政府物业怎么管专家一起来把脉

　　本报记者 卢晓丽 文/图

　　南山欲打造深圳 双中心，创建宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区，对政府物业管理的能力和水平也提出了更高要求。经过南山区物业办组织有关部门及相关人员一年多的调研、研讨及反复修正，《南山区政府物业资产管理办法》（试行稿）及相关规范性文件已基本形成。

　　2月2日下午，南山区物业办特邀深圳大学、具有代表性的物业服务企业、资产运营企业、律师事务所代表等9名相关专家学者，对《南山区政府物业资产管理办法》（试行稿）及相关规范性文件进行了严格、系统、全面的评议。南山区区委常委、常务副区长罗育德出席了评议会。

　　1.文件编写历时一年多

　　南山区政府物业资产管理规范化是南山区政府物业资产管理改革创新的基础，可从制度上规范政府物业资产管理、监督、运作，确保管理部门依法行政、合规履职。为制定具有较强的实用性和可操作性的规范文件，南山区物业办于2014年6月引入深圳市物业管理学会共同进行工作策划及规范性文件的编写。

　　从2014年7月开始，区物业办多次组织物业管理行业研究学者、代表性的专家、接管政府物业的企业代表、租户代表以及市、区住建局等有关专家开展座谈研讨会，就监督接收政府物业资产的工作、政府物业资产管理中存在的具体问题等内容进行深入讨论和交流，广泛征集社会各界意见。同时，相关人员前往香港等地取经学习，进行了大量具体而细致的调研。

　　此次 《南山区政府物业资产管理办法》（试行稿）及相关规范性文件的形成，收集了国内外上百个城市的政府物业资产管理的规范性文件和相关资料，累计近百万字。尤其是借鉴了北京、天津、上海、广州等大型发达城市的先进经验，以及新加坡、加拿大、美国等先进国家及地区的创新思路。

　　区物业办还与深圳市物业管理学会合作，于2014年9月24日，共同向深圳市社会科学院申报了深圳市二级科研课题《政府物业资产管理研究》，针对深圳各区关于政府资产的管理进行了深入的研讨和探索，于2015年12月5日顺利结题,并在2016年春节后在国家核心期刊发表专题文章，这些工作为撰写工作奠定了坚实的理论基础。

　　经过十余次反复修改和思路调整，初步完成 《南山区政府物业资产管理办法》（试行稿）及《南山区政府购置社会物业实施方案》（送审稿）、《南山区政府物业资产产权管理规则》（讨论稿）、《南山区政府物业资产运营管理规则》（讨论稿）。

　　2.专家激烈讨论四小时

　　2016年1月8日，区物业办领导班子召开会议听取编写组的汇报，并组织各部门负责人针对接收、登记、调配、运营、维修等工作进行了系统而细致的讨论，并决定内部先对《办法》进行试行。在试行过程中根据内部讨论的意见，及深圳新出台的相关规范性文件的内容和精神进行了多次修改，并于1月13日、26日进行两次内部评议。

　　2月2日下午，区物业办组织深圳大学、具有代表性的物业服务企业、资产运营企业、律师事务所的代表等9名相关专家学者就《办法》及相关规范性文件的送审稿和讨论稿进行评议。

　　这些专家分别为深圳大学管理学院副院长周志民、深圳大学教授高继华、南山区政府法律顾问谢挺、广东省方根律师事务所律师郑志明，华润写字楼市场部副总经理晓曼、前海物业发展有限公司总经理马贵成、大沙河建投公司董事长黄武英、红旗软件公司总经理温绍杰和深圳市物业管理学会常务副会长曾滔。

　　当天下午的讨论精彩而激烈，连续进行了四个小时。专家们就政府物业的接收、登记、核查、调配、运营、处置、维护等各个方面进行了专业、细致、严格的评议，提出了许多意见和建议。

　　南山区物业办主任林平表示，目前物业办工作总的指导思想就是紧紧围绕区委提出的打造深圳双中心的战略定位，扭住三化建设这个龙头，狠抓规范化、信息化、社会化工作的落地，切实抓好打基础，利长远的工作，突出政府资产的社会效益，努力实现区政府物业资产效益最大化，助力南山四个中心全面建设。《办法》及相关规范化文件的制定和完善就是我们对政府物业资产实行规范化管理的实质性推进，该办法紧紧围绕产权管理为核心，以问题为导向，实行管理内容、管理方式、管理手段的创新，着实抓好政府物业资产购置、接收、调配、管理及监督工作。

　　3.《办法》有望上半年正式颁布实施

　　对区物业办从制度建设的层面邀请到各方专家来研究管理办法以及相应的配套文件，南山区区委常委、常务副区长罗育德对这一做法予以了充分肯定。

　　罗育德表示，区委区政府已经明确要把南山建设成为宜居宜业的创新型滨海中心城区，因此政府的物业管理能力和水平也要现代化。政府物业管理的进一步规范很重要。当前，我们一方面要对原有物业进行梳理，使其更加规范，在城市更新和旧改上也有很多移交给区政府的物业，此外还要盘活存量、购置一些政府物业和定制用房，为今后南山的产业发展预留更多的发展空间。这些产业用房的管理，包括以后的运营等都需要制度来规范，希望这个管理办法出台后，使全区的物业管理更加有序、更加规范、更加公开、更加透明。也只有做到阳光透明，政府物业的管理才能更加规范。

　　据了解，此次专家评议会后，区物业办将组织力量根据专家意见进行调整和修改。下一步，将书面征求区政府相关部门和各街道办事处的建议，同时在网上征求社会各界意见。根据反馈，预计在2016年3月完成规范性文件的正式编写工作，并于4-5月组织省、市有关专家学者对《办法》及相关规范性文件进行专家评审。争取在6月向区法制办申报，呈交区政府颁布。

　　专家评议小结

　　此次专家评议会主要针对政府物业资产管理的调研结果进行总结分析，认为政府物业资产管理可以从政府物业资产办公用房调配、政府社区配套用房管理、经营性政府物业出租招标、政府专项物业管理、政府物业资产维修管理流程等多个方面制定操作规范，并确定了操作规范性文件的具体框架。

　　专家们充分肯定了评议文件合理地引用其他地区先进的经验和办法，结合南山区实际情况，制定适合南山区的政府物业资产管理办法，同时撰写过程中注意与其他的法律文件相协调，不能与上级文件相冲突等。

　　专家们认为，文件明确了办公用房的调配范围，调配标准和调配程序，从建设、接收、使用等方面具体实施。对社区配套物业的概念有清晰的界定，社区配套物业可以从规划建设、移交接管、调配使用、经营活动、监督处罚五个方面进行管理。明确可出租管理的物业资产范围，并确定租赁原则和方式。再者，对出租管理要有规范的招标程序，以确保公开、公平、公正并严格执行。包括建立有效的沟通协调机制，与其他部门协同合作；政府有关部门推选符合条件的单位获得政府专项物业使用权；对政府专项物业进行监督，及时发现不符合条件的单位；对不符合条件、违规使用政府专项物业的单位收回其使用权等内容。如何确认该物业是否需要进行维修，要建立完善从物业维修申报到完工审核汇报的流程。

　　深圳大学管理学院周志民副院长、教授主要从框架结构方面；深圳大学高继华教授主要从系统操作方面；大沙河建投黄武英董事长主要从国企角度；前海物业马贵成总经理主要从社区配套用房的管理运营方面；红旗软件汤绍杰总经理主要从信息化监控方面；华润写字楼市场部晓曼副总经理主要从物业委托运营方面；谢挺律师主要从政府规范化运作方面；郑志明律师主要从管理办法的实际操作方面提出了大量具体而实在的意见。