深圳市罗湖区人民政府关于发布〈罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围

罗府函〔2022〕61号

　　《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）》已于2022年2月15日在项目房屋征收范围内、罗湖政府在线网站公布并征求公众意见，征求意见期自2022年2月15日起至2022年3月16日止。

　　在征求意见期间，收到2份反馈意见。征求意见情况详见《〈罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》（***1）。

　　现征求意见期已届满，根据相关规定，现予以发布《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案》（***2）。

　　特此通告。

　　***：1.《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）》反馈意见汇总及回复情况说明

　　2.罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案

深圳市罗湖区人民政府

2022年4月7日

　　***1

《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）》反馈意见汇总及回复情况说明

　　《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称“补偿方案（征求意见稿）”）征求意见期已满，现将房屋权利人反馈的有效意见进行汇总，回复如下：

　　意见1：权利人提出的本项目不适用《国有土地上房屋征收与补偿实施条例》、本次征收不符合公共利益、补偿方案（征求意见稿）未刊登于深圳特区报、在征收决定作出前应当将征收符合法律规定前置条件的相关文件予以公告等问题。

　　回复：上述意见与补偿方案（征求意见稿）内容无关。本项目系依照《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号，以下简称“292号令”）第八条第五款的规定依法启动征收。根据292号令第十五条规定，补偿方案（征求意见稿）已在项目征收范围内张贴公示并同步在罗湖政府在线网站公布。

　　意见2：权利人提出要求公布原村民认定标准的问题。

　　回复：根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》（深府〔2006〕105号）第四条规定，原村民是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。

　　意见3：权利人提出被征收人即使非原村民，在被征收房屋面积内有权自主选择产权调换或是货币补偿，而不应当限制产权调换的面积的问题。

　　回复：补偿方案（征求意见稿）第二章房屋征收补偿标准，保障了权利人可选择产权调换或者货币补偿的权利。第九条产权调换对不同身份人员、不同性质房屋作出产权调换面积限制规定，符合292号令第二十五条、第三十三条等有关规定。

　　意见4：权利人提出安置房不能仅以建筑面积来衡量，要考虑使用面积，实际使用面积不应当低于被征收房屋使用面积的问题。

　　回复：补偿方案（征求意见稿）第二章第九条产权调换对调换方式规定了三类不同性质房屋的产权调换方式，其中第（二）经处理取得的非商品性质住宅房屋、第（三）未经产权登记房屋按照建筑面积进行调换，符合292号令规定。

　　意见5：权利人提出评估机构在评估房屋价格时应当采用市场法、收益法等评估办法进行评估的问题。

　　回复：此意见与补偿方案（征求意见稿）内容无关，权利人可在测绘评估阶段向依法委托的专业评估公司提出相应意见。

　　***2

罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案

　　为规范罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B（以下简称“本项目”）房屋征收行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）、《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号，以下简称“292号令”）及有关规定，结合本项目实际情况，制定罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B项目房屋征收补偿方案（以下简称“本方案”）。

　　第一章 总则

　　第一条【适用范围】

　　本方案适用于《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收范围图》确定范围内的被征收房屋，详见***。

　　第二条【房屋征收部门和实施单位】

　　深圳市罗湖区城市更新和土地整备局是本项目的房屋征收部门。

　　深圳市罗湖区桂园街道办事处是本项目的房屋征收实施单位，受深圳市罗湖区城市更新和土地整备局委托负责征收补偿工作具体事宜。

　　第三条【补偿内容】

　　房屋征收部门对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　（四）292号令规定的其他应补偿内容。

　　第四条【补偿方式】

　　征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。除292号令及深圳市人民政府另有规定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

　　第五条【不予补偿范围】

　　对经规划土地监察机构审查属于依法应当拆除或者没收的违法建筑，不予补偿。

　　自征收提示发布之日起，因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

　　（一）新建、改建、扩建、装修房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

　　（四）新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同；

　　（五）除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户；

　　（六）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

　　（七）其他不当增加补偿费用的行为。

　　第六条【项目费用概算】

　　项目费用概算按本方案确定的货币补偿原则测算，保障项目所需费用充足。

　　第七条【价值时点】

　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。

　　第二章房屋征收补偿标准

　　第八条【货币补偿】

　　住宅类房屋的被征收人选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿基准价格，以价高者为准，并根据292号令及***进行货币补偿。

　　征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等按照市场评估价格实行货币补偿。

　　第九条【产权调换】

　　一、非商品性质住宅房屋

　　对于已合法取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋，根据292号令及其配套政策进行补偿。

　　以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

　　二、经处理取得的非商品性质住宅房屋

　　根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：

　　（一）符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照292号令及***有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足。

　　（二）被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换。超出部分按照292号令及***有关规定给予货币补偿。

　　三、未经产权登记房屋

　　对于未经产权登记的房屋，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：

　　（一）原村民所建的住宅类建筑，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分可参照本方案第九条第二款第（一）项的规定给予产权调换。

　　（二）原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑，经规划自然资源部门批准建设的部分，给予产权调换。

　　（三）非原村民所建住宅类建筑在缴纳292号令***规定的罚款和地价后，以一户一栋为产权调换基本单位，参照本方案第九条第二款第（二）项的规定给予产权调换。

　　第十条【房屋面积与用途认定】

　　被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准；但房地产权证书记载与房地产登记簿记载不一致的，以房地产登记簿记载为准。

　　房地产权证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积（包括套内建筑面积）的，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。

　　根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）的，应当根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）的规定进行测绘。

第三章 产权调换的安置房概况

　　第十一条【区位】

　　安置房位于蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期范围内。

　　第十二条【数量】

　　对符合本方案规定可以选择产权调换方式的被征收人，按照产权调换的标准提供相应数量安置房。

　　第十三条【套型面积】

　　按本方案选择房屋产权调换的，被征收人应选择所提供的安置房源中面积与应安置面积最相近的套型，并按照第十四条结算差价。

　　第十四条【产权调换方式面积结差】

　　产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）超过应补偿建筑面积的，超出面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）小于应补偿建筑面积的，差异面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；被征收房屋市场评估价高于产权调换房屋市场评估价的，以市场评估价的差额结算差价。

第四章 签约期限、奖励及相关补偿补助

　　第十五条【签约期限】

　　本项目签约期限为房屋征收决定公告之日起90个自然日内（含90日）。房屋征收实施单位与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请罗湖区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第十六条【提前搬迁奖励】

　　在本方案确定的签约期限内被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议并按约定腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，分不同情况给予不同的奖励。具体参照下列奖励方法：

　　（一）奖励与签约期限挂钩。

　　（二）在房屋征收决定公告之日起60个自然日内（含60日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被征收房屋建筑面积500元/平方米给予奖励。

　　（三）在房屋征收决定公告之日起60个自然日至90个自然日内（含90日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被征收房屋建筑面积300元/平方米给予奖励。

　　（四）在房屋征收决定公告之日起90个自然日后完成签约的，不给予奖励。

　　第十七条【室内自行装修装饰费补偿】

　　被征收房屋（含擅改经营性用途的住宅、商业房屋、办公房屋等）室内自行装修装饰按建筑面积计算，以800元/平方米的标准进行补偿，被征收人有异议的，被征收人提出评估申请后，按照评估确定的重置成新价给予补偿，无论评估结果高于或低于800元/平方米，均以评估结果为标准进行补偿。

　　室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。

　　第十八条【搬迁费补偿】

　　按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费：

　　（一）住宅、办公类房屋搬迁费标准为40元/平方米，商业类房屋搬迁费标准为60元/平方米。

　　（二）被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。

　　（三）征收住宅，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，给予两次搬迁费用，并一次付清。

　　第十九条【临时安置费补偿】

　　实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排过渡期的周转房，过渡期内的临时安置费以被征收房屋的建筑面积计算，移交房屋及交付产权注销相关资料后，参照同类房屋市场租金按期支付临时安置费，市场租金由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。支付临时安置费的计算期限为被征收房屋移交之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。

　　实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。

　　过渡期限按《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）相关规定执行。

　　第二十条【停产、停业费补偿】

　　因征收引起的停产、停业的补偿费：

　　（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

　　（二）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：

　　能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

　　第二十一条【擅自改为经营性用途的适当补偿】

　　征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经主管部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：

　　（一）能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月（即3年）。

　　（二）能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。

　　第五章 附则

　　第二十二条【其他情形】

　　本项目涉及的相关公示、评估及其结果异议处理，征收纠纷的处理等事项，以及本方案未明确的其他情形，按292号令及相关法规政策规定执行。

　　第二十三条【资金账户】

　　账户名：深圳市罗湖区土地整备中心

　　开户行：中国建设银行股份有限公司深圳凤凰支行

　　账号：4420***********18084-0002

　　第二十四条【生效与废止】

　　本方案自发布之日起施行，至本项目补偿完毕之日自行失效。

　　第二十五条【方案解释】

　　房屋征收部门负责本方案的解释，本方案未尽事宜及特殊个案，由房屋征收部门按照相关规定报罗湖区人民政府处理。

　　***：罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收范围图

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