高新区努力打造创新产业集聚创新资源集中创新人才集结的滨海科教新城和幸福湾区唐家湾五年四地王高尚豪宅片区初成规模

　　蓝色港湾 科学崛起

　　今年以来，高新区加快构建战略性新兴产业体系，推进产城一体建设，全力抓发展、稳增长、促转型，全区主要经济指标保持良好增长，GDP增速加快，规模以上工业增加值增速全市排名第二。工业生产形势优于全市水平，新兴产业快速发展，龙头企业带动效应凸显，产业结构不断优化，质量和效益不断提升。

　　规划引领：打造滨海科教新城

　　高新区，作为发展高新技术产业的重要载体，是珠海经济发展三大引擎之一，在全市产业发展战略布局中举足轻重。在新一轮大发展中，高新区以建设全国一流创新型高新园区为目标，以“四个主”为定位，紧紧围绕******对国家高新区提出的又“高”又“新”的主线，实现经济建设和社会建设统筹发展，产业提质和城市扩容互动共融，努力打造“创新产业集聚、创新资源集中、创新人才集结”的滨海科教新城和幸福湾区。

　　高新区着重抓规划，强化规划引领作用，以全球视野和国际眼光科学谋划唐家湾地区的发展规划。

　　委托美国卡尔索普和法国ama、何镜堂院士等国内外一流团队分别编制了《TOD总体设计》、《唐家湾地区整体空间设计》和《淇澳岛概念规划》、《唐家古镇保护规划》（均已上报市规审会研究），并委托新加坡规划大师刘太格正在开展《银坑半岛空间形态研究》。

　　按照上述规划和研究的成果，高新区制定了《高新区建设唐家湾滨海科教新城实施方案》，以智慧导向型、幸福导向型城市组团建设为新城建设价值取向，坚持高起点谋划、高标准建设、高质量发展，明确金鼎、科技创新海岸、后环、前环、淇澳、会同古村、银坑半岛、唐家古镇八大片区功能定位，实施“便捷畅顺、智慧海岸、蓝湾智岛、大学小镇、古镇新城、中心聚核、海山雅城、产业提质、和谐共享、环境提升”十大工程，充分发挥区位、体制、科教、人文、生态等优势，把唐家湾地区建设成为现代产业集聚、区域品质高尚、生态优势明显、功能布局合理、人口规模适中的现代化智慧新城。

　　产业集聚：“4+2”产业发展格局初步形成

　　目前，高新区已形成以软件和集成电路、移动互联网、智能电网、医疗器械及高端制造、文化创意为重点的“4+2”战略新兴产业，同时在科技创新海岸集聚了一大批国内外知名上市企业，为打造创新型产业集群注入了活力。

　　“今年高新区按照打造高新技术产业主战场的目标任务，实现从企业扎堆向产业集聚、从产业集聚向产业集群、从产业集群向创新型产业集群的转变。”在高新区管委会负责人看来，创新“一区多园”体制成为实现这一转变的重中之重，通过资源集聚、政策聚焦来深化战略合作，提升战略地位。

　　为此，高新区加强创新型产业集群战略规划和顶层设计，加快发展战略性新兴产业，打造“一园一特色”的创新型产业集群，形成“一区多园”发展新格局。

　　其中，将在金鼎工业园启动智能电网专业园建设，在科技创新海岸南围打造以软件和集成电路设计产业为主的电子信息专业园，以TOD项目为核心，在北围片区启动移动互联网专业园建设。通过产业园区构建产业集群，形成“以园招商、以商兴园”的良性循环，引导优势企业入园形成规模效应。

　　产城融合：创一流生态宜居环境

　　把基础设施建设作为产业发展、新城建设、民生改善的前提条件和重要支撑，高新区将协调推进古元大道、金凤路（新月路）、情侣北路南段等三条纵向路网和情侣北路北段、港湾大道、金唐东西路等三条横向路网建设，实现区内各片区城市组团市政基础设施配套基本覆盖。

　　加大城市更新力度，在最大限度保护历史风貌和自然生态的基础上，充分挖掘旧村集体留用地的潜力，促进集体留用地按照城市规划要求发展和建设，自觉为城市和园区配套，提高社区集体收入。

　　结合幸福村居建设，稳步开展旧村改造和旧厂房改造升级，近期重点推进港湾大道沿线的银坑旧村、鸡山、后环、东岸、北沙六组改造，加快裕华聚酯整体搬迁。

　　加快完善公共服务体系，加大教育、文化、医疗等方面投入，在园区和新建小区加快配套一批品牌学校、加快社区文体公园规划建设、完善三级公共医疗体系，让发展成果惠及全体人民。

　　开展“美丽高新”行动，继续加大对背街小巷、农贸市场周边以及重点区域的综合整治力度，结合“每年绿化美化一条路”的要求，着力提升居民出行主要路段和重点门户的绿化美化水平。做好滨水岸线、绿道、淇澳环岛路的生态境观系统的设计建设，着力打造一流的生态宜居环境。

　　地王项目接连入市 唐家湾土地价值攀升

　　10月31日，珠海华发经公开竞投以19.39亿元竞得了珠海一宗地，楼面地价11500元/平方米，溢价率高达110%。该地块将唐家湾的土地价值一下拔高了几个重量级。尽管在此前四年里，唐家湾已三年出珠海地王项目。保利、仁恒、格力等地产大鳄均在该区域有土地储备。

　　在这种情况下，唐家湾几大在售项目今年以来销售业绩均良好。格力海岸、中海银海湾、华发蔚蓝堡、远大美域等项目销售业绩均过百套。尽管从整个市场来看，该片区库存压力仍较大。但依旧有重量级项目将要接连面世。保利五月花号、仁恒滨海中心已取得预售证。随着中心城区逐渐饱和，住宅板块逐步朝两翼倾斜，唐家湾板块靠着自然资源的优势，也逐渐处于上升的态势。

　　“五年四地王”：推动板块土地价值攀升

　　在金九银十的尾巴，珠海楼市已处在波峰回落的状态。但此时一波又起，华发在10月31日以11500元/平方米的楼面地价拿下唐家湾地块，备受市场瞩目。

　　该地块临近保利去年年底拿的地王，但成交楼面地价几乎是前者的两倍（6000元/平方米）。在过去的五年里，唐家湾已经四次拍出地王。2009年，格力地产以66.15亿元高价、拿下总建面超过100万平方米的珠海唐家湾地王项目。2011年，仁恒置地、和美投资有限公司、上海由由集团股份有限公司三家共同组成的联合体，以总价约人民币30亿元的价格成功收购珠海唐家湾情侣北路 （南段）两宗地块。

　　当前，主城区可开发土地逐渐减少。唐家湾依托着稀缺的海景资源，成为近年地王频出的区域。另一方面，唐家湾板块各项配套也逐步形成，高新企业汇聚，高等院校林立，人气提升，商圈建立，也推动了板块土地价值的攀升。

　　13年成交盘点：网签套数853套，占比8.3%

　　从2011年以来，珠海楼市一直处于限购状态。这种情况对于唐家湾板块本身是不利的。因为该区域主打海景楼盘，售价多超过两万，且主要面对外地客户。

　　　　 中原地产数据显示，今年11月份，唐家片区在售项目均价19950元/平方米。其中像凤凰海域、格力海岸、中海银海湾销售均价均超过两万元。华发蔚蓝堡、远大美域等则在15000元/平方米左右，售价与市区楼盘相当。这些定位为豪宅的楼盘户型面积也较大，多数超过200平方米。其中也有像远大美域、华发蔚蓝堡、中海桃花源等项目主打改善需求，面积低于200平方米的。此外还有小部分刚需产品面对高新区高级技术人员即唐家湾附近高级白领。

　　从项目销量来看，该片区呈现两极分化的状态。部分热门项目年网签量超过100套，较冷门项目则月销量多为个位数。

　　记者登录珠海商品房预销售专网了解到，截至12月14日，该片区共有6个项目有网签成交记录。分别为华发蔚蓝堡（202套）、格力海岸（112套）、中海银海湾（102套）、远大美域（199套）、中海桃花源（237套）、仁恒滨海中心（1套）。共853套。占网签总数的8.33%。比例不算大。总体上，该片区还是主要靠几大楼盘拉动。

　　库存压力：三地王项目已入市

　　由于整体消化不算太理想，唐家湾片区存在着一定的库存压力。中原地产数据显示，截至11月底，唐家湾片区库存套数为1290套，仅低于金湾片区（1986套）和前山片区（1553套）。

　　但由于片区前景普遍被看好，当前几大主要新项目都接近入市或已入市。截至12月份，仁恒滨海半岛、保利五月花号都已拿到预售证。据了解，保利项目总建筑面积约为29万平方米，仁恒滨海半岛为50万平方米，而已于去年年底入市的格力海岸则为100万平方米。此三地王几乎紧挨在一起，形成珠海又一成片豪宅区域。

　　业内人士认为，城市区域居住格局从中心城市往两翼拓宽，符合世界大城市的发展规律。当前，中心城区已无土地可开发，且先有物业水准已比不上两翼区域。而唐家湾片区大开发商接连进驻，且与市中心保持着适当的距离。这将使得不少住户未来往该片区迁移。

　　“唐家湾片区离主城区不过20分钟车程，但又远离主城区的城市病。没有塞车、污染、噪音等各种问题。而该片区物业开发的水准也不是主城区可比。因此，未来珠海居住格局往东翼拓宽是必然趋势。”景泽国际总经理唐铁军说，“企业家、文化名人等社会上流阶层会聚集在这个片区。使得该片区形成高尚的居住氛围。”