关于印发汕头市住房保障制度改革创新实施方案的通知

汕府办〔2012〕97号

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《汕头市住房保障制度改革创新实施方案》已经市人民政府同意，现予印发，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市房管部门反映。

汕头市人民政府办公室
二○一二年六月三十日

汕头市住房保障制度改革创新实施方案

为进一步完善我市住房保障制度，切实保障和改善民生，加快实现“住有所居”的目标，根据***《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住建部《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）和省政府办公厅《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）的精神，结合我市实际，制定本方案。

一、基本要求和总体目标

（一）基本要求。坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；逐步将各类保障性住房合并管理，建立以公共租赁住房（以下简称公租房）为主体，具有汕头特色的新型住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，建立和完善住房保障体制，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、按顺序推进住房保障制度改革创新工作。

（二）总体目标。到“十二五”期末，全市保障性住房覆盖面达到20％左右，使我市城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

二、建立以公租房为主体的新型住房保障制度

按照减少保障房种类的原则，逐步将全市直管公房、廉租住房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度。按照分档确定租金的原则，保障不同类别住房保障对象按照相适应的经济负担能力实现基本居住需求。

（一）合理确定保障对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。城镇低收入住房困难家庭的人均收入标准按照上年度城镇居民人均可支配收入的60％划定或按照最低生活保障线上浮150％—200％划定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。有条件的区县可以适当放宽城镇低收入住房困难家庭的准入标准。除收入和住房标准外，逐步引入家庭资产作为准入条件。

（二）实行分类保障。按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的公租房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。具有城镇户籍的低收入住房困难家庭由政府以公租房实物配租和租赁补贴相结合的方式予以保障，其中：属金平区、龙湖区户籍的由市负责实施保障，所在区配合，并可补充实施保障；属其他区县户籍的，由所在区县负责实施保障。人均收入在辖区最低生活保障线1．5倍及以下且处在轮候期间的公租房保障对象，自行解决住房问题的，可向政府申请租赁补贴；其他家庭不实行租赁补贴。企事业单位等社会力量投资筹建的公租房主要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

（三）合理确定户型、建设标准和租金标准。新建公租房包括成套住宅和集体宿舍。成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，户型包括单间、一居室和两居室。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修，配置必要的生活设施。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。

政府投资筹建的公租房租金由市、区县价格主管部门会同级住房保障主管部门，根据租赁对象的经济承受能力、租赁区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品房平均租金的80％和住房困难群体的收入水平分层次确定，并报同级政府批准后实施，实行动态调整。其中，城镇最低生活保障家庭和特困职工家庭承租政府投资筹建的公租房，至2015年底租金标准原则不得超过每月每平方米1．2元。

社会力量投资筹建的公租房租金由出租人参照相关规定自行设定，报项目所在地的区县住房保障主管部门备案。

原直管公房租金与公租房租金应逐步统一，并及时向社会公布。到2015年底直管公房租金标准应达到同区域、同品质的公租房租金标准的50％。

（四）建立需求申报制度，健全准入、退出机制

1．开展需求登记。（1）申请承租政府投资筹建的公租房，具有城镇非农业户口的家庭（或个人）应当按照政府公布的公租房申报条件，向户籍所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求；新就业职工、外来务工人员由用人单位统一受理后，向用人单位所在地街道（镇政府）申报。（2）申请承租企事业单位等社会力量投资筹建的公租房，新就业职工、外来务工人员应当按照出租人报区县住房保障主管部门备案的公租房申报条件，向出租人申报住房保障需求。

2．组织审查核实。（1）申请承租市政府投资筹建的公租房，由街道办事处或者镇政府受理和初审，经区住房保障主管部门会同区民政部门审核后，报市住房保障主管部门会同市发改、监察、民政、财政、住建、人口和计划生育等部门进行联合审查。（2）承租区县政府投资筹建的公租房的申请审核程序由区县住房保障主管部门会同有关部门制定，报经本级政府审定后执行。（3）承租社会力量投资筹建的公租房的住房保障申请由出租人按照报区县住房保障主管部门备案的申报条件进行调查、核实。

3．登记、建档。住房保障主管部门应当分别将本级、本地负责实施保障范围内的、经审核符合条件的申请人的有关情况在当地政府信息网或住房保障主管部门门户网站等媒体统一进行公示；对经公示无异议或者异议不成立的，纳入公租房保障范围，由住房保障主管部门予以登记入册，并对相关数据进行统计分析，建立统一的纸质及电子档案。

4．实行轮候保障。根据公租房建设规划、年度建设计划和需求登记情况，由住房保障主管部门对经登记纳入公租房保障范围的保障对象，实行轮候分配。家庭成员中有优抚对象、65周岁以上老人、残疾人、患大病人员和优秀农民工的，在同一次轮候中优先分配公租房。具体轮候规则由住房保障主管部门制定，报同级政府批准后执行。申请人轮候信息应通过政府网站或者住房保障主管部门门户网站予以公开，接受社会监督。

5．完善准入、分配和退出机制。（1）严格准入管理。严格执行准入制度，从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积、计划生育等方面严格把关，严格准入管理。各区县要加快完善住房保障管理信息系统建设，加强信息平台共享渠道，提高资格审核的公正性和准确性。（2）规范分配管理。坚持公平、公正、公开的原则，按照轮候规则和抽签或摇号选房、公证、媒体监督等方式，公开登记结果、分配过程和分配结果。（3）完善退出机制。健全住房保障资格审核制度，通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发现入住对象采取提供虚假证明材料等方式骗租公租房，或者擅自转租、闲置和违规使用公租房，或者不再符合保障条件的，及时予以清退。拒不退出公租房，可通过行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段，落实住房保障退出机制。强化公租房合同管理，合同期限3年，合同期限届满需要续租的，承租人应提前3个月提出书面申请，经审核，具备公租房保障资格的，准予续租，并签订续租合同。

（五）创新保障性住房筹集、建设模式

政府或社会力量通过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。

社会力量筹建的公租房纳入所在区县年度建设计划，享受公租房建设和运营的相关优惠政策，出租人应将准入标准和租金标准设定、配租方案、配租对象、配租结果等报所在区县住房保障主管部门备案，接受市住房保障主管部门和相关主管部门的监督管理。

具体筹建模式有：

1．市、区县政府投资筹建。包括由市、区县政府投资建设和管理的公租房，以及政府通过收购、长期租赁及盘活机关、企事业单位的现有存量公房、直管公房和廉租住房等方式筹集的公租房。政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其他经营收入专项用于公租房的管理、维修养护和建设。

2．开发项目配建。即在新建普通商品住房、“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，按照住房保障建设规划布点，应当配建一定比例的公租房；其中“三旧”改造项目配建比例按市政府相关规定执行，普通商品住房项目配建比例为5％，并在土地出让合同中及规划文件中予以明确。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。建成的公租房按照土地出让合同约定无偿移交住房保障主管部门，产权归政府所有，按政府投资筹建的公租房进行管理。

3．产业园区集中配建。外来务工人员集中的开发区、产业园区，鼓励用工单位利用自有土地，在符合规划的前提下，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。

4．单位自筹建设。各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房，以及通过团购、团租的公租房，应当纳入当地政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源可以出租或出售给政府，用于安置其他保障对象租住。

5．社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持，由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。

6．利用留用地、集体建设用地建设。争取我市列入利用集体建设用地建设公租房的试点，按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，利用留用地、集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。

（六）创新公租房运营管理方法

1．探索公租房有偿使用的方法。公租房原则上只租不售，若公租房套数超出规定的任务数且供大于求的，可以出售，但不得改变其保障性住房的性质、用途。具体办法由市政府另行规定。用人单位需要向政府团购或团租公租房时，可以由用人单位统计本单位住房需求情况，向住房保障主管部门提出申请，再由政府集中建设后予以解决。公租房项目配套的商业铺面和车位车库等经营性设施可租可售，但必须优先满足公租房住户的使用之需，在出售时其相应分摊的土地必须有偿使用。

2．推行公租房小区物业服务。政府投资筹建的公租房，除移交给用人单位管理以外，由同级住房保障主管部门管理。住房保障主管部门可以委托物业服务企业实施物业服务管理。在同等条件下，受委托的物业服务企业应当优先雇佣本小区公租房承租人作为物业服务人员。发生物业服务企业突然撤离或出现重大纠纷情况时，属地街道应临时接管，组织实施基本服务，维护小区和谐稳定。物业服务收费不足以维持本小区物业服务时，由政府财政予以核补，所需资金在配建的商业服务设施和车库车位的经营收益以及公租房租金收入中调剂解决。

3．公租房小区实行属地化管理。政府投资筹建的公租房小区，属地街道应创造条件在小区内设立综合服务中心，引入义工组织，针对保障人群的特点，提供多层次、多元化服务。

三、落实住房保障措施和配套政策

（一）落实规划保障。市、区县政府要合理组织编制公租房近远期建设规划和年度建设计划，并结合实际需求，按照集约用地、节能、环保的原则，进行科学、合理规划布局，构筑均衡的保障性住房空间分布体系；公租房项目的选址要充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便利、公共设施配套的区域，合理安排区位布局；在符合城市规划控制指标的前提下，公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握，并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。

（二）落实土地保障。

1．完善土地储备制度。市、区县国土资源部门要加快完善土地储备制度，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。

2．确保用地供应。公租房建设用地，纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供应指标时单独列出，予以优先保障。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。在外来务工人员集中的产业园区，各区县政府应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。

（三）落实资金保障。

1．加大政府财政投入。市、区县政府要将公租房建设资金纳入年度财政预算或通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴、BOT等方式加大对公租房的建设和营运投入。土地出让收益用于公租房建设的比例按国家、省和市住房保障政策相关规定比例办理，财政资金安排不足的地区要提高从土地出让收益中提取住房保障资金的比例。

2．发挥住房公积金作用。争取将我市纳入国家利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。

3．规范发展企业债券融资。鼓励各类企业和其他机构以独资、发行企业债券、集资或股份制的方式投资建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设的，优先办理核准手续。

4．组织开展金融创新。积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。

5．落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

四、建立健全住房保障体制

（一）理顺住房保障管理机制。各级政府（管委会）应当合理设置住房保障主管部门（管理机构），明晰管理职责，理顺管理关系，实施统一管理，确保高效、有序，防止政出多门、推诿扯皮或者职能空挂、无人落实。管理机构的主要职能是贯彻执行国家、省、市住房保障制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订城镇住房保障政策和规章制度，组织编制住房保障发展规划、年度计划和任务分解，拟订保障性住房的准入、退出标准，审核、分配程序，以及工作考核、动态监督管理等方面的规则、规程，并组织实施；指导、监管下级住房保障工作，按照有关规定对违法违规行为实施行政处罚。

（二）设立住房保障实施机构。市、区县政府设立非营利专业化住房保障实施机构，通过增编或购买服务方式解决人手不足问题。已设立实施机构的，由实施机构具体承办保障性住房的筹建、分配、销售以及准入审核、登记、统计、住房保障档案管理等事务性工作，负责组织住房保障管理信息系统的推广运用。

市已成立了住房保障中心，条件具备的区县应于2012年底前成立本级住房保障中心，条件尚未具备的区县要创造条件尽快成立，或通过购买社会服务的方式满足住房保障的具体实施工作。

住房保障实施机构工作经费列入同级财政预算。

五、加强组织领导、科学制定实施方案

（一）市政府组织制定全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署住房保障制度改革工作和住房保障发展中的重大问题。建立相应的工作机制，切实加强对改革创新工作的领导，统筹制定改革实施方案，确保组织到位、责任到位、保障到位。

（二）各区县政府要深入调研，充分协商，制定本级改革创新实施方案，并于2012年第三季度末之前向社会公布。方案要突出针对性、操作性、时效性，立足解决民生问题，着力创新体制机制，明确改革目标、改革措施、进度安排、配套政策、保障条件、责任主体、及应对措施等主要内容。

（三）市房管局会同市编办、发改局、住建局、监察局、财政局、国土局、民政局、地税局、金融局、物价局、住房公积金管理中心等部门加强对全市住房保障制度改革创新工作的统筹协调、组织实施和检查指导，确保我市住房保障制度改革创新工作顺利推进。

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