。

　　还有一种情况就是，如果职工准备在最近两三年间提前还清所有贷款，那么可以不用考虑再去办理商转公。

《商转公贷款暂行规定》解读

　　从市公积金中心了解到，此次发布的《商转公贷款暂行规定》较此前《征求意见稿》有较大的变化，在业务办理方面减化程序，使商转公贷款政策做到便民、利民、惠民。

　　最大限度免除赎楼和担保手续

　　《商转公贷款暂行规定》增加了顺位抵押的操作模式，即直接采用在原贷款抵押权人的基础上，新增公积金贷款抵押权人的做法，来实现商转公业务的抵押担保，从而减少职工赎楼流程。

　　目前，在7家受托银行和首批签署合作协议的非受托银行的存量住房按揭贷款可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务，不用再赎楼了。职工在7家受托银行的存量住房按揭贷款可回原贷款行办理商转公业务；职工在首批非受托银行的存量住房按揭贷款可以选择7家受托银行中的一家办商转公业务。

　　此外，和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，只是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款所购房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。

　　提前还款须原贷款银行同意

　　《商转公贷款暂行规定》中申请商转公贷款条件和《贷款规定》中公积金贷款的条件基本一致。主要增加的内容：一是申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款）且该贷款尚未结清，这是开展商转公贷款的前提。二是申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意。三是申请人或者配偶都可以是申请商转公贷款住房的权利人。

　　可贷额度不高于原商贷余额

　　《商转公贷款暂行规定》中商转公贷款可贷额度计算标准和《贷款规定》中公积金贷款可贷额度计算标准大部分保持一致，即以申请人账户余额的倍数为基础计算可贷额度，同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过按照国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款最高额度（个人50万元，共同申请的90万元）等方面进行了要求。

　　此外，商转公业务的可贷额度新增了不高于原商业性住房按揭贷款余额、采用第三方抵押担保或质押担保时的抵押率约定等要求。通过这些条件的一并要求，从贷款风险控制的角度出发，取按照这些条件计算出的低值作为可贷额度。

　　已还款与新贷款期限之和不超30年

　　和已上线的公积金贷款品种不同的是，商转公贷款业务的贷款期限规定为，原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。

　　同一银行办商转公有望免除罚息

　　有市民建议商业银行能在商转公过程中免除罚息，对此，市公积金中心透露，该中心已就此与商业银行商讨，银行方面表示，职工与原贷款银行已经签订了住房按揭贷款合同，商业银行将按照原住房按揭贷款合同上的有关约定以及商业银行的现行政策来处理，具体操作中将视实际情况考虑罚息的减免问题，如果职工在同一银行办理商转公贷款有望免除罚息。

　　另据介绍，根据《商转公贷款暂行规定》，办理商转公绝大部分情况不需要评估，只有在申请人用本人其他商品住房或第三人商品住房抵押的，才需要办理评估。