关于佛山市住房和城乡建设局存量房交易资金监管办法的政策解读

　　为贯彻落实国家关于“建立健全存量房交易资金监管制度”的相关规定,进一步规范和加强我市存量房交易配套制度建设，保障存量房交易资金安全，维护交易当事人合法权益，我局起草了《佛山市住房和城乡建设局存量房交易资金监管办法》（以下简称《监管办法》）。现将有关情况说明如下：

　　一、制定背景

　　2018年12月26日，住建部印发《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）中明确：“加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。......由房地产中介撮合成交的存量房买卖，佣金也应纳入资金监管范围。”2020年2月24日，我局印发执行的《佛山市存量房网上交易规则》中第四条明确：“市房地产行政主管部门按照安全、快捷、便民、自愿的原则，另行制订资金监管办法，对存量房交易资金实施监管。”

　　随着我市房地产市场的快速发展，二手房交易作为我市商品房交易的重要组成部分，日趋活跃，发展前景可观。但在实际交易过程中，买卖双方因房屋权属转移或房款交付所产生的纠纷时有发生，二手房交易市场交易透明度不高，存量房交易中房屋、交易主体等多元化，市民也迫切需要政府部门加强存量房交易的规范，建立一套适合我市实际的存量房交易资金监管办法，以有效保障交易资金的安全。

　　二、制定依据

　　1.住房城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知（建办房〔2015〕45号）：“ 4.4各地应建立存量房交易资金监管制度，结合本地实际，制定存量房交易资金监管办法。”

　　2.住房城乡建设部等7部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）：“二、完善行业管理制度（九）健全交易资金监管制度。”

　　3.《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）：“（十三）加强交易资金监管。......加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。......由房地产中介撮合成交的存量房买卖，佣金也应纳入资金监管范围。”

　　三、主要内容

　　《监管办法》是《佛山市存量房网上交易规则》的配套制度，共18条，包括：制定目的及依据、适用范围、办理要求、监管范围、有关部门职责、账户设置、自愿放弃监管、具体的办理流程、利息归属、佣金支付、解除监管的情形及后续处理、房地产经纪机构的告知义务和禁止性行为、信息公示及监督检查、有关法律责任等内容。

　　（一）除交易当事人明确提出放弃监管外，应当选择交易资金监管

　　住建部印发《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）中明确：“加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。......”据此，《监管办法》第3条、第8条规定，买卖双方在签署存量房买卖合同时，可选择是否进行存量房交易资金监管。选择交易资金监管的，签订存量房交易资金监管协议，并通过存量房交易资金监管系统进行资金监管；不选择交易资金监管的，签署自愿放弃存量房交易资金监管的共同声明，自行承担交易过程中发生的资金风险。

　　（二）资金监管范围暂时为部分监管，待条件成熟时再进行全额监管

　　存量房交易资金是指买卖双方签订的存量房买卖合同中所约定的房价款, 包括首付款、商业贷款、公积金贷款、一次性付款以及其他形式的交易款项。从近期全国各大城市开展存量房交易资金监管工作情况看，监管范围主要有两种：一是全额监管,二是部分监管。经征求银行意见并充分考虑当前我市实际，决定暂时提供自有资金（非贷款资金）的监管服务，包括首付款、一次性付款。

　　（三）存量房交易监管资金的缴存和使用均通过监管账户进行，资金划转有保障

　　经咨询财政部门并结合我市实际，我市存量房交易资金监管账户主体为“市房产交易管理机构”，即：佛山市住房保障和房地产登记信息中心。市房产交易管理机构与开展存量房交易资金监管业务的银行签订存量房交易资金监管金融服务协议，由委托银行具体办理存量房交易资金监管账户的设立及存量房交易监管资金的存储、划转等手续。存量房交易监管资金的缴存和使用均通过监管账户进行，房地产经纪机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

　　（四）资金监管办理流程简单，资金划转快捷

　　存量房交易资金监管没有增加任何交易环节，全程在系统中进行操作，不增加买卖双方负担。买卖双方在存量房网签系统签订存量房买卖合同后，如选择交易资金监管，将进入存量房交易资金监管系统选择监管银行并签订交易资金监管协议。买方将监管资金存入监管银行开设的子账户、监管资金全部到账后，系统推送信息至买卖双方，买卖双方共同到房屋所在区房产交易或不动产登记部门申请办理房屋转移登记。买卖双方办理转移登记后，系统根据指令将监管资金及利息划转至约定账户。

　　（五）申请办理房屋转移登记前，买卖双方可协商解除资金监管

　　为避免后续纠纷，《监管办法》第12条明确，解除资金监管必须在申请办理房屋转移登记前。在列举的解除监管的情形中，第一项和第三项是属于买卖双方主动协商终止交易或解除资金监管的情形，第二项是司法机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房屋交易已终止、房屋买卖合同已解除或被确认无效的，可凭已生效的法律文书解除交易资金监管。资金监管解除后，监管资金和利息原路退回。

　　（六）将房地产经纪机构的佣金纳入监管范围

　　住建部印发的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）明确，“由房地产中介撮合成交的存量房买卖，佣金也应纳入资金监管范围。”为落实上级要求，加强对房地产经纪机构经纪行为的监管，《监管办法》对佣金支付进行了明确，并充分尊重买卖双方与房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同约定。