落实构建和谐社会要求实现房地产业健康发展

落实构建和谐社会要求  实现房地产业健康发展

 黔西南州房管局

房地产市场因关系到国计民生而倍受关注。2007年对于房地产业而言是个政策年，受到国家政策的宏观调控、土地严控政策、金融信贷政策调整等影响，黔西南州房地产市场的发展并没改变上升周期的特点。因此房地产市场的发展趋势更加吸引了各界的目光。

通过2007年的部分指标分析房地产市场的发展趋势。

一、2007年我州房地产开发部分指标

2007年黔西南州房地产市场的各项指标都是历史的突破:房地产开发企业52家，全州房地产开发投资10.47亿元，与2006年同比增长190.43%。其中住宅投资8.38亿元，占总投资的80%，非住宅投资2.09亿元，占总投资20%。房地产新开工面积66.7万平方米，与2006年同比增长80.27%。其中：住宅61.07万平方米；非住宅5.63万平方米，房地产竣工面积65.04万平方米，与2006年同比增长63.71%。其中住宅竣工面积58.45万平方米；非住宅竣工面积6.5万平方米。商品房销售面积61万平方米，销售额10.97亿元，套型结构为100平方米以下的住房销售率为100%，说明该类套型比较适合我州中低收入家庭住房需求。经济条件较好的家庭选择120平方米至180平方米以内户型的较多；选择大于180平方米以上户型的较少。住宅需求多元化的局面已形成。住宅以高层、小高层、多层、低层各种形式组成；呈高档商品房、普通商品房、别墅、经济适用住房、廉租房共存的局面。

2007年，全州商品住房平均价格：1308元/m²，比上年同期上涨30%。中心城市（兴义）商品住房价格均价1720元/m²，较去年同期增长12.79%；电梯楼房综合售价1980元/m²，与去年同比增长7.07%。营业用房价格，2007年均价每平方米7000元左右，最高价12200元，最低价4300元。其它各县商品住房平均价格：1260元/m²。商品住房平均价格最高的是兴仁县、贞丰县、普安县，均价为1526元/m²，在去年基础上涨幅50%以上；安龙、册亨、晴隆县均价为1125元/m²；商品住房平均价格最低的是望谟县：均价为990元/m²，同期增长1.31%。

二、如何判断我州高速发展的房地产业是否有“泡沫”

房地产业近两年的高速发展，房地产价格的上涨引起一些专家、学者、开发企业、金融机构的普遍关注。对房地产是否整体有“泡沫”？是否整体“发展过热”等问题争论不休，各抒己见。这也是政府和老百姓关心的问题。对于房地产的泡沫之说已经有几年了，一般从四个方面可认定泡沫是否存在:媒体的虚假炒作、住房空置率超标、投资房地产者陡增（炒房）和虚高的房价。从国际房地产指数分析房地产是否有泡沫主要看三条。首先看房地产创造的贡献率占GDP的比重。在日本、美国二战后30年GDP增长速度较快，在经济起飞时房地产增加值占当年GDP的10-15%，目前国际上为8-12%左右，而我州现在还没到10%。其次，看房地产固定投资比例是否恰当。2007年我州达到了12.77%，而国际上这个数据在15-20%之间；三是看住房产销率是否正常，2006年我州产销率将达到90%以上。2007年依然是市场供需两旺。

1、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。

据有关资料分析，从潜在需求来看，我州现有71.42万城市人口，以中心城市（兴义）为例，到实现“全面小康”的2020年，城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到100万人，城镇实际居住人口约65万人。在此期间约有40万人左右的新增城镇人口需要解决住房问题、就业问题，需要有办公用房、生产基地、学校、医院、娱乐场所、公园等一些服务基础设施的保障，这些都需要房地产业的支持。另外原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2007年末我州城镇居民人均住房面积为26平方米。根据国内相应发展水平的经验和我州过去城镇居民住房改善的速度，以及我州城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我州2020年城镇居民的人均住房面积可能达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前的基础上再加9平方米左右。改善住房环境不但使住房面积的扩大，同时要使居民生活环境水平提高，生活配套齐全，生活质量提高。其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只算城镇居民改善住房的需求，若有20%的城镇家庭有改善住房的要求而且也只增加20平方米的住房，那将是14.28万户总需求是286万平方米。其三、随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，城市建设房屋拆迁产生的大量被动需求。2007年全州城市房屋拆迁量为21.76万平方米，占当年房地产竣工量的33.5%左右。未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。除此之外，房地产业的快速发展给投资者带来无限的商机，投资房地产的商家也形成一定量的需求。总之，对于住房的需求专家列出了3+1+1的公式表示：3包括：主动需求――由于生活水平的提高，需要改善住房条件和居住环境；被动需求――由于城市建设拆迁住房，不得不重新购置住房；投资需求――看好房地产市场的回报利益。1――商业用房；1――办公用房。综合起来整个社会的需求量的确很大。

2、房地产空置量是“双刃剑”。

2007年黔西南州的空置房面积4.4万平方米，其中：住宅3.53万平方米，办公楼0.2万平方米，营业用房0.67万平方米。对于房地产空置率应从两方面认识，一方面房地产空置房占压大量资金；另一方面，一定规模的空置率对于正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在一定意义上一种“库存”从而发挥平抑房价的作用。因此，房地产空置量的确是影响我州房地产发展的“双刃剑”。

3、如何看待上升的房价。

国际上风行的观点认为房价收入比是衡量居民实质收入的标准，认为应该是3-6倍的标准。而我国北京、上海等许多城市都早已超过15倍之多，应该如何看待这个问题？第一、我州个人房价收入比的概念不能和国际通行的作简单的类比，国际上个人收入与社会全体房价，这个包括增量房价和存量房价。而我州目前计算的房价收入比是把个人收入与增量房也就是新房的价格比。房价与居民的收入在相互配合、协调或者相互适应是有一个长时期过程的。目前，我州的房价应该说基本已实现了市场化。但是它的发展在短时期内要比我们的居民收入的增长要快。也就是说我们的收入和房价还有一个相互适应、协调的过程。第二、对于基本房价我们要认识到房地产的价格和其他的商品价格是不同的。比如钻石的价格，一般好坏有四个标准，重量、颜色、切工、精度。但是一个钻石拿到市场进行交易是它的价格是不是由4C决定的呢？钻石的价格是在不断的交易过程中最终才形成它的价格。房地产价格也是如此，房地产的价格并不简单等于它的成本。房地产的价格也是在不断发展过程、交易过程中形成的，在不断发展、交易过程中体现出来。在这个过程中它的价格由于供需双方不断的变化，它必然会有涨有落。第三、房地产的价格是区域性。房产是不动产，是不能在全州范围内自由支配的资源。不能把这一地区的价格与另外地区的价格做简单的比较。一个区域的房地产价格与当地的经济发展水平、居民可支配收入等因素联系在一起。第四、影响房价的因素很多，也是变化的。如土地政策的控制、金融政策的调整、建材成本的影响、房地产供给结构变动及市场需求的旺盛等对房价都会引起变化。

房地产价格上涨深层次的原因在于消费者预期改变。房价有区别一般商品价格的形成特点。仅用建设成本和供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上房价不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大的脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不完全是开发商的愿望，或者居民的消费需求，同时，社会普遍的经济预期影响也很重要。以香港房地产价格为例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口、还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济的预期要比真实的供求关系大的多。对普通消费者来讲，他们能感受并得到的心理预期就是“开发用地少了，贷款也难了，以后房子的供应量就会少了，房价也会涨起来”。开发商利用政策和市场信息的不对称，通过媒体做一些“房子涨价”观点的宣传，强化了居民的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。

黔西南州的房价上涨较快。黔西南州新建商品房平均价格2005年为885元/ m²、2006年为1004元/ m²、2007年为1308元/ m²，今年年底一些热点地区（电梯楼）的住房销售价已达到近1980元/ m²，年均上涨率达30%。黔西南州商品房上涨主要有以下方面的因素（以中心城市兴义市为例）：（1）是城市的发展及城市化水平的提高。州委、州政府确立兴义市建立现代化中等城市战略，促进了兴义城市规模、城市人口近几年来快速增长。从2001年起，兴义城市化步入大发展时期，按照兴义第三轮城市总体规划的要求，市委明确提出“高起点规划、高标准建设、高效能经营、高水平管理”的总体思路，一手抓旧城改造，一手抓新城开发，不失时机地加快推进城市化，取得了重大突破，建成了瑞金大道、兴义大道、兴义广场、坪东广场、兴义机场等一大批城市标志性工程，城市建成区面积拓展至26平方公里，城区人口发展至20万，城市化率达35％，初步构建了现代中等城市的基本框架、人口规模和城市实力，这个规划为黔西南州房地产发展提供很大的空间。（2）是社会经济的发展及居民收入的逐年增加，生活水平的逐步提高，形成较大的住宅购买力市场。2007年城市居民人均可支配收入11411元，在岗职工年均工资19000元，储蓄存款余额50.63亿元，生产总值达88.24亿元，人均生产总值11498元，农民人均纯收入3165元，这些都为房地产发展提供了条件，居民具备了购买商品房和小汽车的支付能力。（3）是外地开发企业进军黔西南州给各县市的房地产业开发建设开创了新的局面。提高了建设住宅品质、调整了居民购房的理念、增强了投资房地产信心。（4）国家土地政策对黔西南州房地产市场的冲击，建筑材料价格上涨推动、部分炒作因素都使房价大幅度上扬。（5）黔西南州城市改造的力度加大，被动购房成为不可忽视的购买力。2008年全州各级政府将建设5万平方米的经济适用房和4.3万平方米廉租住房解决中低收入家庭的住房困难。（6）兴义市房地产迅猛发展，与区位优势有一定关系，兴义市是黔西南州州府所在地，又是贵州、云南、广西三省区结合部城市，且在兴义市周边200公里范围内无大中城市，具备发展成为区域中等城市的条件。

在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从全州的房地产发展来看，根据市场供求关系，房地产价格应该是呈平稳上升的趋势。

三、2008年黔西南州房地产发展的趋势

1、我州正进入一个新的经济快速发展阶段，房地产已成为经济增长的重要支撑点，国家对房地产的相关政策更加严格。从2005年起，在国家宏观调控、信贷政策调整、土地储备“招、拍、挂”制度等政策调控下，黔西南州的房地产土地开发投资大幅增长。随着开发土地的郊区化，新开住宅小区多数在临近外环路左右，小区规模呈大型化，城市随着住宅区的郊区化迅速扩大，城市化进程也随之加快，房地产价格也成为各方面都关注的问题。预测2008年房地产消费需求还有一定的增长空间，加上建筑成本的上升，房价总体水平仍会保持一定幅度的上升，但涨势将有所缓慢，上涨幅度小于2007年，近年房价涨幅较大的地区如上海、北京、南京、杭州、宁波.....地区已经出现价格回落现象。

2、政府加大对经济适用住房和廉租住房的建设力度，住房结构体系更加合理。

2008年，州委、州政府决定建设5万平方米的经济适用住房和4.3万平方米廉租住房。“十一五”期间，黔西南州将着力加大、加快政府保障型住房建设，规划建设52.4万平方米、7184套的保障型住房，占全社会住房供应总量的20%，是“十五”期间的3倍。这一决定使黔西南州完善了社会住房结构体系。整个市场有别墅、高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租住房。是不同收入的居民可以购买不同价格的住房，改善住房整体环境。同时，政府将进一步完善商品房、存量房、房屋租赁市场的建立，形成梯级体系，发挥各市场间的替代和联动作用。

3、加大住宅高科技投入，逐步实现住宅品牌化。

随着黔西南州委、州政府扎实推进“州市共建”。建立“州市共建”的工作机制，州市两级财政继续贴息，贷款10亿元用于兴义市城市基础设施建设，大力推进城市化。黔西南州（特别是兴义市）的房地产业依然会不断推出新高。特别是在住宅产品上会更加注重住宅品牌文化的开发，把住宅品牌中的本土文化和民族文化、传统文化和现代文化结合起来。加大住宅产业化中的科技含量投入，逐步把高科技投入住宅产业，同时引进国内外的一些科技项目投入住宅产业，使居民真真切切、实实在在的感受到高科技就在身边，体会到高科技的投入带给人们的生活更加舒适、便捷。

2008年在黔西南州总体规划的指导下，根据黔西南州的潜在需求，黔西南州的房地产市场依然会持续、健康发展。